TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

C.S 40263

[Localité 5]

N° RG 25/00816 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FSNY

Minute :

JUGEMENT

DU 13 AOUT 2025

AFFAIRE :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

C/

[G] [E] épouse [S]

Copies certifiées conformes

— M^e GOURVENNEC

— Mme [E] ép [S]

— Sous-Préfecture

Copie exécutoire

M^e GOURVENNEC

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEUR :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Lionel GOURVENNEC de la SCP BIARD & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

__________________________________________________________

DEFENDEUR :

Madame [G] [E] épouse [S]

demeurant [Adresse 9]

comparant en personne

__________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

CADRE GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 7 mai 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 août 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2023, la SA [Adresse 8] a donné à bail à Madame [G] [E] un local à usage d’habitation et ses annexes situés [Adresse 4] au [Adresse 7] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 633,62 €, provisions sur charges incluses.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [G] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.251,15 € en principal, au titre des loyers et charges.

La situation d’impayés de loyers a été signalée auprès de la CCAPEX de [Localité 10]-Atlantique le 12 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, la SA [Adresse 8] a fait assigner Madame [G] [E] devant le Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire prononcer la résolution du bail à la date du 25 décembre 2024 ;

2 – ordonner l’expulsion de Madame [G] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

3 – condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 2.196,70 € au titre de la dette locative arrêtée au 11 mars 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.251,15 € à compter du 24 octobre 2024, date du commandement de payer ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

* la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de Madame [G] [E].

À l’audience du 7 mai 2025, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 2.240,65 € selon un décompte arrêté au 30 avril 2025. Elle a indiqué que seulement six loyers avaient été réglés entre février 2024 et mars 2025.

Madame [G] [E], comparante en personne, n’a pas contesté l’existence ni le montant de la dette locative. Elle a actualisé sa situation, expliquant que le foyer bénéficiait désormais du salaire de 1.800 € de son conjoint, qui venait de reprendre le travail, et d’un suivi social. Elle a indiqué avoir repris le règlement du courant en avril 2025 et pouvoir régler 50 € en plus du loyer pour apurer la dette.

La décision, contradictoire, été mise en délibéré au 13 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de la SA [Adresse 8] en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 10]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 18 mars 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la SA HLM. CISN RESIDENCES LOCATIVES, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée le 12 novembre 2024 et l’assignation délivrée 17 mars 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

La locataire n’a pas réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement, ni dans le délai de six semaines visé au bail, ni dans le délai de deux mois erronément visé au commandement, suivant le commandement de payer, qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la défenderesse s’est présentée à l’audience et a actualisé sa situation sociale et financière. Elle a repris le paiement de son loyer courant, démontrant ainsi sa volonté de conserver le logement, et bénéficie toujours des APL. Dès lors, il est envisageable d’accorder à la locataire des délais de paiement tels qu’édictés au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais accordés. Si la locataire respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [E] jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 576,65 € (504,39 € pour le logement, 16,67 € pour la dépendance et 55,59 € pour le garage), augmentée des charges qu’elle aurait payées en cas de non-résolution du bail.

Sur le montant des loyers dus

Le décompte fourni n’appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Madame [G] [E] sera condamnée à payer à la S. A. CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 2.240,65 € au titre des loyers impayés selon le décompte arrêté le 30 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens, et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 24 octobre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DECLARE recevable la demande de la SA [Adresse 8] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE, conformément à la clause résolutoire, la résiliation du bail conclu le 18 décembre 2023 entre la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES d’une part, et Madame [G] [E] épouse [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] au [Adresse 7] [Localité 1], et ce à compter du 25 décembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [G] [E] épouse [S] à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 2.240,65 € au titre des loyers impayés selon le décompte arrêté au 30 avril 2024, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Mme [G] [E] épouse [S] à se libérer de sa dette outre les frais et dépens, par mensualités de 60 € et ce sur une durée de 36 mois, en sus des loyers et charges courants, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour la locataire d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [G] [E] épouse [S] à la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES sera équivalent au montant du loyer, soit la somme de 576,65 € (504,39 € pour le logement, 16,67 € pour la dépendance et 55,59 € pour le garage) augmentée des charges qu’elle aurait payées en cas de non-résolution du bail et ce à compter du premier impayé de l’échéancier jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [E], épouse [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 octobre 2024 ;

DEBOUTE la SA [Adresse 8] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 13 AOUT 2025

LE CADRE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON