TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Référé

N° RG 25/00009 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZCVX

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. A.P.N INVESTISSEMENT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Olivier BERNE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. A.P.N IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 25 Février 2025

ORDONNANCE du 18 Mars 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2006, la S.C.I. A.P.N. Investissement a mis à bail au profit de la S.A.R.L. A.P.N. Immobilier des locaux, notamment des bureaux, situés dans un immeuble se trouvant au [Adresse 5][Adresse 1] à [Localité 4] (Nord) à compter du 1er janvier 2006.

Conclu pour une durée de neuf années, il a fixé le loyer annuel à 12 805,68 euros hors taxes et hors charges payable par quart et d’avance.

Au 1er janvier 2014, le loyer a été réduit à 10 800 euros hors taxes et hors charges suite à un accord entre la S.C.I. A.P.N. Investissement et la S.A.R.L. A.P.N. Immobilier. Le bail a dépassé son terme, sa prolongation étant tacite.

Suite à des impayés, la S.C.I. A.P.N. Investissement a fait signifier à la S.A.R.L. A.P.N. Immobilier le 28 octobre 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 2 janvier 2025, la S.C.I. A.P.N. Investissement a fait assigner la S.A.R.L. A.P.N. Immobilier devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et de voir ordonner son expulsion des locaux en cause.

La partie défenderesse a constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience du 25 février 2025 lors de laquelle la S.C.I. A.P.N. Investissement, représentée par son conseil, soutient oralement les prétentions détaillées dans ses conclusions déposées à l’audience, notamment de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 28 novembre 2024,

— ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. A.P.N. Immobilier et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— condamner la S.A.R.L. A.P.N. Immobilier à lui verser une provision de 17 249,20 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et taxes selon décompte arrêté au 28 novembre 2024,

— condamner la S.A.R.L. A.P.N. Immobilier à lui payer une provision de 8 779,10 euros à valoir sur le rappel au titre de l’indexation du loyer,

— condamner la S.A.R.L. A.P.N. Immobilier à lui payer une provision de 2 232,68 euros par mois à valoir sur l’indemnité d’occupation due à compter du 28 novembre 2024 et jusqu’à libération complète des lieux,

— débouter la S.A.R.L. A.P.N. Immobilier de ses demandes et, à titre subsidiaire, limiter à 12 mois le délai de grâce qui lui serait accordé,

— condamner la S.A.R.L. A.P.N. Immobilier aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

— condamner la S.A.R.L. A.P.N. Immobilier à lui verser 3 600 euros au titre de ses frais irrépétibles.

De son côté, la S.A.R.L. A.P.N. Immobilier, représentée par son conseil, reprend oralement les demandes figurant dans ses conclusions déposées à l’audience, notamment que :

— la dette locative au 1er janvier 2025 soit arrêtée, appel du 1er trimestre 2025 inclus, à 11 931 euros,

— lui soit octroyé un délai de 18 mois pour assurer le règlement de cet arriéré à compter du 1er avril 2025,

— la suspension des effets du jeu de la clause résolutoire,

— le débouté de la S.C.I. A.P.N. Investissement de ses demandes et sa condamnation aux dépens.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 28 octobre 2024 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 28 novembre à 24 heures.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la S.A.R.L. A.P.N. Immobilier de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

En l’espèce, pour les sommes insusceptibles de relever de partie prescrite de la dette de la société défenderesse et pour lesquels les éléments produits sont suffisamment précis et étayés pour permettre à la juridiction d’apprécier leur caractère non sérieusement contestant dans leur principe comme dans leur montant, il y convient de retenir :

— au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes :

10 836,00 euros au titre de l’arriéré de loyers toutes taxes comprises hors premier trimestre 2025,

6 159,60 euros au titre de la taxe foncière toutes taxes comprises,

3 653,03 euros au titre de l’arriéré de loyer du premier trimestre 2025 toutes taxes comprises.

soit un total de 20 648,63 euros.

— au titre de l’arriéré lié au défaut d’indexation du loyer : 8 779,10 euros toutes taxes comprises pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2024,

Par convention, les loyers, charges et taxes s’entendront comme relevant de l’indemnité d’occupation pour la période à compter de laquelle la société défenderesse sera occupante sans droit ni titre.

Le défendeur sera donc condamné à payer ce montant à la S.C.I. A.P.N. Investissement à titre de provisions ces montants à valoir sur lesdits arriérés.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

En contrepartie de l’occupation des locaux dans lesquels elle se maintient, ce qui prive la S.C.I. A.P.N. Investissement de la libre disposition des locaux en cause, il convient de fixer au montant mensuel dû au titre des loyers, charges et accessoires par la S.A.R.L. A.P.N. Immobilier la provision dont elle est redevable à la société demanderesse jusqu’à libération complète des locaux et remise des clefs à compter du 29 novembre 2024.

Sur la demande de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ont la faculté, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil précise le cadre juridique de cette faculté du juge :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

La faculté d’accorder la suspension est distincte de celle d’accorder un délai de paiement.

En l’espèce, la S.A.R.L. A.P.N. Immobilier ne fournit aucun élément de nature à étayer l’existence d’une capacité d’apurement de la dette, ce qui prive le juge des référés de la faculté de lui accorder un délai de paiement.

Par conséquent, il convient de rejeter sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et sa demande de délai de grâce.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner la société défenderesse aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer qui lui a été délivré le 28 septembre 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la S.A.R.L. A.P.N. Immobilier à verser à la S.C.I. A.P.N. Investissement 800 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle s’est trouvée contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la S.C.I. A.P.N. Investissement et la S.A.R.L. A.P.N. Immobilier concernant les locaux situés au sein de l’immeuble se trouvant au n°[Adresse 1] à [Localité 4] (Nord) depuis 28 novembre 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. A.P.N. Immobilier et de tout occupant de son chef des lieux situés dans un immeuble se trouvant au [Adresse 5][Adresse 1] à [Localité 4] (Nord) ;

Autorise au besoin la S.C.I. A.P.N. Investissement à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 29 novembre 2024, le montant mensuel de la provision au profit de la S.C.I. A.P.N. Investissement à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. A.P.N. Immobilier au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la S.A.R.L. A.P.N. Immobilier à payer à la S.C.I. A.P.N. Investissement chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la S.A.R.L. A.P.N. Immobilier à payer à la S.C.I. A.P.N. Investissement 10 836 euros (dix mille huit cent trente-six euros), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 31 décembre 2024 ;

Condamne la S.A.R.L. A.P.N. Immobilier à payer à la S.C.I. A.P.N. Investissement 3 653,03 euros (trois mille six cent cinquante-trois euros et trois centimes) à titre de provision à valoir sur l’arriéré d’indemnité d’occupation pour le premier trimestre 2025 ;

Condamne la S.A.R.L. A.P.N. Immobilier à payer à la S.C.I. A.P.N. Investissement 8 779,10 euros (huit mille sept cent soixante-dix-neuf euros et dix centimes) à titre de provision à valoir sur le rappel d’indexation des loyers pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2024 ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visés et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délai de paiement ;

Condamne la S.A.R.L. A.P.N. Immobilier aux dépens ;

Condamne la S.A.R.L. A.P.N. Immobilier à payer à la S.C.I. A.P.N. Investissement 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE