TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

DU 18 Décembre 2025

N° RG 22/00463 – N° Portalis DBYT-W-B7G-EZY6

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

[H] [J] épouse [K]

C/

S.C.C.V. [Localité 5] 117, [G] [I]

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à

M^e Yohan VIAUD ([Localité 7])

Me [Localité 10] REVEAU ([Localité 7])

M^e Peggy MORAN

_______________________________________________________

DEMANDERESSE :

Madame [H] [J] épouse [K]

née le 03 Mai 1976 à [Localité 13]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

_______________________________________________________

DEFENDERESSES :

S.C.C.V. [Localité 5] 117

dont le siège social est situé [Adresse 2] inscrite au RCS de [Localité 12] sous le n° 842.762.536 prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Rep/assistant : Maître Romain REVEAU de la SELARL MRV AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

***

Madame [G] [I]

née le 18 Septembre 1964 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 9]

Rep/assistant : Maître Peggy MORAN de la SELARL O2A & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENT : Amélie COUDRAY, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Soline JEANSON à l’audience, Christel KAN à la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 06 Février 2025

JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats, prorogé au 16 Octobre 2025 puis au 18 Décembre 2025.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 17 juillet 2019, Madame [G] [I] a conclu un contrat de vente en VEFA avec la SCCV [Localité 5] 117 pour un lot comprenant notamment un appartement, situé dans la résidence [Adresse 6] à [Localité 11]. Le vendeur s’obligeait à achever et livrer le bien au plus tard à l’expiration du 1er trimestre 2021.

Le 31 mars 2021, un compromis de vente a été régularisé entre Madame [G] [I] et Madame [H] [J] aux termes duquel Madame [G] [I] s’obligeait à vendre à Madame [H] [J] un appartement, une cave et un garage, situés [Adresse 3] à [Localité 5] dans l’immeuble en copropriété dénommé Résidence « LES VOILES DE LA [Localité 4] », pour un prix de 226.000 euros.

La réitération devait intervenir au plus tard le 20 décembre 2021.

Par courrier du 6 avril 2021, la SCCV [Localité 5] 117 a annoncé un décalage dans la livraison du bâtiment de Madame [G] [I] à la deuxième quinzaine de septembre 2021, justifié par les intempéries et la pandémie de Covid 19.

Par arrêté du 16 septembre 2021, la mairie de [Localité 5] a mis en demeure la SCCV [Localité 5] 117 de cesser immédiatement tous les travaux, en raison du rejet tacite de la demande de permis de construire.

Le 10 novembre 2021, la SCCV [Localité 5] 117 a informé Madame [G] [I] de l’autorisation de la mairie de [Localité 5] pour la reprise des travaux dans les intérieurs du bâtiment A.

Par courrier électronique du 15 novembre 2021, l’agence immobilière informait Madame [H] [J] que la vente du bien de Madame [G] [I] ne pourrait être réitérée par acte authentique à la date prévue au compromis du 20 décembre 2021. Elle expliquait que la construction de l’appartement acquis en VEFA par la vendeuse avait pris du retard.

Le 24 janvier 2022, Madame [H] [J] a mis en demeure Madame [G] [I] de réitérer la vente, en vain.

Par arrêté du 9 février 2022, la mairie de [Localité 5] a de nouveau ordonné à la SCCV [Localité 5] 117 d’interrompre tous les travaux en raison de la violation du code de l’urbanisme.

Par acte d’huissier du 28 février 2022, Madame [H] [J] a assigné Madame [G] [I] devant le Tribunal Judiciaire de SAINT NAZAIRE, aux fins de voir juger la vente parfaite et de voir condamner Madame [G] [I] à réitérer la vente dans les meilleurs délais, sous peine d’astreinte.

L’instance a été enregistrée sous le n° RG 22/00463.

Par acte d’huissier du 25 novembre 2022, Madame [G] [I] a assigné en intervention forcée et en garantie la SCCV [Localité 5] 117 devant le Tribunal Judiciaire de SAINT NAZAIRE sur le fondement de l’article 367 du code de procédure civile, aux fins de la voir condamnée à la garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée contre elle en faveur de Madame [H] [J].

L’instance a été enregistrée sous le n° RG 22/02423.

Par arrêté du 30 novembre 2022, la mairie de [Localité 5] a accordé à la SCCV [Localité 5] 117 un permis de construire modificatif.

Par ordonnance du 9 octobre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de SAINT NAZAIRE a ordonné la jonction des instances 22/00463 et 22/02423 sous le RG 22/00463.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 avril 2024, Madame [H] [J] demande au tribunal de :

CONSTATER la défaillance de Madame [I] et, par voie de conséquence, la caducité de la vente,CONDAMNER en conséquence Madame [I] à lui régler, au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente, la somme de 22.600 euros. CONDAMNER Madame [I] à lui verser la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile CONDAMNER enfin Madame [I] aux entiers dépens de l’instance. Madame [H] [J] demande que la caducité de la vente soit constatée en raison de la défaillance de la venderesse, qui n’a pas souhaité continuer la vente.

En conséquence, elle demande la condamnation de Madame [G] [I] au paiement de la clause pénale prévue au compromis de vente, sur le fondement des articles 1103 et 1231-5 du Code civil.

Elle rappelle que la révision judiciaire d’une clause pénale ne doit être qu’exceptionnelle, dans le seul cas où son application serait excessive.

Elle souligne également que l’application d’une clause pénale ne nécessite pas que la preuve d’un préjudice soit rapportée.

Elle soutient que la clause n’est pas excessive et qu’il est d’usage qu’elle soit équivalente à 10% du prix.

A titre subsidiaire, si jamais la clause devait être révisée, elle estime qu’une réduction à 5.000 euros serait drastique et violerait le principe de la force obligatoire du contrat. Elle soulève qu’une clause pénale révisée ne doit pas nécessairement être calquée sur le préjudice.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 novembre 2024, Madame [G] [I] demande au tribunal, vu les articles 1231-1 et 1231-5 du code civil, de :

REDUIRE le montant de la clause pénale sollicitée par Madame [H] [J],JUGER que la clause pénale due par Madame [G] [I] à Madame [H] [K] née [J] n’excédera pas 5.000 euros,CONDAMNER la SCCV [Localité 5] 117 à la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre, en faveur de Madame [H] [J],CONDAMNER la SCCV [Localité 5] 117 à lui verser la somme de 5.000 euros, au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER la SCCV [Localité 5] 117 aux dépens.

Madame [G] [I] dénonce le montant disproportionné de la clause pénale et demande par conséquent sa réduction à 5.000 euros, sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil.

Elle dit avoir tenté de négocier avec Madame [H] [J] pour différer la vente, ce qui a été refusé. Elle rajoute qu’elle n’a pas trouvé de locations à l’année dans la même commune.

Elle dit avoir tenté de négocier avec Madame [H] [J] pour différer la vente en raison du retard des travaux de la SCCV, ce qui a été refusé. Elle rajoute qu’elle n’a pas trouvé de locations à l’année dans la même commune.

Elle explique que le préjudice de la demanderesse est inexistant, puisqu’elle n’a contracté aucun prêt pour acheter l’appartement. Elle souligne que Madame [H] [J] a renoncé d’elle-même à l’achat immobilier et que l’acompte qu’elle avait versé lui a été restitué le 15 décembre 2022. Elle rajoute que la demanderesse a fait l’acquisition d’un appartement similaire dans la même résidence en 2023, à un prix inférieur à la vente litigieuse.

Madame [G] [I] appelle en garantie la SCCV [Localité 5] 117 pour toutes les condamnations pouvant être prononcées à son encontre, sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil.

Elle explique qu’elle vivait dans l’appartement qu’elle comptait vendre à Madame [H] [J].

Elle affirme qu’elle a mis en vente cet appartement pour pouvoir vivre dans celui qu’elle avait acheté en VEFA depuis 2019. Elle expose que le bien devait être livré au premier trimestre 2021 et que finalement, au moment de la rédaction des conclusions en 2024, ce n’était toujours pas le cas.

Elle dénonce le retard fautif de la SCCV [Localité 5] 117. Elle souligne que si l’argument de la force majeure et des intempéries pouvait justifier un retard, ce retard ne pouvait pas excéder septembre 2021.

Elle considère que la cause réelle du retard dans la livraison de son appartement réside dans divers manquements du promoteur au permis de construire, qui ont eu pour conséquence la publication de deux arrêtés municipaux d’interruption des travaux. Pour elle, le retard après septembre 2021 n’est pas dû à une cause légitime.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 mai 2023, la SCCV [Localité 5] 117 demande au tribunal, vu les articles 1231-1, 1218 al.2 du Code civil, de :

DEBOUTER Mme [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,CONDAMNER Mme [I] à lui verser une somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER Mme [I] aux entiers dépens.La SCCV [Localité 5] 117 demande le rejet de l’appel en garantie formée par Madame [G] [I].

En premier lieu, elle expose que le refus de vendre de Madame [G] [I] à Madame [H] [J] est la cause du dommage dont Madame [G] [I] demande l’indemnisation.

Or, selon elle, ce refus est fautif et résulte de la faute personnelle de Madame [G] [I].

Par conséquent, elle fait valoir que le dommage allégué ne lui est pas imputable.

Ensuite, la SCCV [Localité 5] 117 soutient que les retards dans la livraison du bien sont justifiés par la force majeure d’une part et une cause légitime d’autre part.

Elle explique que la pandémie de Covid 19 constitue un cas de force majeure, dans la mesure où elle a impacté le chantier de façon importante. Elle souligne qu’à elle-seule, elle justifie un retard de 114 jours ouvrés.

Puis, elle relate aussi la survenance de nombreuses intempéries en 2019 et 2020, qui constituent une cause légitime de suspension du délai d’achèvement, à hauteur de 82 jours ouvrés. Elle expose que Madame [G] [I] avait été mise au courant en décembre 2019, qu’un retard dans la livraison allait avoir lieu pour quelques semaines ou mois, du fait de la pandémie et des intempéries.

Enfin, elle rappelle que la suspension administrative constitue une cause légitime de retard si elle n’est pas imputable à une faute du vendeur. Elle explique qu’elle a fait l’objet de deux arrêtés municipaux d’interruption des travaux, l’un en date du 16 septembre 2021 et l’autre du 9 février 2022.

S’agissant de l’arrêté de septembre 2021, elle relate que le maire l’a lui-même retiré en octobre 2021, après qu’elle ait formé un recours gracieux à son encontre. Elle considère donc qu’aucune faute sur ce point ne peut lui être reprochée.

S’agissant de l’arrêté de février 2022, elle admet que son recours devant le juge des référés a échoué. Néanmoins, elle expose que sa demande a été rejetée en l’absence d’urgence et non pas à cause d’une faute qui peut lui être imputable. Elle dit également avoir formé un recours au fond contre cet arrêté qui est pendant. De plus, elle souligne que cet arrêté interruptif a été levé en novembre 2022.

Elle rajoute que les arrêtés du maire de [Localité 5] sont intervenus après la signature du compromis de vente entre Madame [H] [J] et Madame [G] [I]. Elle en conclut que la rupture de la vente n’est due qu’à la faute de Madame [G] [I] et non à la sienne.

La clôture de l’instruction a eu lieu le 18 novembre 2024.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 6 février 2025.

Le dossier a été mis en délibéré jusqu’au 19 juin 2025 prorogé au 16 octobre 2025 puis au 18 décembre 2025.

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MOTIFS

I – Sur la demande de paiement de la clause pénale formée par Madame [H] [J]

Caducité du compromis de vente

En l’espèce, le compromis de vente signé entre Madame [H] [J] et Madame [G] [I], stipule que la vente devait être réitérée au plus tard le 20 décembre 2021.

Il stipule également que ce terme n’est pas extinctif mais constitue le point de départ à partir duquel une partie peut obliger l’autre à s’exécuter.

Il précise que huit jours après réception d’une lettre recommandée adressée par la partie la plus diligente sommant l’autre partie de s’exécuter et restée sans effet, le vendeur ou l’acquéreur le cas échéant, pourra contraindre l’autre à réaliser la vente, outre le versement de la somme de 22.600 euros au titre de la clause pénale forfaitaire et outre toute autre indemnité.

Aux termes de ce contrat, dans le cas où la partie mise en demeure refuse de s’exécuter, l’autre partie peut également faire constater la résolution de la vente et demander le paiement immédiat de la somme due au titre de la clause pénale.

En l’espèce, à l’expiration du délai contractuel, le conseil de Madame [H] [J] a mis en demeure Madame [G] [I] par l’intermédiaire de son conseil, de réitérer la vente sous huit jours, par lettre officielle.

Madame [G] [I] n’a pas comparu pour réitérer la vente dans ce délai.

Elle ne conteste pas qu’elle n’a pas souhaité donner suite à la vente.

Le 20 octobre 2022, Madame [H] [J] a renoncé à se prévaloir de la possibilité de faire exécuter la vente, et a demandé la restitution de son acompte versé à l’agent immobilier ayant rédigé le compromis.

La vente est caduque depuis cette date.

L’application de la clause pénale

En application de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Par ailleurs, l’article 1104 du même code dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

L’article 1231-5 du même code dispose : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Il est rappelé que le montant de la clause pénale n’a pas pour vocation l’indemnisation d’un préjudice mais la sanction d’une inexécution des obligations contractuelles.

En l’espèce, le montant de la clause pénale contractuelle représente 10% du prix de l’appartement.

Il ressort des pièces versées à la procédure que toutes les conditions suspensives ont été levées et que pour autant, la venderesse a refusé de réitérer la promesse de vente par acte authentique.

Le refus de signature de Madame [G] [I], justifié par un retard dans la construction de son futur logement, n’est pas légitime.

Par ailleurs, le compromis de vente a été signé le 31 mars 2021 et Madame [H] [J] a immobilisé son apport de 11.000 euros jusqu’au mois de novembre 2022.

Elle a trouvé un autre appartement en 2023.

Dans ces circonstances, le montant de la clause pénale, représentant 10% du prix de vente des biens que Madame [H] [J] se proposait d’acquérir, n’est pas manifestement excessif et ne justifie pas d’être modéré.

Madame [G] [I] est donc condamnée à verser la somme de 22.600 euros à Madame [H] [J] au titre de la clause pénale.

II – Sur l’appel en garantie de Madame [G] [I] à l’encontre de la SCCV [Localité 5] 117

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-1 du Code civile dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

L’article 1231-3 du code civil dispose que « Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. »

Pour engager la responsabilité contractuelle du vendeur en VEFA, il convient de démontrer une faute de ce dernier, un préjudice causé à l’acquéreur Madame [G] [I] ainsi qu’un lien de causalité entre les deux.

Madame [G] [I] soutient que le retard de livraison de son appartement acquis en VEFA est la cause de son préjudice, lequel est constitué par sa condamnation à indemniser Madame [H] [J] au titre de la clause pénale du compromis de vente de son appartement.

Elle soutient qu’elle n’a pas eu le choix, en l’absence de tout autre bien à louer sur la commune de [Localité 5] au moment prévu pour la réitération de l’acte de vente de son bien à Madame [H] [J], que de rester dans son appartement, vu le retard pris par les travaux de la SCCV [Localité 5] 117.

Néanmoins, le préjudice allégué par Madame [G] [I] résulte de sa faute personnelle consistant à ne pas avoir réitéré la vente conclue avec Madame [H] [J], malgré la levée des conditions suspensives et la mise en demeure qui lui a été adressée.

Si la SCCV [Localité 5] 117 est débitrice de l’obligation d’exécuter ses obligations dans les délais prévus au contrat de vente la liant à Madame [G] [I], elle n’est pas débitrice de l’obligation de Madame [G] [I] d’exécuter ses propres obligations contractuelles envers Madame [H] [J], ni n’est tenue de garantir Madame [G] [I] de toute conséquence en cas de manquement à ses obligations liées au contrat signé avec Madame [H] [J].

Par conséquent, le préjudice que Madame [G] [I] allègue n’a pas de lien de causalité avec le retard de livraison de l’appartement acquis en VEFA auprès de la SCCV [Localité 5] 117.

Elle est déboutée de sa demande indemnitaire formée contre la SCCV [Localité 5] 117.

III – Sur les dépens, les frais irrépétibles, l’exécution provisoire

Succombant à l’instance, Madame [G] [I] est condamnée à en payer les dépens.

Il est équitable de condamner Madame [G] [I] à payer à Madame [H] [J] et à la SCCV [Localité 5] 117 une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros à chacune au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Vu l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition le 18 décembre 2025, après prorogation du délibéré initialement fixé au 19 juin 2025 et au 16 octobre 2025,

CONSTATE la caducité du compromis de vente conclu le 31 mars 2021 entre Madame [H] [J] et Madame [G] [I],

CONDAMNE Madame [G] [I] à payer la somme de 22.600 euros à Madame [H] [J] ,

DEBOUTE Madame [G] [I] de son recours en garantie contre la SCCV [Localité 5] 117,

CONDAMNE Madame [G] [I] à verser à Madame [H] [J] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [G] [I] à verser à la SCCV [Localité 5] 117 la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [G] [I] aux dépens,

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Christel KAN Amélie COUDRAY