TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

DU 15 Mai 2025

N° RG 22/02469 -

N° Portalis DBYT-W-B7G-E7IP

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

S.C.I. LES OLIVIERS

C/

S.A.S. CABINET [I] [E] [L]

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à

M^e I. LOUIS DIT BIZEAU

Me [Localité 4] APCHER ([Localité 5])

_______________________________________________________

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES OLIVIERS

dont le siège social est situé [Adresse 2] inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n°909.694.630 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Isabelle LOUIS DIT BIZEAU de la SCP BIARD & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

_______________________________________________________

DEFENDERESSE :

S.A.S. CABINET [I] [E] [L]

dont le siège social est situé [Adresse 1] inscrite au RCS de [Localité 5] sous le n°326.650.165 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, avocats au barreau de NANTES

_______________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENTE : Tina NONORGUES, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Pierre DANTON à l’audience et Soline JEANSON lors de la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 17 Octobre 2024

JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 février 2025, date indiquée à l’issue des débats, prorogé au 15 mai 2025.

* * *

*

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 18 octobre 2021, Monsieur et Madame [T], propriétaires d’un immeuble d’habitation composé de cinq appartements sis [Adresse 3], ont donné mandat à la SAS CABINET [I] [E] [L] (ci-après dénommée agence immobilière [I] [E] [L]) aux fins de vente de leur bien immobilier.

Le mandat de vente était conclu pour un prix d’achat de 410.000 euros, outre le paiement des honoraires de l’agence fixés à hauteur de 18.000 euros à la charge de l’acquéreur.

Une promesse synallagmatique de vente, formalisée par l’agence immobilière, a été conclue le 25 décembre 2021 au profit de Monsieur [X] [N] et de Madame [X] [B], moyennant un prix de vente de 360.000 euros.

La vente a ensuite été régularisée par acte notarié du 19 avril 2022 au profit de la SCI LES OLIVIERS représentée par Monsieur [X] en sa qualité de gérant associé de ladite société.

Suite à l’acquisition de l’ensemble immobilier, l’acheteur s’est plaint de fissures sur la façade de l’appartement du rez-de-chaussée.

La SCI LES OLIVIERS a fait réaliser une expertise amiable par la SAS GC EXPERTISE qui, aux termes de son rapport établi le 4 juin 2022, constatait les désordres et préconisait des travaux de réfection, devisés à la somme de 12.226,09 euros par la SARL MACONNERIE NAZARIENNE.

Par courrier recommandé en date du 4 août 2022, la SCI LES OLIVIERS a mis en demeure l’agence immobilière de lui verser la somme de 6.000 euros correspondant à la prise en charge partielle des travaux de reprise.

***

Par acte en date du 30 novembre 2022, la SCI LES OLIVIERS a assigné le Cabinet [I] [E] [L] devant le tribunal judiciaire de Saint–Nazaire en indemnisation de l’ensemble de son préjudice.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 novembre 2023 par RPVA, la SCI LES OLIVIERS demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Déclarer la société CABINET [I] [E] [L] responsable d’un manquement à ses obligations d’information et de conseil ; Condamner la société CABINET [I] [E] [L] à lui verser la somme de 13.084,19€ à titre de dommages et intérêts correspondant à son préjudice financier ; Condamner la société CABINET [I] [E] [L] aux dépens ;

Condamner la société CABINET [I] [E] [L] à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Débouter la société CABINET [I] [E] [L] de ses demandes ;

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts formée au visa des articles 1240 et 1992 du code civil, la SCI LES OLIVIERS reproche au CABINET [I] [E] [L] un manquement à ses obligations d’information et de conseil. Elle expose que suite à la prise de possession des lieux, elle a découvert d’importantes fissures dissimulées derrière une porte volet et des traces de végétation. Elle fait valoir dès lors que l’agent immobilier a failli à son obligation de conseil et d’information et qu’il devait être en mesure de détecter des vices apparents et d’informer les acquéreurs des conséquences financières des travaux à envisager. Elle estime que cette méconnaissance est constitutive d’une faute délictuelle à son égard et ajoute que cette responsabilité est accrue dans la mesure où l’agent immobilier est rédacteur d’un acte juridique, à savoir le compromis de vente. Elle rappelle qu’un manquement contractuel à son devoir d’information et de conseil peut également constituer une faute engageant la responsabilité de l’agence à l’égard de l’acquéreur quand bien même il n’est pas son mandant.

