N° RG 23/09691 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YMG6

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 09 SEPTEMBRE 2025

50F

N° RG 23/09691

N° Portalis DBX6-W-B7H- YMG6

AFFAIRE :

[F] [Y]

[P] [G]

C/

[H] [V] [B] épouse [J]

[S] [O] [B]

[Adresse 11]

le :

à

M^e Philippe LEMELLETIER de la SCP E-JURIS

M^e Sandrine MORIN de la SCP ROCHER MORIN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame VERGNE, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 20 Mai 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [F] [Y]

né le 09 Juin 1958 à [Localité 14] (SEINE [Localité 15])

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparant en personne assisté par M^e Philippe LEMELLETIER de la SCP E-JURIS, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [P] [G]

née le 22 Juin 1957 à [Localité 12] (SEINE [Localité 15])

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparante en personne assistée par M^e Philippe LEMELLETIER de la SCP E-JURIS, avocat au barreau de BORDEAUX

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DÉFENDEURS

Madame [H] [V] [B] épouse [J]

née le 23 Octobre 1960 à [Localité 10] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Adresse 13]

[Localité 4]

représentée par M^e Sandrine MORIN de la SCP ROCHER MORIN, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [S] [O] [B]

né le 24 Mars 1958 à [Localité 10] (GIRONDE)

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représenté par M^e Sandrine MORIN de la SCP ROCHER MORIN, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique signé le 12 avril 2023, monsieur et madame [B], promettants, ont promis de vendre à monsieur [Y] et madame [G], son épouse, bénéficiaires, une maison à usage d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 9] moyennant un prix de 210 000 €.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 12 juillet 2023 et une indemnité d’immobilisation a été prévue à hauteur de 21 000 €.

Les époux [Y] ont déposé à cet effet en l’étude du notaire une somme de 10 518,76 € mais n’ont jamais versé le complément.

Les bénéficiaires de la promesse n’ont pas levé l’option dans le délai imparti.

Selon acte des 26 et 30 octobre 2023, les époux [Y] ont fait délivrer assignation à monsieur et madame [B] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en vente forcée.

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2025, Madame [G] et monsieur [Y] demandent au tribunal de :

« Prononcer la vente de l’immeuble

Mais avec rectification du prix à une somme de -10 000 euros à évaluer

Ou bien prononcer la vente avec obligation pour le vendeur de rectifier le vice affectant l’immeuble

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Eventuellement nommer un nouvel expert pour déterminer le vice caché et/ou l’évaluer

Prononcer l’annulation de la clause abusive et obtenir réparation pour vice caché

Condamner Monsieur [S] [B] et Madame [H] [B] à verser aux demandeurs la somme de 2 500 euros eu titre de l’article 700 du code civil et leur verser le remboursement des dépens".

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2025, monsieur et madame [B] demandent au tribunal de :

— Déclarer irrecevables et en tout état de cause mal fondées les demandes de Monsieur et Madame [Y] tendant à invoquer le prononcé de la vente et à invoquer la garantie des vices cachés en raison de la caducité de la promesse signée le 12 avril 2023,

— Rejeter des débats les pièces adverses 8 et 11

— Déclarer caduque la promesse de vente en date du 12 avril 2023 signée entre Monsieur [B] et Madame [B] épouse [J], promettant et Monsieur et Madame [Y], bénéficiaire

— Débouter Monsieur et Madame [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] à régler à Madame [B] épouse [J] et Monsieur [B] la somme de 10.481,24 € au titre de l’indemnité d’immobilisation restant due avec intérêt légal à compter du 22 août 2023.

— Autoriser Madame [B] épouse [J] et Monsieur [B] à conserver la somme de 10.578,76 € actuellement consignée à la Caisse des Dépôts et Consignations

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] à régler à Monsieur [B] et Madame [B] épouse [J] la somme de 21.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice.

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] à verser à Monsieur [B] et Madame [B] épouse [J] la somme de 4.000€ au titre de 1'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens".

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 21 mars 2025.

MOTIFS

Sur la procédure

Les époux [B] demandent au tribunal de "Déclarer irrecevables et en tout état de cause mal fondées les demandes de Monsieur et Madame [Y] tendant à invoquer le prononcé de la vente et à invoquer la garantie des vices cachés en raison de la caducité de la promesse signée le 12 avril 2023" sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile au motif que les époux [Y] n’ont aucune qualité pour agir sur le fondement de la garantie des vices cachés n’étant pas propriétaires du bien immobilier.

Or, toute fin de non-recevoir doit être présentée impérativement, sous peine d’irrecevabilité, devant le juge de la mise en état, lequel a compétence exclusive jusqu’à son dessaisissement pour l’examiner, en application de l’article 789 du code de procédure civile.

En l’espèce, faute de justifier de la saisine du juge de la mise en état, la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [B] doit être déclarée irrecevable.

Par ailleurs, les consorts [B] demandent le rejet des débats des pièces adverses 8 et 11 (en réalité il faut lire 8 et 10, la pièce 11 étant un procès-verbal de constat d’huissier) qui sont des témoignages de messieurs [M] et [A].

L’article 202 dispose : "L’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés.

Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.

Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales.

L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature".

En application de ce texte, le juge ne peut rejeter une attestation comme non conforme aux exigences de l’article 202 sans préciser en quoi l’irrégularité constatée constitue l’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public faisant grief à la partie qui l’attaque.

En l’espèce, les consorts [B] demandent le rejet des débats de ces deux attestations au motif qu’elles ne respectent pas une partie du formalisme exigé par le texte précité (pas de rédaction manuscrite pour la pièce 10, omission de la formule concernant l’exposition à des sanctions pénales pour les deux attestations).

Toutefois ils ne démontrent pas qu’il s’agit de formalités substantielles ou d’ordre public, ni que leur inobservation leur cause un grief.

Ils seront donc déboutés de leur demande de voir écarter ces pièces des débats.

AU FOND

I/ Sur la demande de vente forcée

Monsieur [Y] et madame [G] fondent leur demande de vente forcée sur l’article 1103 du code civil aux termes duquel : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public » et l’article 1589 du même code qui dispose notamment que la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

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En l’espèce, l’acte authentique signé entre les parties le 12 avril 2023 s’analyse en une promesse unilatérale de vente, comme en témoignent le délai fixé aux bénéficiaires de la promesse pour lever l’option ainsi que le versement à leur charge d’une indemnité d’immobilisation.

Cet acte prévoit notamment, en page 12, que le bénéficiaire déposera au plus tard dans les 10 jours de la promesse à la comptabilité du notaire rédacteur la somme de 10 500 euros correspondant pour partie à l’indemnité d’immobilisation, convenue à hauteur de 21 000 euros, qu’il s’engage à verser le complément au plus tard pour la date butoir de la promesse, soit le 12 juillet 2023 à 16h00, et que, dans l’hypothèse où un seul de ces virements ne serait pas effectif à la date fixée, la promesse serait caduque et le bénéficiaire déchu du droit d’en demander la réalisation.

Il ressort des pièces versées aux débats que les époux [Y], bénéficiaires de la promesse, n’ont pas versé l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation au 12 juillet 2023.

Dans ces conditions, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés, le tribunal ne peut que constater la caducité de la promesse unilatérale de vente signée le 12 avril 2023.

En conséquence, les époux [Y] seront déboutés de leur demande de vente forcée et par voie de conséquence de l’ensemble de leurs autres demandes qui sont sans objet, en l’absence de validité de cet acte (garantie des vices cachés, nomination d’un expert judiciaire…).

II/ Sur les demandes reconventionnelles

Selon la clause IV de la promesse conclue entre les parties, il a été convenu que l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente selon les modalités et délais prévus à la promesse, à moins que le bénéficiaire se prévale de l’un des cas suivants :

Si l’une au moins des conditions suspensives stipulées venait à défaillir selon les modalités et délais prévus à l’acte,

Si les biens promis se révélaient faire l’objet de servitudes ou mesure administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage,

Si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarées ou non

Si les biens vendus venaient à faire l’objet d’une location ou occupation non déclarée

Si le promettant n’avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d’une origine de propriété trentenaire et régulière

En cas d’infraction du promettant ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis,

si le promettant venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable,

Si la non-réalisation de la vente promise était imputable au seul promettant.

Les demandeurs ne se prévalant d‘aucune de ces causes de non-réalisation de la vente ou charges relevées postérieurement à la promesse, l’indemnité d’immobilisation restera acquise aux promettants.

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Il y a donc lieu d’ordonner la déconsignation par la Caisse des Dépôts et Consignations au profit des consorts [B], de la somme de 10 518,76 € et de condamner in solidum, et non solidairement en l’absence de convention de solidarité, par application de l’article 1103 du code civil, monsieur [Y] et madame [G] à verser aux consorts [B] la somme de 10 481,24 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 août 2023, date de réception de la mise en demeure, en application de l’article 1231-6 du code civil.

En revanche, les consorts [B] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts complémentaires, le préjudice qu’ils décrivent, relatif à l’impossibilité de vendre le bien en raison de la présente instance et aux frais d’entretien et de conservation qu’ils ont dû exposer dans l’attente, étant soit la conséquence de l’immobilisation de leur bien, laquelle est déjà réparée par l’indemnité d’immobilisation, soit la conséquence de la procédure judiciaire, prise en compte au titre des frais irrépétibles.

Les époux [Y], qui succombent à l’instance, seront in solidum condamnés aux dépens et à ce titre condamnés à verser aux consorts [B] une indemnité qu’il est équitable de fixer à 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par monsieur [S] [B] et madame [H] [B] épouse [J] ;

DÉBOUTE monsieur [S] [B] et madame [H] [B] épouse [J] de leur demande de voir écarter des débats les pièces adverses n°8 et 10 ;

CONSTATE la caducité de la promesse unilatérale de vente signée le 12 avril 2023 entre d’une part monsieur [F] [Y] et madame [P] [G], et d’autre part, monsieur [S] [B] et madame [H] [B] épouse [J] ;

DÉBOUTE monsieur [F] [Y] et madame [P] [G] de l’ensemble de leurs demandes ;

AUTORISE la Caisse des Dépôts et Consignations à déconsigner la somme de 10 518,76 € au profit de monsieur [S] [B] et madame [H] [B] épouse [J] ;

CONDAMNE in solidum monsieur [F] [Y] et madame [P] [G] à verser à monsieur [S] [B] et madame [H] [B] épouse [J] ensemble la somme de 10 481,24 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 août 2023 ;

CONDAMNE in solidum monsieur [F] [Y] et madame [P] [G] à verser à monsieur [S] [B] et madame [H] [B] épouse [J] ensemble la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum monsieur [F] [Y] et madame [P] [G] aux dépens.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT