Du 16 juillet 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/01044 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGTC

S.A.R.L. ORGANISATION ET CONSTRUCTION JEMELEES

C/

[O] [G]

— Expéditions délivrées à

M^e Bénédicte DELEU

la SELARL RACINE [Localité 12]

— FE délivrée à

la SELARL RACINE [Localité 12]

Le 16/07/2025

Avocats : M^e Bénédicte DELEU

la SELARL RACINE [Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 juillet 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. ORGANISATION ET CONSTRUCTION JEMELEES

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentée par Maître CRUSE substituant Maître Jean MONTAMAT de la SELARL RACINE [Localité 12]

DEFENDERESSE :

Madame [O] [G]

née le 15 Mars 1972 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Adresse 10] [Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par Maître LHUISSIER substituant Maître Bénédicte DELEU (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Mai 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 14 janvier 2004, l’indivision [T] a donné à bail à effet du 15 janvier 2004, à Madame [O] [G], un logement situé en rez-de-chaussée du [Adresse 3] ([Adresse 7]), moyennant un loyer révisable mensuel de 525 euros, outre les charges.

Par acte authentique reçu par Maître [H], notaire à [Localité 12], le 25 février 2021, Madame [Z] [P] épouse [W] et Madame [L] [P] ont vendu le bien occupé par Madame [G] à la société ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024, la société ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES, venant aux droits de l’indivision [T], a fait délivrer à Madame [G] un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit, de payer la somme de 4820,93 euros au titre de l’arriéré locatif, et d’avoir à justifier d’une assurance locative.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, la société ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES, a assigné Madame [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 juillet 2024 aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail,

— En conséquence, condamner Madame [G] à devoir, ainsi que tout occupant de son chef, libérer les lieux loués ainsi qu’à les vider de tout bien lui appartenant au plus tard dès le commandement d’avoir à le faire,

— A défaut de libération volontaire, prononcer son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— Condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 4820,93 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement, et d’avoir à justifier d’une assurance locative,

— La condamner au paiement provisionnel mensuel d’une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel augmenté des charges soit la somme de 756,92 euros, jusqu’à la libération des lieux,

— La condamner au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été renvoyée de nombreuses fois et a fait l’objet d’une réouverture des débats par ordonnance du 14 mars 2025, pour permettre au bailleur de produire la justification de la saisine de la CCAPEX.

L’affaire a pu être utilement débattue à l’audience du 16 mai 2025.

Lors de l’audience du 16 mai 2025, la société ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 11 719,25 euros, terme de mai 2025 inclus et confirme les termes de sa demande initiale. Elle prend acte de ce que la défenderesse a produit son justificatif d’assurance.

En défense, Madame [G], représentée par conseil, soulève l’irrégularité ou, à défaut, la nullité du commandement de payer, celui-ci ayant visé un délai de 6 semaines, au lieu du délai contractuel de deux mois pour purger les causes du commandement.

Elle indique avoir produit son assurance le 11 avril 2024. Elle sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. A titre encore plus subsidiaire, elle sollicite des délais pour quitter les lieux, au visa de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [F] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier du 30 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de la première audience.

La société OCJ justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 15 mars 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, il n’est pas débattu que Madame [G] a justifié de sa couverture assurantielle dès avril 2024.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement deux mois à compter du commandement.

Selon avis de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024, la réduction du délai, passé de deux mois à six semaines, imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après commandement de payer, ne s’impose pas aux contrats en cours, lesquels continuent de s’appliquer sur ce point.

En l’espèce, le bail litigieux a été tacitement reconduit le 14 janvier 2022, soit antérieurement au 29 juillet 2023, de sorte que le délai contractuel de deux mois s’impose entre les parties.

La circonstance que le bailleur ait visé le nouveau délai de 6 semaines au lieu du délai contractuel de deux mois, ne rend le commandement ni irrégulier en la forme ni nul, mais a seulement pour effet de rendre inopérant le délai de 6 semaines, auquel doit se substituer le délai de deux mois, prévu au contrat de location.

La bailleresse a fait signifier à Madame [G] un commandement d’avoir à payer la somme de 4820,93 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 15 mars 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [G] n’ayant pas dans le délai contractuel de deux mois, à compter de la délivrance du commandement du 15 mars 2024, réglé les causes du commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 16 mai 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans ses écritures reprises oralement, madame [G] fait état de graves dysfonctionnements et de l’état de son logement mais ne produit aucun élément permettant d’étayer ses doléances.

Par ailleurs, les conditions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour l’octroi de délais de paiement ne sont pas réunies en l’espèce, aucune reprise de paiement du loyer courant n’étant constatée, le dernier règlement remontant à décembre 2024.

En conséquence, la demanderesse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 16 mai 2024.

Dès lors, Madame [G] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 16 mai 2024, ce qui constitue pour la bailleresse un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 11 719,25 euros à la date du 15 mai 2025, terme de mai 2025 inclus.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [G] sera donc condamnée au paiement de la somme de 11 719,25 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 15 mai 2025 – échéance du mois de mai 2025 incluse. Madame [G] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (775,23 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande de délai au visa de l’article 1343-5 du code civil :

L’importance de la dette et les ressources de Madame [G], qui déclare percevoir 1300 euros mensuels de pensions, apparaissent incompatibles avec la mise en place d’un échéancier crédible, lequel n’est par ailleurs pas chiffré par la défenderesse.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur les délais pour l’exécution de la décision, au visa des articles L412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution :

Madame [G] ayant déjà bénéficié des plus larges délais pour régler sa dette qui ne fait que progresser, cette demande sera également rejetée.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [G].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, il apparait équitable de fixer une indemnité à ce titre de 200 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

DECLARONS régulière la procédure,

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES à la date du 16 mai 2024,

CONDAMNONS Madame [O] [G] à quitter les lieux loués, logement situé en rez-de-chaussée du [Adresse 4]),

AUTORISONS, à défaut pour Madame [O] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (775,23 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [O] [G] à payer à la société ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES la somme de 11 719,25 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 15 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [O] [G] à payer à la société ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES à compter du 1er juin 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTONS Madame [O] [G] de ses demandes subsidiaires de délais,

CONDAMNONS Madame [O] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [O] [G] à payer à la société ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION