MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 04 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00550 – N° Portalis DB3T-W-B7J-V4KQ

CODE NAC : 70C – 5B

AFFAIRE : [L] [O], [A] [K], [I] [O], [P] [O], [G] [K], [I] [C] [O], [H] [O], [N] [O] C/ S2C SPA COMPAGNIA DI ASSICURAZIONI DI CREDITI E CAUZIO NI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire DECHELETTE, Première vice-présidente adjointe

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [L] [O]

Née le 17 Juin 1947 à SAINTE-FOY-LES-LYON

demeurant 82, Chemin de la Croix de Pivort – 69110 SAINTE-FOY-LES-LYON

ET

Madame [A] [K]

Née le 20 Novembre 1983 à SAINTE-FOY-LES-LYON

demeurant 67 ter, Avenue Paul Painlevée – 01500 AMBERIEU-EN-BUGEY

ET

Monsieur [I] [O]

Né le 26 Octobre 1951 à SAINTE-FOY-LES-LYON

demeurant 82, Chemin de la Croix de Pivort – 69110 SAINTE-FOY-LES-LYON

ET

Madame [P] [O]

Née le 04 Août 1949 à SAINTE-FOY-LES-LYON

demeurant 44, Avenue Roger Salengro – 01500 AMBERIEU-EN-BUGEY

ET

Monsieur [G] [K]

Né le 14 Décembre 1977 à SAINTE-FOY-LES-LYON

demeurant 4, Rue Saint Lazare – 69007 LYON

ET

Monsieur [I] [C] [O]

Né le 26 Avril 1981 à SAINTE-FOY-LES-LYON

demeurant 199, Rue de Vaugirard – 75015 PARIS

ET

Monsieur [H] [O]

Né le 29 Avril 1983 à SAINTE-FOY-LES-LYON

demeurant Nanzenji-Higashiyama room 101 53-7 Awataguchi Toriicho Sakyo -Ku – KYOTO (JAPON)

ET

Madame [N] [O]

Née le 23 Juillet 1978 à SAINTE-FOY-LES-LYON

demeurant 63, Chemin des Verzières – 69110 SAINTE-FOY-LES-LYON

représentés par Maître Jean-Paul SANTA-CRUZ, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant, Maître Sylvie EX- IGNOTIS, avocat au barreau de CRETEIL, avocat postulant, vestiare : PC 155

DEFENDERESSE

S2C SPA COMPAGNIA DI ASSICURAZIONI DI CREDITI E CAUZIONI

dont le siège social est 44, Via Valadier – 00193 ROMA ITALIA

Immatriculée au registre des entreprises de la chambre de commerce de ROME sous le numéro 10887901006

Prise en son établissement principal

Immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 883 418 386

dont le siège social 37, Rue des Vignerons – 94300 VINCENNES

représentée par Maître Jérôme DA ROS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0212

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Débats tenus à l’audience du : 22 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Novembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2025

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Vu l’assignation délivrée le 25 mars 2025 à la société S.P.A COMPAGNIA DI ASSICURAZIONI DI CREDITI E CAUZIONI (ci-après : « société S2C FRANCE »), à la demande de :

— Monsieur [I], [Y], [T], [R], [O],

— Madame [P], [F], [Y], [D] [O],

— Madame [L], [Y], [E] [O],

— Madame [A], [X], [V], [Y] [K],

— Monsieur [G], [S], [Y] [K],

— Monsieur [I], [C], [Y] [O],

— Monsieur [H], [U], [Y] [O],

— Madame [N], [P], [Y] [O]

(ci-après : « consorts [O] »),

devant le juge des référés du tribunal judiciaire de CRETEIL à l’audience du 24 juin 2025, afin de voir, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, des articles L143-1 et L143-1-1 du code rural et de la pêche maritime, des articles 1103, 1104, 1123 et 1240 du Code civil et des articles 696 et suivants du code de procédure civile, de :

— JUGER les demandeurs recevables et bien fondés en leurs prétentions;

CONDAMNER à titre provisionnel la société S2C FRANCE à leur verser, pris in solidum, la somme de 1.700.000 € au titre de l’indemnité d’occupation, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, pour 6 mois ;

— DIRE que les intérêts légaux courront à compter de la sommation du 23 février 2023 ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

— CONDAMNER à titre provisionnel la société S2C FRANCE à verser à chacun des consorts [O] la somme de 1.000 € au titre du préjudice moral subi ;

— CONDAMNER la société S2C FRANCE à verser aux consorts [O], pris in solidum, la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société S2C FRANCE aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître SANTA-CRUZ, de la SCP JURI-EUROP AVOCATS ;

— ORDONNER l’exécution provisoire en ce qu’elle est de droit et que rien ne s’y oppose.

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 18 juillet 2025 par lesquelles les consorts [O] maintiennent l’intégralité de leurs prétentions et, y ajoutant, demandent au juge des référés de débouter la société S2C FRANCE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 16 juillet 2025 par lesquelles la société S2C FRANCE demande au juge des référés, au visa des articles 1315, 2308 et 2309 du Code civil et des articles 367, 378 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de :

— ORDONNER la jonction de la présente procédure avec la procédure initiée par S2C à l’encontre de la SAS L.P. et de Monsieur [W] [I], pendante devant Madame le Président du Tribunal de céans et enrôlée sous le RG 25/00950;

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’immobilisation :

A TITRE PRINCIPAL, débouter les consorts [B] de leurs demandes à l’encontre de S2C ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, ordonner le sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt qui sera rendu par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence dans le cadre de la procédure enrôlée sous le RG 24/09402 ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, ordonner la mise sous séquestre de tout montant dû aux consorts [B] et aux frais de ces derniers ;

— CONDAMNER la SAS L.P. à relever et garantir S2C de toute condamnation ;

— CONDAMNER Monsieur [W] [I] à payer à S2C la somme provisionnelle de 1.700.000 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 ;

Sur la demande de provision au titre des dommages et intérêts :

— DEBOUTER les consorts [B], de leurs demandes à l’encontre de la société S2C ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER in solidum les consorts [B], la SAS L.P. et Monsieur [W] [I] à verser à S2C la somme de 6 .000 euros au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 24 juin 2025, a été renvoyée à la demande des parties et entendue à l’audience du 22 juillet 2025.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Les pièces versées aux débats par les parties, notamment les demandeur, établissent ce qui suit.

Les consorts [O], qui forment une indivision familiale, sont propriétaires de terrains situés à GRIMAUD (83310), lieudit « Les Mûres » et comprenant :

— Pour la partie principale, lieudit « Les Mûres », une seule emprise sur 51 ha 40a 56ca cadastrée section BH numéros 8 à 18, section BI numéros 1, 11 et 15 à 22 et section BK numéros 2 à 10, comprenant une maison principale et ses diverses dépendances ;

— Les parcelles cadastrées section BE numéros 10 et 11, pour une surface totale de 1 ha 99 a 87 ca ;

— Et les parcelles sises lieudit « Fangaroute » (parcelles cadastrées section AZ numéros 106 et 132 à 135, de 4 ha 44 a 48 ca) et lieudit « Les Ajusts » (parcelles cadastrées section AX numéros 60 et 61, pour une surface de 4 ha 35 a 89 ca),

l’ensemble étant dénommé : « le Domaine de Beauvallon ».

Selon le bail emphytéotique du 28 août 1992, une partie de ces terrains a été donnée à bail à l’ASSOCIATION SPORTIVE DU GOLF CLUB DE BEAUVALLON GRIMAUD, laquelle disposait d’un droit de préférence en cas de vente de cette parcelle.

Monsieur [W] [I], par l’intermédiaire de la SELARL notariale [M] & associés, notaire à Paris, a formulé auprès de l’indivision une offre d’achat de biens le 25 mai 2022 approuvée par le mandataire de l’indivision dès le 27 mai 2022, concernant le Domaine de Beauvallon, pour l’ensemble des parcelles susvisées, le tout au prix de 34.000.000 € nets vendeur, sans condition suspensive, notamment d’obtention d’un financement ;

L’offre indiquait notamment :

« … observation étant ici faite que j’ai visité le bien plusieurs fois, rencontré l’un des propriétaires et pu prendre une connaissance complète de la data room mis à ma disposition, de sorte que j’ai une connaissance parfaite de la situation juridique (en particulier la situation locative – campings, golf, bord de mer -, état du bien et des diagnostics dont l’assainissement, présence d’un salarié vivant sur place à reprendre mais faisant prochainement valoir ses droits à retraite, matériel„..), et des aléas éventuels liés aux droits de préemption.

Je vous propose le calendrier suivant :

— Acceptation de l’offre au plus tard le vendredi 27 mai 2022 ;

— Signature de la promesse de vente au plus tard dans les deux mois de l’acceptation de l’offre ;

— Signature de la vente finale au plus tard dans les quatre mois suivants la promesse de vente.

Tous les honoraires de présentation et de négociation sont dus par l’Acquéreur, en particulier la commission due à la SELARL [M] & associés, titulaire d’un office notarial à PARIS (14ème arrondissement), 30 Place Denfert Rochereau, et fixée à 700.000,00 € HT.

Je fais mon affaire personnelle de tous les engagements que j’aurais pu prendre concernant la négociation de ce domaine… »

Par acte reçu le 26 juillet 2022 par Maître [Z], Notaire à PARIS (pièce 1 en demande), une promesse de vente a été régularisée entre les Consorts [O] et Monsieur [W] [I] avec faculté de substitution de ce dernier, au prix de 34.000.000 €, avec une indemnité d’immobilisation de 1.700.000 €, laquelle devait être remise entre les mains du Notaire avant le 15 septembre 2022 (pages 28 et 29 de la promesse). Etait conventionnellement prévue une condition suspensive de non-exercice des droits de préemption ou de préférence des titulaires de tels droits sur les parcelles vendues, à l’exclusion de toute condition suspensive de financement.

Enfin, aux termes de la promesse, la vente devait être régularisée au plus tard le 26 novembre 2022, hors cas de prorogation automatique.

Monsieur [W] [I] a usé de sa faculté de substitution au bénéfice d’une SCI LP, immatriculée le 26 août 2022, qui a remis, non le montant de l’indemnité d’immobilisation avant le 15 septembre 2022 ainsi que prévu, mais un cautionnement de paiement délivré par la société S2C, daté du 19 octobre 2022 et valable jusqu’au 26 février 2023 (pièce 2 en demande).

Selon des déclarations faites par l’acquéreur, la société civile immobilière LP attendait sa transformation en société par actions simplifiée (SAS) pour réaliser la vente.

Une demande de purge de préemption a été adressée à la SAFER le 2 août 2022 et reçue le 5 août 2022. Par courrier du 3 octobre 2022, la SAFER a indiqué souhaiter préempter partiellement le bien (pièces 3 et 4 en demande) ; les consorts [O] lui ayant demandé de se porter acquéreur du bien entier (pièces 5 et 6), la SAFER a écrit le 18 octobre 2022 qu’elle n’entendait pas se porter acquéreur de l’entier bien et qu’elle renonçait à sa décision de préemption (pièce 7).

S’agissant de la purge des droits de préférence des locataires, une première demande de purge a été adressée à l’ASSOCIATION SPORTIVE DU GOLF CLUB DE BEAUVALLON GRIMAUD le 1er août 2022, au prix ventilé de 4.000.000,00 €, conformément aux termes de la promesse (pièce 8). L’association a répondu que ce prix, trop élevé, était destiné à la dissuader d’exercer son droit de préférence, et a contesté de ce fait la validité de l’opération (par lettres des 25 août et 3 octobre 2022). La formalité devant être renouvelée, la promesse a été automatiquement prorogée de deux mois, soit jusqu’au 26 janvier 2023 à minuit.

Une seconde notification est intervenue par procès-verbaux de signification du 28 novembre 2022, auprès de l’ASSOCIATION SPORTIVE DU GOLF CLUB DE BEAUVALLON, ainsi que d’une SA FAIRWAYS BEAUVALLON, bénéficiaire d’un droit au bail sur les lieux loués, mentionnant le même prix de 4.000.000 € (pièces 12 et 13 en demande).

La SA FAIRWAYS BEAUVALLON n’a pas répondu dans le délai qui lui était laissé et l’ASSOCIATION SPORTIVE DU GOLF CLUB DE BEAUVALLON a indiqué qu’elle n’entendait pas renoncer à son droit de préemption mais qu’une ventilation du prix de 34.000.000 €, mentionnant le prix de vente des parcelles concernées par son droit de préférence, devait être opérée.

Après interrogation du Centre de recherches d’information et de documentation notariales (CRIDON), les consorts [O] ont considéré que la notification au preneur avait été régulièrement faite et que, faute pour la SA FAIRWAYS de préempter selon les modalités de la vente visée à l’acte de notification et dans les délais impartis, la condition suspensive était levée.

Le notaire des vendeurs a proposé, par courriel du 20 décembre 2022 (pièce 16 en demande), un rendez-vous de signature au 30 décembre 2022, compte tenu de la levée de l’option qui devait intervenir avant le 26 janvier 2023 à minuit. La SCI LP n’a pas levé l’option dans ce délai.

Les consorts [O] ont fait valoir que ce défaut de levée d’option était imputable à la SCI LP, en ce que les modalités de sa transformation en SAS étaient intervenues le 25 janvier 2023, veille de la date butoir, ce qui avait inévitablement et fautivement empêché la levée de l’option dans le délai convenu et rendu la promesse caduque.

Ils ont adressé à la société LP et M. [W] [I], par procès-verbaux de signification des 26 et 30 janvier 2023 (pièces 17 et 18), une mise en demeure d’avoir à justifier de la disponibilité des fonds – correspondant au prix de vente – sous dix jours, conformément aux termes de la promesse.

Ces mises en demeure étant restées vaines, les consorts [O], par courriel du 3 février 2023 reçu le même jour, puis par acte de commissaire de justice signifié le 8 février 2023, ont fait sommation à la SCI LP de se présenter chez Maître [Z], leur notaire, le 9 février 2023 à 17H, afin de régulariser l’acte de vente.

Ce notaire a établi un procès-verbal de carence le 17 février 2023 (pièce 23), afin de pouvoir débloquer l’indemnité d’immobilisation, compte-tenu de la caducité de la promesse.

Le cautionnement obtenu par la SCI LP auprès de la société S2C FRANCE prenant fin le dimanche

26 février 2023, les consorts [O] ont mis en œuvre la caution par exploit d’huissier et lettre recommandée avec accusé réception du 23 février 2023 (leur pièce 24).

Par courriel du 15 mars 2023 (pièce 25), la société S2C FRANCE informait les consorts [O] qu’elle avait reçu de la part de la SCI LP, sommation interpellative lui enjoignant de s’abstenir de tout paiement entre les mains des promettants.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024, la SCI LP et Monsieur [W] [I] ont assigné les membre de l’indivision [O] aux fins de vente forcée devant le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN qui, par jugement du 4 juillet 2024, a :

— constaté la caducité de la promesse de vente du 26 juillet 2022,

— débouté Monsieur [W] [I] et la société LP – entre-temps devenue une société par actions simplifée – de leur demande de vente forcée,

— condamné solidairement ces derniers à payer 1.700.000 € aux consorts [O] au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente,

— condamné in solidum les mêmes à payer aux consorts [O], ensemble, la somme de 7.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— rejeté toutes autres demandes.

Par lettre recommandée avec accusé de réception de leur conseil du 19 juillet 2024, les consorts [O] ont demandé à la société S2C FRANCE, en sa qualité de caution de la société LP, de verser le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier officiel de son conseil du 25 juillet 2024, la société S2C s’y est refusée, aux motifs que la caution avait expiré au 26 février 2023, que ses engagements avaient donc pris fin à cette date, enfin que la société LP avait interjeté appel du jugement du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN du 4 juillet 2024 et entendait solliciter la suspension de l’exécution provisoire de cette décision.

Par courrier officiel du 11 décembre 2024, les consorts [O] ont répondu, par l’intermédiaire de leur conseil :

— que la demande formulée résultait directement du défaut de levée de l’option de la SCI LP avant le 26 janvier 2023, soit pour une période à laquelle la société S2C garantissait sa bénéficiaire,

— qu’une première demande a été formulée par exploit d’huissier dès le 23 février 2023, à laquelle la société S2C n’avait pas donné suite, à la demande expresse de sa cliente.

Au soutien de leurs prétentions et en réponse au moyen développé par la société S2C FRANCE, les consorts [O] font principalement valoir :

— que les demandes de jonction et de sursis à statuer formées par la défenderesse ne s’imposent nullement, en ce que Monsieur [W] [I] et la SAS LP ont souscrit une caution qui trouve pleinement à s’appliquer; que ceux-ci ont démontré qu’ils n’étaient pas en capacité financière de régler le montant de l’indemnité d’immobilisation ; que la caution ne dispose pas du bénéfice de discussion ou de division, et bénéficie uniquement d’un droit au remboursement des sommes payées et des frais supportés par elle ; qu’il n’y a donc pas lieu de joindre les instances, étant précisé que les demandeurs réclament le paiement de l’indemnité d’immobilisation depuis plus de trois ans ;

— qu’il n’y a pas davantage lieu de surseoir à statuer dans l’attente de l’arrêt d’appel, dès lors que la caution était mobilisable dès février 2023, avant toute procédure judiciaire; que cet appel est par ailleurs purement dilatoire et n’a aucune chance de faire l’objet d’une réformation en cause d’appel ; que Monsieur [W] [I] et la SAS LP n’ont pas réclamé la suspension de l’exécution provisoire ; que la demande de sursis à statuer constitue une nouvelle tentative, pour la défenderesse, de gagner du temps afin de ne pas verser les fonds ;

— que la caution, en l’espèce, constitue une obligation dépourvue de toute contestation sérieuse ; que l’obligation de garantie a pour objet de couvrir les dettes que le débiteur a contractées pendant la période de couverture de cet engagement ;

— que la société LP pouvait parfaitement lever l’option dans les délais, cette levée d’option ne l’engageant que sous réserve de la bonne réalisation des conditions suspensives, lesquelles, en tout état de cause, ont été régulièrement levées ;

— que la société S2C FRANCE tente d’établir une confusion entre la période de garantie de son engagement, ayant pris fin le 26 février 2023, et la période à laquelle le règlement est réclamé, qui doivent être distinguées ;

— que, s’agissant de l’appel interjeté par les débiteurs principaux de l’indemnité d’immobilisation, outre le fait que les chances de réformation sont inexistantes, la SAS LP n’a formé aucune demande de suspension de l’exécution provisoire ; que d’ailleurs, une vente directe serait aujourd’hui totalement utopique, au vu de l’absence totale de capacités financières de Monsieur [I] et de la SAS LP ;

— que de surcroît, cette indemnité a vocation à compenser l’immobilisation du bien qui avait été fait par l’indivision [O], dans la perspective de la réalisation de la vente après levée d’option ;

— qu’après notification de la demande de purge du droit de préférence à l’Association Sportive du golf club de Beauvallon Grimaud, une nouvelle notification a été faite à cette association ainsi qu’à la société SA fairways Beauvallon, lorsque les demandeurs ont appris qu’elle intervenait dans le cadre de l’exécution du bail ; que ces deux entités n’ont pas formulé de contre-proposition ni accepté le droit de préférence, de sorte que cette condition suspensive a bien été purgée ;

— qu’il n’y a pas lieu de faire de droit à la demande de séquestre formée par la société S2C FRANCE, en ce qu’elle celle-ci ne démontre aucun dommage imminent ni aucune urgence au sens de la loi, l’indivision [O] étant propriétaire d’un bien évalué à 34 millions d’euros.

En défense, la société S2C FRANCE fait valoir :

— que, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, la jonction de la présente procédure avec celle qu’elle a engagée à l’encontre de la SAS LP et de Monsieur [W] [I] s’impose ;

— qu’il existe plusieurs contestations sérieuses s’opposant au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’immobilisation, en ce que :

– une procédure d’appel est en cours, et qu’il s’agit d’un appel total susceptible de réformer le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan, de sorte que l’obligation de paiement des débiteurs principaux de ligue de l’indemnité d’immobilisation reste sujette à discussion ;

– la SAS LP et Monsieur [W] [I] manifestent leur volonté d’acheter le bien objet de la promesse de vente, ainsi que le démontre la procédure de vente forcée qu’ils ont initiée, et que d’ailleurs les consorts [O] ont eux-mêmes manifesté leur accord à cette vente, ainsi qu’indiqué par le jugement du 4 juillet 2004 ;

– contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, le droit de préférence de l’Association Sportive du golf club de Beauvallon Grimaud n’a pas été purgé, l’Association Sportive ayant indiqué que la notification du 1er août 2022 avait un « caractère manifestement frauduleux » dans la mesure où le prix de 4 millions d’euros était excessif au regard de l’évaluation réalisée par un expert à leur demande à sa demande, qu’elle avait retenu une valeur vénale de 1 011 000 € avec une valeur de réalisation chiffrée entre 1.000.000 € et 1.200.000 €, de sorte que l’association avait ainsi manifesté sa volonté d’acquérir le bien à un prix inférieur à celui fixé dans la promesse de vente ; que dans une telle hypothèse, la condition suspensive était réputée défaillie et non levée et la promesse, réputée caduque ;

— en outre, le droit au bail de l’Association Sportive ayant été cédé à la SA fairways Beauvallon, celle-ci, à réception de la notification de la promesse de vente faite le 28 novembre 2022, avait sollicité une ventilation du prix de vente pour faire valoir son droit de préférence ; une telle réponse ne permet pas de considérer que le droit de préférence a été valablement purgé, de sorte que l’obligation est sérieusement contestable.

La défenderesse soutient, subsidiairement, que l’issue de la procédure devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence (RG 24/09402), suite à l’appel interjeté contre le jugement du 4 juillet 2004, aura nécessairement un impact sur l’ordonnance à intervenir dans la présente procédure puisque, dans le cas où la cour d’appel réformerait le jugement et ordonnerait la vente forcée du bien objet de la promesse de vente, la caution de la société concluante n’aurait pas vocation à être mise en jeu.

A titre infiniment subsidiaire, si le juge des référés devait faire droit à la demande, la concluante sollicite la mise sous séquestre des montants à payer dans l’attente de l’arrêt de la cour, en ce que les consorts [O] ne justifient pas être en mesure de pouvoir procéder au remboursement de la somme qui serait payée par la société S2C FRANCE, notamment en cas de réformation du jugement et de décision de vente forcée du bien;

— qu’il convient, enfin, de condamner la société LP à relever et garantir la société S2C FRANCE de toute condamnation prononcée contre elle, et de condamner Monsieur [W] [I] au paiement de cette somme.

La défenderesse conclut enfin au rejet des demandes de provision sur dommages et intérêts, les demandeurs ne justifiant aucun préjudice et leurs propos concernant une volonté, de sa part, de « gagner du temps », étant purement diffamatoires.

