TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025

DU 11 Septembre 2025

N° RG 23/01321 -

N° Portalis DBYT-W-B7H-FDIG

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

[L] [N], [E] [T] épouse [N]

C/

[P] [C], [G] [Z] épouse [C]

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à

Me [Y] [R] ([Localité 10])

M^e Franck LE NORMAND

Copie à :

M. [A] [X], expert

_______________________________________________________

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [N]

né le 27 Novembre 1982 à [Localité 11]

de nationalité Française,

Madame [E] [T] épouse [N]

née le 31 Janvier 1986 à [Localité 11]

de nationalité Française,

demeurant ensembe [Adresse 3]

Tous deux Rep/assistant : Maître Franck LE NORMAND de la SELARL MGA, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

_______________________________________________________

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [C]

né le 31 Juillet 1965 à [Localité 5]

de nationalité Française,

Madame [G] [Z] épouse [C]

née le 30 Janvier 1966 à [Localité 7]

de nationalité Française,

demeurant ensemble [Adresse 1]

Tous deux Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES

_______________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENTE : Tina NONORGUES, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Soline JEANSON

DEBATS : A l’audience publique du 19 Décembre 2024

JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025, date indiquée à l’issue des débats, prorogé au 11 septembre 2025.

EXPOSE DU LITGE

Selon acte authentique du 10 février 2021, Monsieur [L] [N] et Madame [E] [T] épouse [N] (ci-après dénommés « Monsieur et Madame [N] ») ont acquis de Monsieur [P] [C] et Madame [G] [Z] épouse [C] (ci-après dénommés « Monsieur et Madame [C] ») une maison d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 6] (44) au prix de 400.000 euros.

Il était précisé dans l’acte que les vendeurs avait édifié et aménagé une extension au bâtiment initial suivant permis de construire délivré le 26 mai 2006, le vendeur ayant déclaré les travaux achevés en date du 20 novembre 2014.

***

Faisant valoir que de nombreux désordres affectant la maison, en particulier l’extension, n’étaient pas visibles lors de l’acquisition, après avoir fait réaliser un constat d’huissier et une expertise amiable suite à un dégât des eaux, par acte d’huissier du 8 octobre 2021, Monsieur et Madame [N] ont fait assigner Monsieur et Madame [C] devant la juridiction des référés du Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 21 décembre 2021, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et a commis pour y procéder Monsieur [A] [X].

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 5 décembre 2022.

***

Par acte d’huissier du 2 juin 2023, Monsieur et Madame [N] ont fait assigner Monsieur et Madame [C] devant le Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, sur le fondement des articles 1792 et suivants, 1641 et suivants et 1231-1 et suivants du code civil et 514 du code de procédure civile, aux fins de les voir condamner à les indemniser de leur entier préjudice, outre leur condamnation aux dépens et frais irrépétibles.

***

Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 22 mars 2024, auxquelles il est renvoyé, Monsieur et Madame [N] demandent au tribunal, vu les articles 1792 et suivants, 1641 et suivants et 1231-1 et suivants du code civil et l’article 514 du code de procédure civile, de :

— Débouter Monsieur [P] [C] et Madame [G] [Z] épouse [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner solidairement et à défaut in solidum Monsieur [P] [C] et Madame [G] [Z] épouse [C] à payer à Monsieur [L] [N] et Madame [E] [T] épouse [N], au titre de la reprise des désordres, les sommes suivantes :

* 3.000 euros au titre de la reprise du désordre 1, outre indexation selon l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du 20 septembre 2022 (date du projet de rapport d’expertise judiciaire) jusqu’au jour du jugement à intervenir, outre intérêts légaux à compter dudit jugement.

* 11.605,00 euros TTC au titre de la reprise du désordre 2, outre indexation selon l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du 20 septembre 2022 (date du projet de rapport d’expertise judiciaire) jusqu’au jour du jugement à intervenir, outre intérêts légaux à compter dudit jugement.

* 49.031,85 euros TTC au titre de la reprise du désordre 6, outre indexation selon l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du 20 septembre 2022 (date du projet de rapport d’expertise judiciaire) jusqu’au jour du jugement à intervenir, outre intérêts légaux à compter dudit jugement.

* 200 euros TTC au titre du désordre 14, outre intérêts légaux à compter dudit jugement.

* 5.060 euros TTC au titre de la reprise du désordre 15, outre indexation selon l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du 20 septembre 2022 (date du projet de rapport d’expertise judiciaire) jusqu’au jour du jugement à intervenir, outre intérêts légaux à compter dudit jugement.

Soit la somme totale de 68.896,85 euros TTC, outre indexation selon l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du 20 septembre 2022 (date du projet de rapport d’expertise judiciaire) jusqu’au jour du jugement à intervenir, outre intérêts légaux à compter dudit jugement, au titre des travaux de reprise des désordres.

— Condamner solidairement et à défaut in solidum Monsieur [P] [C] et Madame [G] [Z] épouse [C] à payer à Monsieur [L] [N] et Madame [E] [T] épouse [N] la somme de 8.000 euros (HUIT MILLE EUROS) au titre du préjudice de jouissance subi,

— Condamner solidairement et à défaut in solidum Monsieur [P] [C] et Madame [G] [Z] épouse [C] à payer à Monsieur [L] [N] et Madame [E] [T] épouse [N] la somme de 5.000 euros (CINQ MILLE EUROS) au titre du préjudice moral subi,

Condamner solidairement et à défaut in solidum Monsieur [P] [C] et Madame [G] [Z] épouse [C] à payer à Monsieur [L] [N] et Madame [E] [T] épouse [N] la somme de 6.000 euros (SIX MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner solidairement et à défaut in solidum Monsieur [P] [C] et Madame [G] [Z] épouse [C] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire, les frais exposés au cours de la procédure de référé, le coût du procès-verbal de constat de Maître [J] en date du 12 mai 2021 et les sommes auxquelles l’huissier instrumentaire peut avoir droit en vertu des dispositions de l’article A 444–32 du Code de commerce,

— Rappeler que le jugement à intervenir sera assorti de l’exécution provisoire de droit.

Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 20 juin 2024, auxquelles il est renvoyé, Monsieur et Madame [C] demandent au tribunal, vu les articles 1641 et suivants et 1792 et suivants du code civil, de :

Débouter Monsieur [L] [N] et Madame [E] [V] épouse [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, Condamner solidairement Monsieur [L] [N] et Madame [E] [V] épouse [N] à payer à Monsieur [P] [C] et Madame [G] [Z] épouse [C] la somme de 6.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner solidairement Monsieur [L] [N] et Madame [E] [V] épouse [N] aux entiers dépens et allouer à la société CVS (Maître [Y] [R]), SELARL d’Avocats Interbarreaux ([Localité 10]-[Localité 12]-[Localité 13]-[Localité 8]-[Localité 4]-[Localité 9]), le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

***

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 septembre 2024 par le juge de la mise en état et l’affaire fixée pour être plaidée le 19 décembre 2024.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction le 20 mars 2025, date à laquelle elle a été prorogée au 11 septembre 2025.

MOTIFS

I – Sur la responsabilité des époux [C]

Sur le fondement de la garantie décennale

Les articles 1792 et suivants prévoient la responsabilité de plein droit du constructeur d’un ouvrage, auquel est assimilée toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit, envers l’acquéreur des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

En l’absence de désordre, un défaut de conformité n’entre pas dans le champ d’application de la garantie décennale.

Les désordres devant s’aggraver inéluctablement dans le délai de la garantie décennale sont pris en compte.

Lorsque les réfections préconisées sont le seul moyen d’éviter la réapparition des désordres, il n’y a pas lieu de laisser à la charge de l’acquéreur une partie du coût de ces réfections au motif que celles-ci lui procurent une amélioration dès lors qu’il doit être replacé dans la situation où il se serait trouvé si l’immeuble avait été livré sans vices.

Cette garantie peut être mise en cause durant un délai de 10 ans à compter de la réception des travaux. Il appartient à la partie qui conteste la recevabilité de l’action de rapporter la preuve que celle-ci a été engagée hors délai.

La demande que soit constatée la forclusion de l’action en garantie décennale constitue une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile.

Les fins de non-recevoir doivent être soulevées devant le Juge de la Mise en Etat, qui a compétence exclusive pour statuer, sauf à ce qu’elles se soient révélées postérieurement à son dessaisissement. Elles ne peuvent justifier une demande de débouté au fond devant le tribunal, faute d’avoir été invoquées devant le Juge de la Mise en Etat.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les époux [C], vendeurs, ont construit eux-mêmes les extensions Est et Ouest de la maison qu’ils ont vendu aux époux [N]. Ils ont donc la qualité de vendeur-constructeur tenu à la garantie décennale.

Outre le fait qu’ils n’apportent pas d’éléments suffisants pour dire que l’extension Ouest était totalement achevée dès 2008, ayant au contraire affirmé dans l’acte authentique de vente que les travaux menés par leur soins au titre des extensions avaient été achevés en 2014, force est de constater que l’irrecevabilité de l’action des époux [N] n’a pas été soulevée par les époux [C] devant le Juge de la Mise en Etat et ne peut justifier le prononcé d’un débouté au motif qu’elle serait tardive eu égard à la date de réalisation de la première extension. Ce moyen est donc inopérant.

S’agissant des désordres invoqués :

Désordre n°1 : poutre et gaine métallique souple destinée à l’évacuation des gaz brûlés : l’expert judiciaire indique que le sectionnement de l’ouvrage béton armé est important pour permettre le passage de cette gaine et que cela compromet la solidité de la structure de l’immeuble principal. La nature décennale de ce désordre n’est pas contestée par les défendeurs. Il convient de retenir la responsabilité de ces derniers sur le fondement de la garantie décennale.

Désordre n°2 : moisissures et auréoles sur le plafond dans l’angle Nord–Ouest de la pièce de l’extension Ouest : l’expert a relevé des non–conformités s’agissant de l’indépendance des deux bâtiments de construction différentes (absence de solin et de protection de l’habillage acrotère en façade Nord et Sud) donnant lieu à des infiltrations de nature à rendre impropre à sa destination la partie extension jouxtant avec la partie existante. La nature décennale de ce désordre n’est pas contestée par les défendeurs. Il convient de retenir la responsabilité de ces derniers sur le fondement de la garantie décennale.

Désordre n°6 : infiltrations en partie haute et en pied de bardage : l’expert retient une construction en méconnaissance des règles de l’art et des règles de construction (absence de lisse basse, absence de joint de dilatation entre la partie neuve et la partie existante sur toute la périphérie de l’extension), de telle sorte que la pérennité des parois de l’extension n’est pas garantie et est de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination. Les défendeurs affirment qu’en l’absence de désordre, le seul fait que l’ouvrage ne respecte pas les normes constructives ne permet pas d’engager leur responsabilité décennale. Toutefois, il résulte du rapport d’expertise judiciaire qu’il existe d’ores et déjà des traces d’humidité sur les plaques de plâtre composant le plafond ainsi que sur le panneau de bois fixé sur l’extérieur de l’ossature qui prouvent des passages d’eau. Au niveau du sol, en pied de bardage, l’expert a également constaté des infiltrations. Ces désordres entrent dans la catégorie des désordres de nature décennale et engagent la responsabilité des défendeurs.

Désordre n°14 : présence de rongeurs à l’intérieur de l’extension. Aucun constat n’a pu être fait par l’expert qui qualifie l’absence d’ouvrage que la présence de rongeurs peut implicitement mettre à jour s’agissant d’une grille anti-rongeurs pouvant mettre en péril le complexe isolant enfermé dans l’ossature bois. En l’absence de désordre avéré, la garantie décennale des vendeurs-constructeurs ne peut être engagée.

Désordre n°15 : absence de fondation, de relevé et de protection de l’extension ouest contre les remontées capillaires. L’expert a constaté l’absence d’un joint de dilatation relevant d’une anomalie de la méthode constructive sans toutefois qu’aucun désordre n’en résulte. La garantie décennale des vendeurs-constructeurs ne peut donc être engagée.

