TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04420

N° Portalis DBX4-W-B7I-TRGP

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 28 Mai 2025

[U] [V]

C/

[S] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Mai 2025

à M^e Fabrice CHAULIAC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 28 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [V]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Fabrice CHAULIAC, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [C]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Nadège MARTY-DAVIES, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision n° C-31555-2025-002056 du Bureau d’Aide Juridictionnelle du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE en date du 04 février 2025, substituée par Maître Alistair FREEMAN, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25 octobre 2016, Monsieur [U] [V] a donné à bail à Monsieur [S] [C] une maison à usage d’habitation, située [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 450 euros et une provision sur charges mensuelle de 10 euros.

Le 25 septembre 2024, Monsieur [U] [V] a fait signifier à Monsieur [S] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire.

Monsieur [U] [V] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, Monsieur [U] [V] a ensuite fait assigner Monsieur [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir notamment le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement provisionnel de la somme de 1.936,95 euros et d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, à savoir 460 euros avec indexation, outre la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 novembre 2024.

Appelée à l’audience du 21 février 2025, le dossier a fait l’objet de deux renvois contradictoires et retenu à l’audience du 04 avril 2025.

A l’audience du 04 avril 2025, Monsieur [U] [V], représenté par son conseil, et se rapportant à ses conclusions n°2 déposées et les actualisant oralement, sollicite de :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire à titre principal pour défaut d’assurance à compter du 26 octobre 2024 et à titre subsidaire pour loyers impayés à compter du 07 novembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [C], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin ;

— condamner ce dernier au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 4.400 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 04 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

* d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant de 460 euros ;

— à titre très subsidiaire, s’il état fait droit à la demande de délai de paiement de M. [C], statuer que la clause résolutoire sera réputée immédiatement pris effet, en cas de manquement de M. [C] à une seule échéance de paiement des loyers et charges courant ou des obligations pécuniaires résultant des délais accordés par le juge pour le règlement de la dette locative ;

— statuer que la totalité des dettes locatives restant dues des loyers et descharges courants impayés seront immédiatement exigibles en cas de manquement de M. [C] à une seule échéance de paiement de ses loyers et charges courants, ou des obligations pécuniaires résultant des délais accordés par le juge pour le règlement de sa dette locative ;

— en tout état de cause, condamner ce dernier au paiement de la somme de 1000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, des notifications à la Ccapex.

Il indique solliciter à titre principal la constatation de la résiliation du contrat de bail pour défaut d’assurance en application de l’article 7g) de la loi du 06 juillet 1989, en ce que le défendeur n’a présenté aucun justificatif d’assurance locative dans le délai d’un mois imparti à compter de la délivrance du commandement de payer. A titre subsidiaire, il sollicite la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et charges en application de l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire n’ayant pas apuré les causes du commandement dans un délai de six semaines. Il indique que le défendeur allègue un versement de 460 euros qui n’a pas été pris en compte dans le décompte locatif produite, et que si ce versement été confirmé la dette serait de 4.400 euros, le mois d’avril 2025 étant exigible au 1er du mois. Il s’oppose aux délais de paiement demandés reconventionnellement, affirmant que M. [C] n’est manifestement pas en mesure de régler la dette locative compte tenu de ses revenus et charges, en ce que cela ne lui laisserait un reste à vivre de seulement 100,54 euros.Il précise que le locataire n’aurait retrouvé un travail que le 13 mars 2025 en contrat à durée indéterminé, assorti d’une période d’essai, et que ce dernier n’a pas payé le loyer et la provision sur charges du mois de mars. Il reconnait toutefois la reprise du loyer courant si le règlement invoqué par le locataire était confirmé. Il sollicite de produire en délibéré un décompte actualisé permettant d’établir la réalité du règlement invoqué.

En réponse, Monsieur [S] [C], représenté par son conseil, et se rapportant à ses conclusions n°2 déposées, sollicite de :

— débouter Monsieur [U] [V] de l’intégralité de ses demandes ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement pour une durée ne pouvant être inférieure à trois années à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— juger qu’il réglera en plus du louer et charges mensuels :

—  28 échéances de 150 euros ;

— une échéance de 200 euros ;

et au besoin l’y condamner ;

dire et juger que pendant le cours de délais de paiement, il ne pourra être procédé à son expulsion ou de tout occupant de son chef ;

— en tout état de cause, dire n’y avoir lieu à l’exécution provisoire et dire et juger que les parties conserveront la charge de leurs frais et dépens liés à la présente instance.

Au soutien de ses prétentions, il indique qu’il a résilié son contrat d’assurance le 10 mai 2024 afin de souscrire un nouveau contrat d’assurance à un coût moins élevé, qu’il est à jour de son assurance pour les années 2020 à 2025 et que le bailleur ne justifie pas qu’il ait été touché par le commandement de payer et de justifier l’assurance. Il affirme qu’ainsi le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail sur ce fondement.

S’agissant des impayés locatifs, il soutient que la dette s’élève à la somme de 4.400 euros, arrêtée au mois de mars 2025, le loyer d’avril n’étant exigible que le 10 du mois, outre qu’il affirme avoir déjà procédé à son règlement. Il sollicite des délais de paiement pour s’en acquitter, faisant valoir sa situation personnelle et professionnelle. Il précise qu’il était chauffeur routier auparavant et percevait une rémunération d’un montant de 1.500 euros, qu’il a actuellement un contrat de travail à durée indéterminée pour lequel il perçoit 514,80 euros par mois, soit un revenu d’environ 1700 euros. Il ajoute qu’il est père de quatre enfants et que l’ARIPA lui a prélevé des contributions alimentaires mais qu’il a saisi les juges aux affaires familiales territorialement compétents pour revoir la situation.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

Par courriel contradictoire du 14 avril 2025, le conseil du demandeur a fait parvenir en délibéré autorisé un décompte actualisé prenant en compte le règlement invoqué par le locataire et indiquant que le montant locatif dont il est réclamé le paiement s’élève à la somme de 4.860 euros. En réponse, par mail du 15 avril 2025, le conseil du défendeur a fait valoir que la dette s’élève à la somme de 4.400 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Il résulte de ces dispositions légales que c’est le défaut d’assurance qui est sanctionné par la résiliation du bail, et non le défaut de justification de l’assurance.(CA [Localité 7], ch. 8 sect. 4, 2 mars 2023, n° 22/04198 ; CA [Localité 8], ch. civ. et com., 12 oct. 2023, n° 22/03543.)

Cette disposition est d’ailleurs en conformité avec l’article 4 g) de la même loi qui précise qu’est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour un motif autre que 'la non-souscription d’une assurance des risques locatifs”.

Dans ces conditions, dès lors que l’assurance contre les risques locatifs doit être effective durant toute la durée du bail, la régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire. En revanche, le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son bailleur qu’après le délai d’un mois qui lui est imparti, ne sera pas sanctionné par la résiliation de plein droit du bail.

Le bail conclu le 25 octobre 2016 contient une clause résolutoire (article Clause résolutoire page 2) mentionnant la non-souscription d’une assurance des risques locatifs.

Un commandement de justifier d’une assurance dans le délai d’un mois a été régulièrement signifié le 25 septembre 2024, à l’étude, selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile.

Si Monsieur [S] [C] affirme que la preuve de la remise du commandement de payer délivré le 25 septembre 2024 n’est pas rapportée, l’acte a été remis à étude par commissaire de justice, auxiliaire de justice assermenté, lequel vaut jusqu’à preuve contraire, laquelle n’est pas rapportée en l’espèce. Il appartenait à M. [C] de se rendre à l’étude pour retirer l’acte. Il n’y a donc pas de contestation pouvant être qualifiée de sérieuse à ce titre.

Il n’est contesté que Monsieur [S] [C] n’a pas justifié d’une assurance dans ce délai.

Toutefois, dans la mesure où il produit un justificatif d’assurance habitation couvrant l’intégralité de l’année 2024, comprenant la date du commandement de payer et le mois suivant, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, contenue dans le bail n’étaient pas réunies à la date du 26 octobre 2024.

3. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 25 octobre 2016 contient une clause résolutoire (article Clause résolutoire) mentionnant le défaut de paiement du loyer et des charges.

Un commandement de payer la somme en principal de 1.640 euros dans le délai de six semaines a été signifié le 25 septembre 2024, visant la clause résolutoire.

C’est à tort que le commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [S] [C] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 novembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [U] [V] produit en délibéré autorisé un décompte du 14 avril 2025 démontrant que Monsieur [S] [C] reste devoir la somme de 4.400 euros, somme non contestée par celui-ci.

En effet, s’agissant de la somme demandée au titre du mois d’avril 2024, dans la mesure où le contrat de bail stipule expressément que le loyer sera payable le 10 de chaque mois, elle ne peut être demandée par avance, contrairement à ce qu’allègue le demandeur.

Monsieur [S] [C] sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.400 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024 sur la somme de 1.640 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, et des propositions de règlements formulées par Monsieur [S] [C] ainsi que de sa situation financière démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 28 mensualités de 150 euros chacune et d’une 29ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [S] [C], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [S] [C] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [S] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [U] [V], Monsieur [S] [C] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, s’agissant d’une procédure en référé, le juge ne peut faire droit à la demande d’écarter l’exécution provisoire tel que sollicité par M. [C]. Celui-ci sera donc débouté de sa demande à ce titre et la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS Monsieur [U] [V] de sa demande de résiliation du bail conclu le 25 octobre 2016 entre Monsieur [U] [V] et Monsieur [S] [C] concernant une maison à usage d’habitation, située [Adresse 3] pour défaut d’assurance ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2016 entre Monsieur [U] [V] et Monsieur [S] [C] concernant une maison à usage d’habitation, située [Adresse 3] sont réunies à la date du 26 novembre 2024 pour loyers impayés ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [C] à verser à Monsieur [U] [V] à titre provisionnel la somme de 4.400 euros (décompte arrêté au 14 avril 2025, incluant le mois de mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024 sur la somme de 1.640 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [S] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 28 mensualités de 150 euros chacune et une 29ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois avant le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [S] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [U] [V] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [S] [C] soit condamné à verser à Monsieur [U] [V] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [C] à verser à Monsieur [U] [V] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DISONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties.

La greffière, Le juge,