TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

C.S 40263

[Localité 5]

N° RG 25/00842 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FSQR

Minute :

JUGEMENT

DU 10 Septembre 2025

AFFAIRE :

CIF COOPERATIVE

C/

[G] [U]

Copies certifiées conformes

M^e CHUPIN

Mr [U]

Sous-préfecture

Copie exécutoire

M^e CHUPIN

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEURS :

CIF COOPERATIVE

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Vincent CHUPIN de la SELARL PUBLI-JURIS, avocats au barreau de NANTES

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DEFENDEURS :

Monsieur [G] [U], demeurant [Adresse 3]

Non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER : Stéphanie MEYER lors des débats

Léa DELOBEL, lors de la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 4 Juin 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025

JUGEMENT : ,

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er décembre 2022, la SA [Adresse 8] a donné à bail à Monsieur [G] [U] un local à usage d’habitation et ses annexes situés au [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel révisable de 502,85€, provision sur charges incluse.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 823,02€, en visant la clause résolutoire.

La situation d’impayés de loyers a été signalée auprès de la CCAPEX de [Localité 9]-Atlantique le 24 juin 2024 par le bailleur.

Par courrier en date du 23 septembre 2024, la SA [Adresse 8] a mis en demeure Monsieur [G] [U] de cesser toute nuisance sonore et de se conformer au règlement intérieur.

Ayant été destinataire de nouvelles plaintes, par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire une sommation de cesser les troubles de voisinage.

Par acte du 17 mars 2025, la SA HLM CIF COOPERATIVE a fait assigner Monsieur [G] [U] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et troubles du voisinage, à la date du 21 août 2024 ;

2 – ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 2.383,09€ à titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 6 mars 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

* une indemnité d’occupation égale au loyer en cours augmentée des charges, soit la somme de 1.131,91€, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues par le bail ;

* la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe du Tribunal concernant la situation de Monsieur [G] [U].

A l’audience du 4 juin 2025 où l’affaire a été retenue, la SA [Adresse 8], représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 3.550,74€, arrêtée à la date du 31 mai 2025. Elle s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement et ce d’autant que les troubles de voisinage n’ont pas cessé, de nouveaux faits ayant donné lieu à des dépôts de plainte lui ayant été rapporté postérieurement à la délivrance de l’assignation.

Monsieur [G] [U], bien que régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’action de la SA HLM CIF COOPERATIVE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 9]-Atlantique deux mois au moins avant la date de l’audience, soit le 18 mars 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à cette date.

L’action de la SA [Adresse 8], bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine le 24 juin 2024 et l’assignation délivrée le 17 mars 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à cette date, et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Le locataire n’a pas, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu et n’a pas permis à la juridiction d’apprécier sa situation matérielle au jour de l’audience. Par ailleurs, il ressort des débats et des pièces versées à l’audience que la dette locative ne cesse d’augmenter depuis la délivrance du commandement de payer et que le locataire occasionne des troubles graves de voisinage, qui n’ont pas cessé depuis la délivrance de l’assignation. Dans ces conditions, il n’est pas possible d’octroyer de délais de paiement.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 22 août 2024.

Dès lors, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation due par le locataire jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer augmenté des charges qu’il aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 876,28€. En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation s’agissant d’une indemnité et compte tenu de la résiliation du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur le montant des loyers dus

Le défendeur n’ayant pas comparu, le tribunal se prononcera dans les limites de l’assignation, soit pour la période arrêtée au 6 mars 2025, terme du mois de mars 2025 non inclus.

Le décompte fourni n’appelant aucune critique, Monsieur [G] [U] sera condamné à payer la somme de 2.383,09€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice, qui sont à inclure dans les dépens, et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient donc de lui allouer une indemnité de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, qui comprendront notamment le coût du commandement en date du 21 juin 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 1er décembre 2022 entre la SA HLM CIF COOPERATIVE et Monsieur [G] [U] au 22 août 2024 et DIT que Monsieur [G] [U] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 4] à [Localité 10], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [G] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 2.383,09€ au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 6 mars 2025 (échéance de mars 2025 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à payer à la SA HLM CIF COOPERATIVE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit la somme de 876,28€, augmenté des charges qu’il aurait payé en cas de non-résolution du bail, à compter du 1er mars 2025 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la [Adresse 7] (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 150€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA HLM CIF COOPERATIVE de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 juin 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 10 SEPTEMBRE 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

L. DELOBEL DE LA PROTECTION

E. HAMON