TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 5]

N° RG 25/00486 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FROB

Minute :

JUGEMENT

DU 18 JUIN 2025

AFFAIRE :

SA [Adresse 8]

C/

[I] [L]

Copie certifiée conforme

— M^e HALGAND

— Mme [L]

— Sous-Préfecture

Copie exécutoire

M^e HALGAND

délivrées le :

JUGEMENT

_________________________________________________________

DEMANDEUR :

SA HLM CIF COOPERATIVE

demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Vincent CHUPIN de la SELARL PUBLI-JURIS, avocats au barreau de NANTES, substitué par Maître Aurélien HALGAND, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

____________________________________________________________

DEFENDEUR :

Madame [I] [L]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 2 avril 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 18 juin 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 novembre 2013, la SA [Adresse 8] a donné à bail à Madame [I] [L] un local à usage d’habitation et ses annexes situés au [Adresse 3] à [Localité 10], moyennant un loyer total et révisable de 419,72 €, provision sur charges incluse.

Une situation d’impayés de loyers a été signalée auprès de la CAF de [Localité 9]-Atlantique le 16 octobre 2024 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.325,36 € et de justifier d’une assurance locative en visant la clause résolutoire.

Par acte du 29 janvier 2025, la SA [Adresse 8] a fait assigner Madame [I] [L] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, à la date du 19 décembre 2024 ;

2 – ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 1.488,93 € à titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 7 janvier 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

* une indemnité d’occupation égale au loyer en cours augmentée des charges, soit la somme de 483,61 €, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues par le bail ;

* la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal le 27 mars 2025. Les éléments d’information transmis sur la situation de Madame [I] [L] ont pu être contradictoirement débattus à l’audience.

A l’audience du 2 avril 2025 où l’affaire a été retenue, la SA HLM CIF COOPERATIVE, représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 1.185,08 €, arrêtée à la date du 31 mars 2025. Elle a indiqué que la locataire avait repris le paiement de son loyer courant augmenté d’une mensualité de 50 € depuis le mois de janvier 2025 et en conséquence ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement. Elle a précisé que les APL étaient maintenues.

Madame [I] [L], présente en personne, n’a pas contesté l’existence ni le montant de la dette locative. Elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement pour apurer son arriéré locatif à hauteur de 50 € par mois, tel que cela a été mis en place avec le bailleur depuis le mois de janvier 2025. Elle a indiqué avoir des revenus mensuels de l’ordre de 1.100 € et avoir deux enfants en garde alternée. Elle a précisé bénéficier d’un suivi avec une assistante sociale et ne pas avoir d’autre dette.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de la SA [Adresse 8] en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 9]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 30 janvier 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à cette date.

L’action de la SA HLM CIF COOPERATIVE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 9]-Atlantique le 16 octobre 2024 et l’assignation délivrée le 25 janvier 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à cette date, et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

La locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, la locataire s’est déplacée à l’audience et a actualisé sa situation sociale et familiale. Madame [I] [L] a repris le paiement de son loyer courant depuis plusieurs mois et a mis un place un échéancier avec son bailleur, échéancier qu’elle respecte. Dès lors, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à la locataire tels qu’édictés au dispositif, et ce d’autant que les APL sont maintenues et le bailleur favorable.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais accordés, et si la locataire respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [I] [L] jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer augmenté des charges qu’elle aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 483,61 €. En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation, s’agissant d’une indemnité et compte-tenu de la résiliation du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte locatif produit n’appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Madame [I] [L] sera condamnée à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 1.185,08 € selon décompte arrêté le 31 mars 202, échéance de mars 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 18 octobre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail, conformément à la clause résolutoire, conclu le 12 novembre 2013 entre la SA HLM CIF COOPERATIVE et Madame [I] [L] relatif à l’appartement à usage d’habitation et ses annexes situés au [Adresse 4]), ce à compter du 19 décembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [I] [L] à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 1.185,08 € au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [I] [L] à se libérer de sa dette locative outre les frais et dépens, par mensualités de 50 € et ce sur une durée de 23 mois, en sus des loyers et charges courants, la 23ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour la locataire d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [I] [L] à la SA HLM CIF COOPERATIVE sera équivalent au montant du loyer augmenté des charges que la locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 483,61 €, à compter du premier impayé de l’échéancier jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA [Adresse 8] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit ;

CONDAMNE Madame [I] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 octobre 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 18 JUIN 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON