TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

N° RG 25/00264 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FQ4M

Minute :

JUGEMENT

DU 14 MAI 2025

AFFAIRE :

OPH SILENE

C/

[W] [E], [R] [C]

Copie certifiée conforme

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

_________________________________________________________

DEMANDEUR :

OPH SILENE

demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Mme [S] [D], munie d’un pouvoir

____________________________________________________________

DEFENDEURS :

Monsieur [W] [E]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [R] [C]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 5 mars 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 mai 2025

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé du 4 février 2019, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [R] [C] et Monsieur [W] [E] un local à usage d’habitation et ses annexes situés au [Adresse 3] à [Adresse 7], moyennant un loyer total et révisable de 576,28 € provision sur charges incluse.

Par acte du 30 janvier 2019, l’OPH SILENE a donné à bail le Madame [R] [C] et Monsieur [W] [E] le garage n°02 situé à la même adresse, moyennant un loyer de 50,31 €.

Une situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX de [Localité 9]-Atlantique le 4 avril 2023 par le bailleur.

Par actes de commissaire de justice du 14 avril 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers à hauteur de 3.756,26 €, en visant la clause résolutoire.

Madame [R] [C] et Monsieur [W] [E] ont déposé un dossier de surendettement au mois de décembre 2024.

Trois plans d’apurement établis par le bailleur les 2 novembre 2022, 23 janvier 2024 et 20 août 2024 ont été transmis aux locataires. Ces échéanciers n’ont pas permis de solder la dette locative. Le dernier plan a été dénoncé par le bailleur le 12 décembre 2024.

Par acte du 17 décembre 2024, l’OPH SILENE a fait assigner Madame [R] [C] et Monsieur [W] [E] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 14 juin 2023 ;

2- ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner solidairement Madame [R] [C] et Monsieur [W] [E] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 8.116,04 € au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de 623,42 € (568,11 € pour le logement et 55,31 € pour le garage), augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ;la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et du présent acte.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 15 janvier 2025. Les éléments d’information transmis concernant la situation de Madame [R] [C] et Monsieur [W] [E] ont pu être contradictoirement débattus à l’audience.

Par décision du 25 janvier 2025, la Commission de Surendettement des particuliers de [Localité 9]-Atlantique a déclaré recevable le dossier déposé par Madame [R] [C] et Monsieur [W] [E] contenant la dette locative.

A l’audience du 5 mars 2025 où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représenté par Madame [S] [D], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 9.601,29 € arrêtée au 28 février 2025. Il a déclaré ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement, les locataires ayant repris les règlements depuis la décision de recevabilité de la Commission de Surendettement.

Madame [R] [C], bien que régulièrement convoquée à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Monsieur [W] [E], comparant en personne, n’a pas contesté l’existence ni le montant de la dette locative. Il a expliqué que Madame [R] [C] travaillait, raison pour laquelle elle n’était pas présente à l’audience. Il a indiqué être intérimaire et percevoir 2.000 € de revenus nets mensuels. Il a déclaré que Madame [R] [C] était également intérimaire et qu’ils avaient deux enfants à charge. Il a précisé avoir des problèmes d’addiction aux jeux et avoir entamé des démarches et bénéficier d’un suivi social pour y mettre un terme. Il a justifié avoir déposé un dossier de surendettement déclaré recevable le 26 janvier 2025.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS

La présente procédure ayant été engagée antérieurement à la publication de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs et le bail ainsi que le commandement de payer concernés mentionnant les délais de deux mois tels qu’existants avant ladite loi, il sera fait application de ces délais, ceux-ci relevant de la relation contractuelle existante entre le bailleur et les locataires et étant favorables aux locataires.

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 9]-Atlantique deux mois au moins avant la date de l’audience, soit le 19 décembre 2024, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à cette date.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée le 4 avril 2023 et l’assignation délivrée le 17 décembre 2024, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Les locataires n’ont pas, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Néanmoins en application de l’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge du bail qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit est tenu, s’i1 a connaissance de ce que le locataire fait l’objet d’une procédure de traitement du surendettement et sous réserve que le locataire ait bien, au jour de l’audience, repris le paiement des loyers et des charges, de statuer dans les conditions suivantes : si seule une décision de recevabilité a été rendue par la commission de surendettement, il accorde des délais de paiement jusqu’à l’adoption d’un plan conventionnel de redressement, l’adoption de mesures imposées, la décision imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou ouvrant une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure.

En l’espèce, Madame [R] [C] et Monsieur [W] [E] ont, par décision en date du 25 janvier 2025 de la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 9]-Atlantique, été déclarés recevables au bénéfice de la procédure de surendettement. Par ailleurs, les locataires ont repris le règlement du loyer courant au mois de janvier 2025. Dès lors, il convient de leur accorder des délais de paiements, tel qu’édictés au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus le temps des délais accordés. Si les locataires respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle solidairement due par Madame [R] [C] et Monsieur [W] [E], jusqu’à leur sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer du logement, soit la somme 623,42 € (568,11 € pour le logement et 55,31 € pour le garage), augmenté des charges qu’ils auraient payé en cas de non-résolution du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte locatif n’appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Madame [R] [C] et Monsieur [W] [E] seront solidairement condamnés à payer à l’OPH SILENE la somme de 9.601,29 €, arrêtée au 28 février 2025, échéance de février 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner les locataires au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 14 avril 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation des baux, conformément à la clause résolutoire, conclus les 30 janvier et 4 février 2019 entre l’OPH SILENE, Madame [R] [C] et Monsieur [W] [E] relatif au local à usage d’habitation au [Adresse 3] à [Localité 8] ainsi qu’au garage n°02 situé à la même adresse, et ce à compter du 15 juin 2023 ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [C] et Monsieur [W] [E] à payer à l’OPH SILENE la somme de 9.601,29 €, arrêtée au 28 février 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [R] [C] et Monsieur [W] [E] à se libérer de leur dette par mensualités de 200 € et ce sur une durée de 36 mois, en sus des loyers et charges courants, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

RAPPELLE que pendant le temps du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation solidairement due par Madame [R] [C] et Monsieur [W] [E] à l’OPH SILENE sera équivalent au montant du loyer du logement, soit la somme de 623,42 € (568,11 € pour le logement et 55,31 € pour le garage) augmenté des charges que les locataires auraient payé en cas de non-résolution du bail, à compter du premier impayé de l’échéancier jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE l’OPH SILENE de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [C] et Monsieur [W] [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 avril 2023.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 14 MAI 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON