TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

8ème chambre

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Rendue le 08 Avril 2026

N° R.G. : N° RG 24/04119 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Y7BC

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. DU [Adresse 1], pris en la personne de son syndic

C/

[T] [J] épouse [K], [X] [K]

Copies délivrées le :

A l’audience du 23 Janvier 2026,

Nous, Anne-Laure FERCHAUD, Juge de la mise en état assistée de Georges DIDI, Greffier ;

DEMANDEUR

S.D.C. DU [Adresse 1], pris en la personne de son syndic

Cabinet GEI

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Cécile SAMARDZIC de la SARL CSAM AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 449

DEFENDEURS

Madame [T] [J] épouse [K]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Cédric JOBELOT de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0154

Madame [X] [K]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Cédric JOBELOT de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0154

ORDONNANCE

Par décision publique, rendue en premier ressort, Contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Les avocats des parties ont été entendus en leurs explications, l’affaire a été ensuite mise en délibéré et renvoyée pour ordonnance.

Avons rendu la décision suivante :

Vu l’assignation du 15 mai 2024 délivrée à la requête du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 3] à l’encontre de Madame [T] [J] épouse [K] et Madame [X] [K],

Vu les dernières conclusions d’incidents relatives à la nullité de l’assignation précitée et relative à la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires par Madame [T] [J] épouse [K] et Madame [X] [K], transmises par voie électronique le 15 janvier 2026,

Vu les conclusions en réponse aux incidents par le syndicat des copropriétaires transmises par voie électronique le 7 janvier 2026,

Vu l’audience de plaidoirie de l’incident du 23 janvier 2026 et la mise en délibéré au 8 avril 2026,

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la nullité de l’assignation du 15 mai 2024

Aux termes de l’article 789 1° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge

L’article 73 du même code dispose que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

Selon l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

— le défaut de capacité d’ester en justice ;

— le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

— le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

L’article 119 dudit code précise que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndic est chargé de représenter le syndicat des copropriétaires dans tous les actes de la vie civile et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16.

Selon l’article 55 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967, dont les dispositions sont d’ordre public, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. L’alinéa 2 prévoyant des exceptions pour le recouvrement de créances, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée, sauf la saisie pour vente d’un lot, les mesures conservatoires, les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés et en défense. Le dernier alinéa ajoute que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Il en est notamment ainsi alors même que l’action aurait pour seul objet d’assurer le respect par un copropriétaire des clauses du règlement de copropriété (Pourvoi n°73-14222).

A défaut d’autorisation, l’action du syndicat est jugée irrecevable (Pourvoi n°01-02073).

Mais, cette irrégularité de fond est susceptible, en application de l’article 121 du code de procédure civile, de régularisation jusqu’à ce que le juge statue (Pourvoi n°05-20559). L’assemblée générale peut ratifier les procédures en cours (Pourvois n°06-20587 et n° 06-21530).

*

Madame [T] [J] épouse [K] et Madame [X] [K] (ci-après les consorts [K]) soutiennent que l’absence de mandat constitue une irrégularité de fond de l’assignation du 15 mai 2024, au sens de l’article 117 du code de procédure civile. Elles font valoir que si le syndicat des copropriétaires avait initialement habilité le syndic en vue d’engager une procédure à leur encontre lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2016, il a lors de l’assemblée générale du 8 mars 2021 refuser de mandater un avocat, dont l’intervention est nécessaire pour mener ladite procédure. Elles en concluent que l’habilitation ne subsiste plus.

Le syndicat des copropriétaires oppose que l’assemblée générale du 25 janvier 2022 (résolution n°12) a confirmé les décisions antérieures relatives à la situation litigieuse, réaffirmant la position du syndicat des copropriétaires quant à l’irrégularité de l’emprise sur les parties communes et à la nécessité de régularisation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fournit non seulement le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 décembre 2016 autorisant le syndic à engager une procédure judiciaire à l’encontre des défenderesses mais également le procès-verbal de l’assemblée du 25 janvier 2022 rappelant cette autorisation et donnant mandat à un cabinet d’avocats pour introduire une action judiciaire à leur encontre.

Le rejet de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 8 mars 2021 relatif au mandat à donner à un cabinet d’avocats est donc indifférent.

Par conséquent, la demande visant à voir déclarer nulle l’assignation délivrée à la requête du syndicat des copropriétaires est rejetée.

II – Sur la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

*

Dans le cadre du présent incident, les consorts [K] font valoir que l’action du syndicat des copropriétaires est prescrite car ce dernier avait connaissance de leur projet dès l’assemblée générale du 4 octobre 2012.

Elles ajoutent que l’action du syndicat des copropriétaires, encore soumise au délai de 10 ans puisque née avant l’entrée en vigueur de la loi [Localité 4] et prescrite moins de cinq années après l’entrée en vigueur de cette loi sous l’empire de l’ancien délai de 10 ans, était prescrite au 4 octobre 2022.

Elles considèrent qu’à supposer que le point de départ de la prescription ne soit pas la date du 4 octobre 2012, date de présentation du projet à l’assemblée générale, mais la date du début des travaux, soit en juillet 2013, le syndicat des copropriétaires ne pourra pas contester qu’à cette date, il avait connaissance des faits lui permettant d’exercer son action. Elles en concluent qu’en toute hypothèse, l’action était prescrite en juillet 2023.

Le syndicat des copropriétaires oppose que les consorts [K] évoquent l’article 2224 du code civil qui concerne les actions personnelles ou mobilières mais que cet article ne s’applique nullement pour une action visant à mettre fin à l’annexion d’une partie commune.

Il considère qu’il dispose donc d’un délai de trente ans au titre d’une action réelle immobilière en vertu de l’article 2227 du code civil.

En l’espèce, à ce stade, il n’est pas possible de se prononcer sur la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires.

Dans ce contexte, au vu de la nécessité de prendre connaissance de l’ensemble des pièces du dossier pour trancher la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [K], elle sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond conformément à l’article 789 du code de procédure civile.

Conformément au texte susvisé, il appartient en conséquence aux parties constituées de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

III – Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige.

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du code de procédure civile, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, l’affaire présentant des critères d’éligibilité à une mesure de médiation, il y a lieu de donner injonction aux parties de rencontrer un médiateur pour un rendez-vous d’information sur la médiation délivrée gratuitement par le médiateur désigné à cet effet. A l’issue du rendez-vous, les parties pourront convenir d’entrer en médiation conventionnelle, ou si elles le préfèrent, demander au juge d’ordonner une médiation judiciaire ou indiquer qu’elles ne souhaitent pas entrer en médiation.

IV – Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

En l’espèce, les dépens de l’incident suivront ceux du fond.

Aussi, l’équité commande de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés pour les besoins du présent incident. Leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront par conséquent rejetées.

Par ailleurs, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par décision contradictoire,

REJETTE la demande de Madame [T] [J] épouse [K] et Madame [X] [K], visant à voir déclarer nulle l’assignation délivrée à la requête du syndicat des copropriétaires le 15 mai 2024,

JOINT au fond l’incident relatif à la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires,

RAPPELLE aux parties qu’elles doivent reprendre la fin de non-recevoir dans leurs conclusions adressées à la formation de jugement au fond,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

DIT que les dépens de l’incident suivront ceux du fond,

REJETTE les demandes des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant par mesure d’administration judiciaire,

DONNE INJONCTION aux parties de rencontrer pour un rendez-vous d’information sur la médiation dès réception des présentes et avant le 31 mai 2026,

DESIGNE

[F] [O] [G]

[Adresse 5]

[Localité 5]

Tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

médiateur ou tout médiateur qu’il se substituera ou tout autre médiateur que les parties choisiraient ;

INVITE chaque partie à prendre contact directement par mail avec le médiateur et à se présenter au rendez-vous en personne accompagnée, le cas échéant de son conseil ;

RAPPELLE que la présence des parties, le cas échéant accompagnées de leur conseil, à la réunion d’information délivrée gratuitement, est, obligatoire, et peut se faire par visio-conférence en cas d’impossibilité d’une rencontre en présentiel, ou si le médiateur l’estime nécessaire ;

RAPPELLE que les parties peuvent choisir d’entrer en médiation conventionnelle (dans les conditions du livre V du code de procédure civile) avant, pendant ou à l’issue du rendez-vous, sans que le tribunal soit dessaisi ;

RAPPELLE que le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion ;

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros ;

DIT que, dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à une mesure de médiation conventionnelle, le médiateur pourra immédiatement commencer sa mission et en informera la juridiction ;

DIT qu’aux fins de vérification de l’exécution de la présente injonction, le médiateur indiquera à la juridiction l’identité et la qualité des personnes s’étant présentées au rendez-vous d’information ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 23 octobre 2026 à 09 heures 30 pour message des parties sur l’état d’avancement de la médiation, à défaut radiation.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

signée par Anne-Laure FERCHAUD, Juge, chargée de la mise en état, et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER

Georges DIDI

LE JUGE DE LA MISE EN ETAT

Anne-Laure FERCHAUD