TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 27 Avril 2026

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier lors de l’audience : Madame CICCARELLI, greffier

Greffier lors du prononcé : Madame LEREBOURG, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Mars 2026

N° RG 25/05389 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7FVF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. PROGAMA, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Quentin MOTEMPS de la SCP SCP MOTEMPS & TRIBOT, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. DYC RAG, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Grosse délivrée le 27/04/2026

À

— Maître [B] [F]

— M^e Fabrice LABI

représentée par Maître Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 février 2014, la SAS PROGAMA a donné à bail commercial à la SARL DYC RAG des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 78000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

La SAS PROGAMA a fait délivrer à la SARL DYC RAG un premier commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 13 novembre 2023, pour une somme de 91894,92 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 novembre 2023, outre le coût de l’acte.

La société PROGRAMA verse aux débats un avenant n°1 au contrat de bail précité en date du 22 janvier 2024 à un contrat de bail du 1er juin 2014, ce qui ne correspond pas au bail précité. Dans cet avenant, la SAS PROGAMA a consenti à la SARL DYC RAG un abattement annuel non indexable et non révisable d’un montant de 25000 euros HT pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024.

La SAS PROGAMA a fait délivrer à la SARL DYC RAG un second commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 6 décembre 2024, pour une somme de 26401,68 euros au principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 novembre 2024, outre le coût de l’acte.

La société PROGRAMA verse aux débats un avenant n°2 au contrat de bail précité en date du 24 janvier 2024 à un contrat de bail du 1er juin 2014, ce qui ne correspond pas au bail précité. Dans cet avenant, la SAS PROGAMA a consenti à la SARL DYC RAG un abattement annuel non indexable et non révisable d’un montant de 45000 euros HT pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

La SAS PROGAMA a fait délivrer à la SARL DYC RAG un troisième commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 14 mai 2025, pour une somme de 22189,72 euros au principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 mai 2025, outre le coût de l’acte.

La SAS PROGAMA a fait délivrer à la SARL DYC RAG un quatrième commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 18 juillet 2025, pour une somme de 43301,17 euros au principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 juillet 2025, outre le coût de l’acte.

Par acte sous seing privé en date du 23 octobre 2025, les parties ont conclu un protocole d’accord transactionnel par lequel le bailleur a accordé à la SARL DYC RAG un abattement annuel de 56494 euros HT pour les années 2025 et 2026, annulant et remplaçant les abattements consentis antérieurement et une réduction des pénalités facturés, ramenant cette somme à 2000 euros, consentant ainsi un avoir de 7336 euros; le preneur s’engageait quant à lui à reprendre le règlement de l’intégralité des loyers et charges dus, ainsi qu’une somme supplémentaire en deux échéances de 25000 euros TTC, payables l’une avant le 15 novembre 2025 et l’autre avant le 15 décembre 2025.

Par acte de commissaire de Justice du 9 décembre 2025, la SAS PROGAMA fait assigner la SARL DYC RAG devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SARL DYC RAG et celle de tous occupants de son chef des lieux loués sous astreinte de 1000 euros ;

— condamner la SARL DYC RAG à payer à la SAS PROGAMA la somme provisionnelle de 73579,37 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au jour de l’assignation ;

— condamner la SARL DYC RAG au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la SARL DYC RAG au paiement d’une somme de 7357,93 euros au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle ;

— dire que l’ensemble des sommes produise intérêts au taux légal ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la SARL DYC RAG au paiement d’une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 18 juillet 2025.

Initialement fixé à l’audience du 9 janvier 2026, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 20 février 2026 puis à celle du 9 mars 2026, à la demande du défendeur.

A l’audience du 9 mars 2026, la SAS PROGAMA maintient les demandes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 115640,21 euros TTC au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 mars 2026 et à la somme de 11564,02 euros au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la SARL DYC RAG a cessé de payer ses loyers depuis le mois de janvier 2025 et que malgré la signature d’un protocole d’accord, elle n’a pas satisfait à ses obligations. Elle conteste les allégations de déshérence du centre commercial et ajoute que rien ne permet d’en justifier. Elle souligne que cela ne saurait constituer une exception d’inexécution de nature à justifier le non paiement des loyers. Elle relève que les décomptes versés aux débats sont précis. Elle indique que, compte tenu du non respect par la SARL DYC RAG du protocole, ce dernier est devenu caduc. Elle explique que la stipulation du protocole relative à la notification par lettre recommandée de la défaillance n’est exigée qu’à titre probatoire, la défaillance étant par ailleurs justifiée dans le cas d’espèce.

En défense, la SARL DYC RAG, représenté par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se référer, demande au juge de :

— débouter la SAS PROGAMA de l’ensemble de ses demandes et prétentions;

— juger qu’il convient de saisir le juge du fond ;

— condamner la SAS PROGAMA à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS PROGAMA aux dépens.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que la SAS PROGAMA n’a pas dénoncé la procédure aux créanciers inscrits, de sorte que ses demandes sont irrecevables. Elle souligne qu’aucun décompte n’a été communiqué au soutien de la demande au titre des loyers impayés. Elle considère que le protocole d’accord transactionnel a interrompu les effets du commandement de payer du 18 juillet 2025, lequel a mis fin au différend entre les parties. Elle relève que le protocole d’accord n’a jamais été dénoncé, ni remis en cause par la SAS PROGAMA. Elle souligne que, selon elle, l’abattement prévu au protocole de 56494 euros a rendu inopérante la cause du commandement de payer délivré le 18 juillet 2025. Elle souligne que les sommes réclamées par la SAS PROGAMA ne sont pas expliquées et ne correspondent à aucun des accords successifs intervenus entre les parties. Elle explique qu’une procédure au fond est déjà engagée aux fins de se voir autoriser à effectuer une saisie conservatoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Les demandes de « dire », « dire et juger » et « donner acte » ou visant à « constater », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile ; le tribunal n’est donc pas tenu d’y répondre.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En vertu de l’article L 143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

Le défaut de notification de la demande, ou le défaut de notification de la résiliation ordonnée n’emporte pas d’autre sanction que l’inopposabilité de la demande et/ou de la décision aux créanciers inscrits, dès lors que ces formalités sont prévues pour leur information afin de leur permettre d’agir en conséquence, que l’article L 143-2 du code de commerce ne prévoit d’ailleurs, s’agissant de la résiliation amiable, que cette seule inopposabilité (la résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification).

En l’espèce, il résulte de la pièce n°11 versée aux débats par la SARL DYC RAG que cette dernière fait l’objet d’une inscription de créance par la Direction Générale des Finances Publiques pour garantir une somme de 329134 euros.

La non-dénonciation de la présente procédure à ce créancier inscrit ne peut avoir pour effet de rendre irrecevable ladite procédure mais uniquement de la rendre inopposable à ce créancier.

Par conséquent, l’exception d’irrecevabilité sera rejeté.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145 41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, il est constant que la SAS PROGAMA a fait délivrer à la SARL DYC RAG un commandement de payer en date du 18 juillet 2025 visant la clause résolutoire du bail.

Les parties ont conclu un protocole d’accord transactionnel en date du 23 octobre 2025 qui stipule les éléments suivants :

“article 1 : Abattement

il est rappelé que le loyer contractuel s’élève, à ce jour, à 106494 euros hors taxes et hors charges par an. Afin de soutenir le preneur, le bailleur lui accorde un abattement annuel de 56494 euros hors taxes pour les années 2025 et 2026.

Il est expressément convenu que cet abattement annule et remplace l’ensemble des abattements qui ont pu être consentis antérieurement par le bailleur, à quelque titre que ce soit.”

Ce protocole ne prévoit donc pas seulement la fixation d’un montant de dettes et la mise en place d’un calendrier de paiement.

A l’examen du décompte accompagnant le commandement de payer en date du 18 juillet 2025, il apparaît que la somme réclamée de 43301,17 euros concerne les échéances de l’année 2025.

Or, le protocole d’accord a modifié les sommes dues à ce titre.

Ainsi, le fait que la présente procédure se fonde sur un commandement de payer consacrant un montant de dettes susceptible d’avoir été totalement remis en cause par le protocole d’accord en date du 23 octobre 2025 constitue une contestation suffisamment sérieuse pour qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SAS PROGAMA, le juge des référés étant le juge de l’évidence.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS PROGAMA, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 juillet 2025.

Il convient de dire n’y avoir lieu à condamnation à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETONS l’irrecevabilité soulevée par la SARL DYC RAG au titre de la non dénonciation auprès du créancier inscrit ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SAS PROGAMA ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

CONDAMNONS la SAS PROGAMA aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 18 juillet 2025 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 1] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.