Sur le fondement de la garantie des vices cachés

La garantie des vices cachés due par le vendeur au terme des articles 1641 et suivants du code civil implique l’existence d’un vice caché à l’acheteur rendant le bien vendu impropre à l’usage auquel on le destine ou qui en diminue tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix s’il les avaient connus.

Le vendeur constructeur est assimilé à un vendeur professionnel et est présumé connaitre le vice affectant le bien vendu.

En l’espèce, la preuve du désordre n°14 (mise en péril du complexe isolant) n’est pas rapportée et l’absence de grille anti-rongeur est un défaut de moindre importance qui ne rend donc en l’ état pas le bien impropre à son usage.

Le désordre n°15 constitue en un défaut de construction mais qui n’engendre en l’état aucun désordre, de telle sorte que la preuve d’un vice caché au sens des articles précités n’est pas rapportée.

Sur le fondement de la responsabilité contractuelle des vendeurs

En dépit du caractère laconique des conclusions des demandeurs sur ce fondement, il convient de comprendre qu’ils considèrent la responsabilité de leurs vendeurs engagée au motif qu’ils se sont abstenus d’informer leurs acquéreurs de la nature des travaux de structure réalisés au niveau de l’extension et des malfaçons dont ils avaient connaissance puisqu’ils en étaient également les constructeurs.

La non-conformité de la chose à sa destination normale ressortit à la garantie des vices cachés et ne peut justifier une action en responsabilité contractuelle.

En tout état de cause, l’absence d’un joint de dilation et de grille anti-rongeur n’entrainant aucun désordre à la structure de l’extension de l’immeuble vendu ne constituent pas des désordres constructifs portant sur les caractères essentiels du bien vendu imposant au vendeur de délivrer une information complète à ce sujet. Au demeurant, les époux [N] étaient parfaitement informés de la réalisation des extensions par les vendeurs eux-mêmes, et du risque en conséquence d’une réalisation qui ne soit pas conforme aux règles de l’art.

La responsabilité des époux [C] ne peut donc être engagée sur aucun des fondements invoqués au titre des désordres n° 14 et n°15.

II – Sur les demandes en paiement formées par les époux [N]

Au titre du désordre n°1

Le coût de la reprise de ce désordre n’est pas contesté et sera retenu pour la somme de 3.000 euros TTC telle que fixé par l’expert, outre indexation selon l’indice BT01 du coût de la construction à compter du 20 septembre 2022, jusqu’au jour du présent jugement.

Au titre du désordre n°2

Le coût de la reprise de ce désordre n’est pas contesté et sera retenu pour la somme de 11.605 euros TTC telle que fixé par l’expert, outre indexation selon l’indice BT01 du coût de la construction à compter du 20 septembre 2022, jusqu’au jour du présent jugement.

Au titre du désordre n°6

Au titre de la reprise de ce désordre, l’expert a préconisé pour assurer la pérennité de la structure de l’ossature bois et des parois extérieures, de reprendre l’ensemble en commençant par la création d’une fondation avec un soubassement permettant de respecter la réglementation sur le mode constructif des parois entrainant la destruction et la reconstruction des parois extérieures avec support du complexe plafond-couverture par étaiement pendant les travaux pour un montant total estimé de 49.031,85 euros faute pour les parties d’avoir produits des devis en cours de délibéré.

Toutefois, force est de constater que le désordre n°6 consiste en l’existence d’infiltrations en partie basse et haute du bardage imputable à l’absence de lisse basse et l’absence de coupure de capillarité, absence de joint de dilatation entre la partie neuve et la partie existante sur toute la périphérie de l’extension. L’expert a inclus dans la reprise de ce désordre la reprise du défaut de conformité aux normes constructives de la totalité de l’extension Ouest notamment l’absence de fondation, de relevé et de protection contre les remontées capillaires décrits au titre du désordre n°15 alors que ce désordre est exclu de ceux qui engagent la responsabilité des époux [C] comme n’ayant entrainé aucune anomalie sauf en ce qui concerne l’absence de joint de dilatation responsable des infiltrations.

La question de l’inutilité de la démolition et reconstruction a été débattue par les parties au cours des opérations d’expertise, l’expert optant pour une évaluation reprise complète sans distinguer la reprise de l’origine du seul désordre n°6, à défaut de devis présentés par les parties en cours d’expertise, alors qu’il aurait pu présenter les deux options.

De façon contradictoire, bien que non présenté à l’expert, les époux [C] présentent deux devis en date d‘avril et août 2023, portant sur la dépose de l’intégralité de la bande de solin et du joint d’étanchéité et installation d’une bande de solin ainsi que sur l’installation de caniveaux, pour des montants respectifs de 1.406,46 euros TTC et 1.423,07 euros TTC.

Les époux [N] ne rapportent pas la preuve du refus d’entreprises d’intervenir sur les extensions en l’état de leurs non-conformités aux règles constructives et s’étaient au contraire déclarés prêts à accepter toute intervention permettant d’éviter une démolition/reconstruction au terme de leur dire du 28 octobre 2022 transmis hors délai à l’expert, annexé au rapport d’expertise judiciaire. Ils ne contestent en tout état de cause pas l’efficacité des reprises proposées.

Il convient donc de retenir le coût de ces reprises portant sur l’origine du désordre ouvrant droit à garantie décennale et de condamner les époux [C] à payer aux époux [N] la somme totale de 2.829,53 euros TTC outre indexation selon l’indice BT01 du coût de la construction à compter du 11 avril 2023 sur la somme de 1.423,07 euros et du 28 août 2023 sur celle de 1.406,46 euros, jusqu’au jour du présent jugement.

Au titre du préjudice de jouissance

En l’absence de démolition/reconstruction, le préjudice de jouissance pendant la durée des travaux ne peut pas être retenu à 6 semaines comme évalué par l’expert. Toutefois, il convient de considérer que la reprise du désordre n°2 entrainera une perte de jouissance du bien.

Il convient d’y ajouter la perte de jouissance liée au caractère dégradé de l’intérieur de l’extension résultant notamment des infiltrations, portant sur une pièce à usage de salon.

L’allocation d’une somme de 2.500 euros apparaît satisfaisante.

Au titre du préjudice moral

Le préjudice moral lié aux tracas générés par la situation et à l’impossibilité d’aménager leur habitation du fait des désordres et de la procédure en cours justifient l’allocation d’une somme de 3.000 euros.

III – Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il y a lieu de condamner les époux [C], qui succombent principalement à l’instance, solidairement à supporter les dépens de l’instance comprenant les frais de l’expertise judiciaire, les dépens de l’instance en référé et le coût du procès-verbal de constat d’huissier du 12 mai 2021.

Ils seront en outre condamnés solidairement à payer la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile aux époux [N].

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

DEBOUTE Monsieur [L] [N] et Madame [E] [T] épouse [N] de leurs demandes indemnitaires au titre de la reprise des désordres n°14 et n°15 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [C] et Madame [G] [Z] épouse [C] à payer à Monsieur [L] [N] et Madame [E] [T] épouse [N] les sommes de :

3.000 euros TTC outre indexation selon l’indice BT01 du coût de la construction à compter du 20 septembre 2022, jusqu’au jour du jugement à intervenir au titre de la reprise du désordre n°111.605 euros TTC outre indexation selon l’indice BT01 du coût de la construction à compter du 20 septembre 2022, jusqu’au jour du présent jugement au titre de la reprise du désordre n°22.829,53 euros TTC outre indexation selon l’indice BT01 du coût de la construction à compter du 11 avril 2023 sur la somme de 1.423,07 euros et du 28 août 2023 sur celle de 1.406,46 euros, jusqu’au jour du présent jugement au titre de la reprise du désordre n°62.500 euros au titre du préjudice de jouissance3.000 euros au titre du préjudice moral3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [C] et Madame [G] [Z] épouse [C] à supporter les dépens de l’instance comprenant les frais de l’expertise judiciaire, les dépens de l’instance en référé et le coût du procès-verbal de constat d’huissier du 12 mai 2021 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Soline JEANSON Tina NONORGUES