TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

C.S 40263

[Localité 4]

N° RG 25/00409 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FRFR

Minute :

JUGEMENT

DU 18 JUIN 2025

AFFAIRE :

OPH SILENE

C/

[K] [H]

Copie certifiée conforme

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEUR :

OPH SILENE

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Mme [J] [U], munie d’un pouvoir

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DEFENDEUR :

Monsieur [K] [H]

demeurant [Adresse 8]

non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 2 avril 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 18 juin 2025

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2020, l’OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [K] [H] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant un loyer total et révisable de 364,38 €, provision sur charges incluse.

Une situation d’impayés a été signalée à la CAF de [Localité 7]-Atlantique le 10 novembre 2023 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice, le bailleur a fait délivrer au locataire, le 10 juillet 2024, un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.901,79 €, en visant la clause résolutoire.

Différents plans d’apurement ont été signés entre le bailleur et le locataire. Ces échéanciers n’ont pas permis de solder la dette locative.

Par acte de commissaire de justice, le bailleur a fait délivrer au locataire, le 10 octobre 2024, un commandement de justifier d’une assurance locative en visant la clause résolutoire.

Par acte du 21 janvier 2025, l’OPH SILENE a fait assigner Monsieur [K] [H] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 10 septembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 3.365,47 € au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 15 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de 315,27 €, augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ;

— la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux entiers dépens en ce compris le coût des commandement en date des 10 juillet 2024 et 10 octobre 2024 et du présent acte.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de Monsieur [K] [H], faute de contact tant avec le locataire.

A l’audience du 2 avril 2025, où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représenté par Madame [J] [U], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 4.665,54 € arrêtée au 31 mars 2025. Il a déclaré être opposé à l’octroi de délais de paiement, bien que le locataire ait réglé le loyer du mois de mars, compte tenu du montant de la dette et de l’échec des plans amiables précédents.

Monsieur [K] [H], bien que régulièrement convoqué à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision, réputé contradictoire, a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 7]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 23 janvier 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine a été faite par la saisine de la CAF de [Localité 7]-Atlantique le 10 novembre 2023 et l’assignation délivrée le 21 janvier 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Le locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier, que si le locataire a réglé le mois de mars 2025, la dette locative ne cesse de croître et est désormais particulièrement importante. Par ailleurs, le locataire n’a transmis aucun élément sur sa situation financière et n’a engagé aucune démarche afin de régulariser la situation auprès du bailleur, y compris s’agissant de l’assurance locative. Aussi, le maintien dans les lieux n’aurait pour conséquence que d’aggraver la dette locative sans aucune garantie de recouvrement pour le bailleur.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 11 septembre 2024.

Dès lors, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [H] jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 315,27 €, augmentée des charges qu’il aurait payé en cas de non-résolution du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le défendeur n’ayant pas comparu, le tribunal se prononcera dans les limites de l’assignation, soit pour la période arrêtée au 15 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 non inclus.

Le décompte fourni n’appelant aucune critique, Monsieur [K] [H] sera condamné à payer la somme de 3.365,47 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût des commandements en date des 10 juillet 2024 et 10 octobre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 14 décembre 2020 entre l’OPH SILENE et Monsieur [K] [H] au 11 septembre 2024 et DIT que Monsieur [K] [H] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés au [Adresse 3] à [Localité 9], en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [K] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [K] [H] à payer à l’OPH SILENE la somme de 3.365,47 €, au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 15 janvier 2025, échéance de janvier 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [K] [H] à payer à l’OPH SILENE une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 315,27 €, augmenté des charges qu’il aurait payées en cas de non-résolution du bail, à compter du 1er janvier 2025 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la [Adresse 6] (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE l’OPH SILENE de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [K] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût des commandements en date des 10 juillet 2024 et 10 octobre 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 18 JUIN 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON