Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp fond, 21 mars 2025, n° 24/04599

TJ Toulouse 21 mars 2025

Arguments

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Accepté
Notification du commandement de payer
La cour a constaté que le commandement de payer a été notifié dans les délais requis, rendant la demande de constatation de la clause résolutoire recevable et fondée.
Rejeté
Conditions de résiliation du bail
La cour a jugé que la résiliation était déjà acquise par l'effet de la clause résolutoire, rendant la demande subsidiaire sans objet.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que M. [K] [L] devait être expulsé en raison de son occupation illégale des lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Arriéré locatif
La cour a jugé que M. [K] [L] était redevable de la somme due, confirmant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Indemnité pour occupation indue
La cour a estimé que M. [K] [L] devait payer une indemnité d'occupation pour la période durant laquelle il a occupé les lieux sans droit.
Accepté
Frais exposés
La cour a jugé équitable de condamner M. [K] [L] à payer une somme au titre des frais exposés par la SA WAKAM.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné M. [K] [L] aux dépens, conformément à la règle de la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp fond, 21 mars 2025, n° 24/04599
Numéro(s) :	24/04599
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marion LACOME D'ESTALENX
Cabinet(s) :	LACOME D ESTALENX MARQUIS
Parties :	S.A. WAKAM, S.A.S. LES GLENANS [ Localité 9 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04599 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TTFU

JUGEMENT

N° B

DU : 21 Mars 2025

S.A.S. LES GLENANS [Localité 9], le bailleur

S.A. WAKAM, la caution

[K] [L], le locataire

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Mars 2025

à M^e LACOME D’ESTALENX

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 21 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 Janvier 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSES

S.A.S. LES GLENANS [Localité 9], le bailleur, dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.A. WAKAM, la caution, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentées par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SCP AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Antoine MANELFE, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [K] [L], le locataire, demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le 4 septembre 2023, la SAS LES GLENANS [Localité 9] a consenti à Monsieur [K] [L] un bail d’habitation en location meublée dans une “résidence avec services para-hôteliers” pour un logement situé [Adresse 7] pour une redevance mensuelle de 449€ et pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.

La SA WAKAM s’est portée caution des engagements de Monsieur [K] [L] par acte du 4 septembre 2023 pour le paiement des loyers et des charges.

Le 20 juin 2024, invoquant un arriéré locatif, la SAS LES GLENANS [Localité 9] a fait signifier à Monsieur [K] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 28 novembre 2024, la SAS LES GLENANS [Localité 9] et la SA WAKAM ont finalement assigné Monsieur [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion ainsi que la condamnation de l’intéressé au paiement de sa dette locative.

A l’audience du 23 janvier 2025, l’affaire a été retenue et la SAS LES GLENANS [Localité 9] et la SA WAKAM, représentées par leur conseil, actualisent leur créance et sollicitent de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 20 août 2024,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [K] [L].

— ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [L] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [K] [L] au paiement de la somme actualisée de 5963,90 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation selon la répartition de 898€ à la société WAKAM et le reste au bailleur,

— condamner Monsieur [K] [L] à payer à la SAS LES GLENANS [Localité 9] une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner Monsieur [K] [L] à payer à la SA WAKAM la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [K] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Monsieur [K] [L], bien que convoqué selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civille par acte remis à étude, n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, quand le défendeur ne comparaît pas le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par voie électronique le 2 décembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA WAKAM justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail donc modifiée par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que “Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 4 septembre 2023 entre la SAS LES GLENANS [Localité 9] d’une part et Monsieur [K] [L] d’autre part contient une clause résolutoire.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juin 2024 pour la somme en principal de 2820,90€ par la SAS LES GLENANS [Localité 9] mais mentionnant un délai de 2 mois pour régler les sommes dues.

Or, bien que d’application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines prévu par la loi ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. Il convient donc de retenir un délai de 2 mois et de vérifier si le locataire a réglé les sommes dues dans ce délai.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois en l’absence de paiement de la part de Monsieur [L], de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 août 2024.

De ce fait, le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date et la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail devient sans objet.

Monsieur [K] [L] étant considéré comme occupant sans droit ni titre depuis le 21 août 2024, son expulsion sera donc ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire »

La SAS LES GLENANS [Localité 9] produit le contrat de bail ainsi qu’un décompte actualisé au 1er janvier 2025 démontrant que l’arriéré locatif total s’élève à la somme de 5963,90€, mensualité de janvier 2025 incluse.

Il est également produit l’acte de caution signé par la SA WAKAM et une quittance subrogative du 12 novembre 2024 pour un montant de 449€ et du 11 octobre 2024 pour un montant de 449€ démontrant que la société WAKAM a versé la somme totale de 898€ et qu’elle se trouve donc subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de cette somme.

Monsieur [K] [L], non comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera donc condamné à payer la somme de 5065,90€ à la SAS LES GLENANS [Localité 9] et à payer la somme de 898€ à la SA WAKAM, subrogée dans les droits de la SAS LES GLENANS [Localité 9], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré de l’indemnité d’occupation étant compris dans la condamnation en principal susmentionnée, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er février 2025 jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que Monsieur [K] [L] supporte les dépens et des diligences que la demanderesse, subrogée dans les droits du bailleur, a dû accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés, il sera condamné à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 septembre 2023 entre la SAS LES GLENANS [Localité 9] d’une part et Monsieur [K] [L] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 21 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS LES GLENANS [Localité 9] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place dont le sort sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [K] [L] à verser :

* à la SAS LES GLENANS [Localité 9] la somme de 5065,90€ au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges échus et impayés arrêtés au 1er janvier 2025 (mensualité de janvier 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* à la SA WAKAM, subrogée dans les droits de la SAS LES GLENANS [Localité 9], la somme de 898€ avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [K] [L] à payer à la SAS LES GLENANS [Localité 9] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [K] [L] à payer à la SA WAKAM une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La vice-présidente