Elle précise que la SAS GC EXPERTISE au sein de son rapport du 4 juin 2022, attribue la cause de ces fissures aux fondations de l’extension de l’immeuble, et préconise une reprise en sous œuvre de ces fondations ainsi qu’une reprise de l’étanchéité de l’évacuation des eaux pluviales. La SCI LES OLIVIERS ajoute par ailleurs qu’elle n’aurait pas acquis le bien si cette information lui avait été divulguée, ou à tout le moins, qu’elle ne l’aurait pas acquis au prix négocié. Elle fait valoir que les différentes visites, y compris celles effectuées en présence d’artisans, avaient pour but d’estimer des travaux de rénovation des appartements et notamment les coûts relatifs aux systèmes de plomberie et de chauffage, et que la SCI LES OLIVIERS est constituée entre les époux [X], tous deux médecins, et ne disposant d’aucune compétence en matière de construction ou de négociation immobilière.

Elle expose que la facture établie par l’entreprise Maçonnerie SADAC en date du 30 août 2022 et portant sur une somme de 3.572,90 euros ne correspond qu’à des travaux urgents et conservatoires ayant pour but d’éviter un phénomène d’aggravation de la fissuration, et fournit une seconde facture d’un montant de 9.570 euros établie le 15 juin 2023 par l’entreprise BESSON PHILIPPE. Elle indique que l’entreprise SADAC a réalisé un puisard en raison d’une canalisation bouchée, alors que l’entreprise BESSON PLILIPPE a réalisé un puisard permettant l’évacuation des eaux de pluies. Elle ajoute que le défendeur pouvait solliciter une expertise judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 octobre 2023 par RPVA, le CABINET [I] [E] [L] sollicite le rejet des prétentions de la SCI LES OLIVIERS, outre sa condamnation aux dépens, ainsi qu’à lui payer une somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer aux demandes formées à son encontre, l’agence immobilière fait valoir que la SCI LES OLIVIERS, tiers au contrat de vente, doit au préalable démontrer un manquement contractuel entre l’agence immobilière et sa mandante, qui serait constitutive d’une faute délictuelle à l’égard de l’acquéreur. Elle ajoute par ailleurs que le manquement à l’obligation d’information et de conseil doit s’apprécier au regard de la qualité de professionnel de l’immobilier de la demanderesse. Elle fait valoir que la SCI LES OLIVIERS a par ailleurs obtenu une diminution du prix du vente du bien en considération des travaux à réaliser, et qu’elle a eu l’occasion de visiter à plusieurs reprises le bien immobilier en présence d’artisans. En outre, le CABINET [I] [E] [L] expose que les photographies communiquées par la demanderesse dans le cadre de l’instance, démontrent que les fissures étaient en réalité apparentes et qu’il est improbable que l’artisan ne les ait pas vues. L’agence immobilière fait valoir par ailleurs que la SCI LES OLIVIERS se fonde sur une expertise non contradictoire qui ne permet de caractériser ni l’origine certaine des désordres, ni la pertinence des coûts réparatoires. Elle expose enfin que les travaux réalisés et justifiés dans le cadre de la présente instance sont moins coûteux que ceux devisés initialement au soutien de l’assignation.

***

La clôture de la procédure a été ordonnée le 13 mai 2024 par le Juge de la Mise en Etat.

A l’issue de l’audience de plaidoiries du 17 octobre 2024, le jugement a été mis en délibéré pour être rendu par mise à disposition au greffe le 27 février 2025, date à laquelle il a été prorogé au 15 mai 2025.

MOTIFS

I – Sur la responsabilité du CABINET [I] [E] [L]

L’agent immobilier est soumis à une obligation générale d’information et de conseil à l’égard du tiers acquéreur, dont la violation est susceptible d’engager sa responsabilité sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel.

Ainsi, aux termes de l’article 1240 du code civil, le tiers acquéreur qui prétend engager la responsabilité d’un agent immobilier sur le fondement de la violation d’une obligation générale d’information et de conseil, doit caractériser ce manquement, le préjudice subi et le lien de causalité entre ce manquement et le préjudice allégué.

L’étendue du devoir d’information et de conseil de l’agent immobilier s’apprécie en fonction des circonstances de la cause, et en particulier, de la volonté, de la situation et des connaissances des parties.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La preuve de l’existence des désordres affectant un bien peut être rapportée par tous moyens, y compris par une expertise non judiciaire, qu’elle soit contradictoire ou non, pourvu que cette expertise non judiciaire, soumise à la libre discussion des parties, soit corroborée par d’autres éléments.

En l’espèce, il résulte des termes de l’expertise réalisée par GC EXPERTISE que la cause du désordre n’est pas certaine. L’expert diligenté par la SCI LES OLIVIERS indique ainsi qu’il « soupçonne fortement, pour rencontrer ce problème très souvent, que le regard EP ou évacuation (ou les deux) sont fuyards. Ainsi, l’eau qui s’échappe par la fuite circule et affouille la fondation de l’extension, fondation moins ancrée que celles de l’immeuble (…) Votre vendeur, Architecte me dites-vous, vous parle d’argile ce qui ne me convainc pas tout à fait. Je crois plutôt que les fondations de cette extension ne sont pas suffisamment ancrées et posées sur une terre végétale assimilable au comportement de l’argile avec l’eau. » S’agissant des travaux, il préconise « dans un premier temps de réaliser une visite précise du regard EP, de son étanchéité et de l’étanchéité de son exutoire ». Il estime par ailleurs qu'« il n’y a pas de certitude quant à la stabilisation définitive du tassement » et propose en conséquence de réaliser la reprise en sous-œuvre des fondations de cette extension.

Cette absence de certitude quant aux différents travaux à réaliser est corroborée par d’autres éléments du dossier.

En effet, alors qu’un premier devis fourni par la SCI LES OLIVIERS au soutien de son assignation faisait mention de travaux estimés à hauteur de 12.226,09 euros, une facture établie le 30 août 2022 par la maçonnerie SADAC fait état de travaux réalisés pour un montant global de 3.572,90 euros. La SCI LES OLIVIERS justifie ainsi notamment avoir créer un puisard tel que préconisé par l’expert qu’elle avait diligenté.

La reprise en sous-œuvre des fondations a été réalisée par l’entreprise BESSON PHILIPPE pour un montant de 9.570 euros suivant facture établie le 15 juin 2023. Néanmoins, l’absence de certitude reconnue par l’expert dans les termes de son rapport s’agissant de cette seconde partie des travaux, ne permet pas de justifier de la gravité des désordres dont se prévaut la SCI LES OLIVIERS. A cet égard, il convient également de relever qu’alors que l’expert préconise l’accomplissement de travaux de même nature sur la copropriété voisine, également affectée par des fissures qui seraient liées, selon lui, aux fondations de la construction de l’extension, cette copropriété n’a pas souhaité donner son accord pour la réalisation de travaux similaires.

Il n’est dès lors pas démontré par la SCI LES OLIVIERS que l’ensemble des travaux réalisés étaient rendus nécessaires par l’état de l’immeuble. Le demandeur n’apporte en conséquence nullement la preuve de la gravité potentielle des fissures pouvant affecter la structure de l’immeuble.

De manière surabondante, il sera relevé que le devoir de conseil et d’information de l’agent immobilier doit être apprécié au regard de la qualité du tiers acquéreur. Il convient dès lors d’examiner, au regard de la qualité respective des parties, si l’agent immobilier avait l’obligation, dans le cadre de sa mission, de procéder à l’ensemble des vérifications nécessaires sur l’état matériel du bien, et d’en informer l’acquéreur.

Il résulte des statuts de la SCI LES OLIVIERS que son objet est notamment « l’acquisition, l’administration, la gestion pour la location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers construits, à construire ou en cours de construction, dont elle aura la propriété ou la jouissance ; la vente, l’échange ou l’apport en société de tous immeubles et biens immobiliers ; la construction sur les terrains dont la société est ou pourrait devenir propriétaire ou locataire, d’immeubles collectifs ou individuels à usage d’habitation, commercial, industriel, professionnel ou mixte ; la réfection, la rénovation, la réhabilitation d’immeubles anciens, ainsi que la réalisation de tous travaux de transformation, amélioration, installations nouvelles conformément à leur destination ; »

Les termes définissant l’objet social tels qu’énoncés ci-dessus, confèrent à la SCI LES OLIVIERS la qualité de professionnel puisqu’elle est amenée à conclure toutes opérations d’acquisitions, d’administration, de gestion d’immeubles, ainsi que des opérations de construction d’immeubles, de réfection, de rénovation et de réhabilitation d’immeubles anciens.

Dès lors, dans le cadre de l’acquisition du bien immobilier par l’intermédiaire de l’agence [I] [E] [L], la SCI LES OLIVIERS a agi en qualité de professionnel de l’immobilier, nonobstant la composition familiale de ladite société.

Le demandeur admet avoir pu visiter à trois reprises le bien immobilier préalablement à la signature du compromis de vente, le 17 novembre 2021, le 20 novembre 2021 et le 11 mars 2022. Il ressort de ses propres écritures que deux de ces visites ont été réalisées en présence de professionnels du bâtiment. Ainsi, la SCI LES OLIVIERS indique que lors de la visite du 20 novembre 2021, Monsieur [X] est venu accompagné d’un « artisan polyvalent de manière à estimer les travaux de rénovation à entreprendre ». Cette visite a eu lieu en journée à 11h42, de sorte que l’artisan sollicité par Monsieur [X], tout comme ce dernier, auraient dû procéder à des vérifications de l’état de la façade, étant précisé que ces vérifications se limitent manifestement à refermer un volet battant. Il sera en outre relevé que l’attestation de l’EURL FRED’EAU relative à l’établissement d’un devis pour des travaux de chauffage et de plomberie, ne concerne que la visite du mois de mars 2022, et qu’il n’est pas contesté la qualité de professionnel « polyvalent » de l’artisan intervenu en novembre 2021, soit un mois avant la conclusion de la promesse synallagmatique de vente.

La responsabilité de l’agent immobilier ne peut en conséquence être engagée lorsque l’acquéreur est assisté d’un artisan à même de fournir lui–même des conseils techniques propres à l’éclairer, et à attirer son attention sur les fissures de la façade.

En outre, il est constant que le prix de vente a été baissé de 50.000 euros, en considération des travaux nécessaires à la réfection des appartements, la SCI LES OLIVIERS indiquant à cet égard que les logements achetés ne remplissaient pas les critères de décence et d’habitabilité. Or, au regard de l’état vétuste du bien, il n’est pas justifié qu’elle n’ait pas procédé à une vérification attentive des murs du bâtiment.

La SCI LES OLIVIERS ne peut dès lors se retrancher derrière le défaut d’information qu’elle reproche à l’agent immobilier, qui n’a lui-même pas la qualité de professionnel de la construction.

En sa qualité de professionnel de l’immobilier intégrant de surcroît au sein de ses statuts, des activités de constructions et de réfections d’immeuble, la SCI LES OLIVIERS se devait de procéder elle-même aux vérifications idoines, vérifications au demeurant qui ne relèvent d’aucune complexité, tant les fissures étaient aisément détectables.

Enfin, il sera également relevé que l’acquéreur ne contestant aucunement la validité de l’acte de vente, il ne peut être reproché à l’agence immobilière de ne pas s’être assurée que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention.

Il résulte de ces éléments que le Cabinet [I] [E] [L] n’a pas méconnu son obligation de conseil et de renseignement.

En l’absence de faute imputable à l’agence immobilière, sa responsabilité délictuelle ne saurait être engagée et la demande de la SCI LES OLIVIERS fondée sur l’article 1240 du code civil sera rejetée.

II – Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

— Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI LES OLIVIERS, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

— Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI LES OLIVIERS, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer au CABINET [I] [E] [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros. Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande de ce chef.

— Sur l’exécution provisoire :

Le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire en application des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction,

DÉBOUTE la SCI LES OLIVIERS de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI LES OLIVIERS à payer à la SAS CABINET [I] [E] [L] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SCI LES OLIVIERS fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI LES OLIVIERS aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Soline JEANSON Tina NONORGUES