SUR CE

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la mise en œuvre du cautionnement

Les articles 2288 à 2292 du Code civil énoncent notamment que le cautionnement doit être contracté sur une obligation valable et qu’il ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur, ou être contracté sous des conditions plus onéreuses; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Aux termes des articles 2293 et 2298 du Code civil, la caution peut opposer au créancier toutes les exceptions personnelles ou inhérentes à la dette qui appartiennent au débiteur, sous réserve des dispositions du 2ème alinéa de l’article 2293, lequel prévoit que celui qui se porte caution d’une personne physique dont il savait qu’elle n’avait pas la capacité de contracter est tenu de son engagement. La caution ne peut se prévaloir des mesures légales ou judiciaires dont bénéficie le débiteur en conséquence de sa défaillance, sauf dispositions spéciales contraires.

Par ailleurs, en application des dispositions combinées des articles 2305 à 2306-1 du même code, la caution qui a renoncé au bénéfice de discussion et de division ne peut se prévaloir de ce bénéfice, de même lorsque elle est tenue solidairement avec le débiteur ou qu’elle a renoncé à ce bénéfice.

En l’espèce :

La promesse unilatérale de vente du 26 juillet 2022 a été consentie pour une durée expirant le 26 novembre 2022, à 16 heures (page 17).

La réalisation de la promesse devait avoir lieu, soit par la signature de l’acte authentique, soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur du délai de levée d’option si elle était effectuée, transformant la promesse unilatérale de vente en vente, laquelle resterait placée sous les seules conditions suspensives encore pendantes le jour de la levée d’option, sauf en cas de renonciation, de la part du bénéficiaire, à ces dernières. Dans ce dernier cas, la signature de la vente devait intervenir au plus tard dans les 15 jours ouvrés suivant l’expiration de la durée de validité de la promesse et le transfert de propriété, reporté au jour de la signature de l’acte de vente et du paiement du prix de vente et des frais (page 18).

En cas de non réalisation de la vente promise, la somme de 1.700.000 € resterait acquise au promettant, à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble faisant l’objet de la promesse de vente et pendant la durée de celle-ci (page 19).

Le 19 octobre 2022, la société S2C FRANCE a signé (pièce 2 en demande) un engagement de caution de paiement d’une indemnité d’immobilisation, pour une somme de 1.700.000 €, cet engagement de caution s’éteignant le 26 février 2023. Selon les conditions générales de cet engagement, la caution avait expressément renoncé au bénéfice de discussion et de division, et la caution ne pourrait être mise en jeu qu’en cas de non réalisation de la vente par le bénéficiaire, après levée des conditions suspensives stipulées dans la promesse.

Compte tenu de la renonciation, par la société S2C FRANCE, au bénéfice de discussion et de division, et du caractère distinct de son engagement auprès des consorts [O], il n’est pas nécessaire, au regard des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, de joindre les deux affaires pendantes devant le juge des référés de Créteil. Cette demande sera donc rejetée.

La SAFER, par lettre du 18 octobre 2022 (pièce 7 en demande), a définitivement renoncé à son droit de préemption, ne souhaitant pas exercer ce droit sur la totalité des biens et droits immobiliers.

Les consorts [O] ayant découvert que l’un des autres bénéficiaires du droit de préférence était la SA fairways Beauvallon, ils ont procédé à la notification de la vente auprès de cette société et, nouveau, de l’Association Sportive du golf club de Beauvallon Grimaud par actes d’huissier du 28 novembre 2022 (pièces 12 et 13 en demande), tandis que la validité de la promesse a été automatiquement prorogée de deux mois, jusqu’au 26 janvier 2023.

Est également versée aux débats une lettre recommandée du conseil de l’Association Sportive du 15 décembre 2022, adressée à l’huissier auteur de ces significations, et dont il ressort que l’association « n’entend pas renoncer à son droit de préemption sur ces parcelles et qu’elle est donc susceptible de l’exercer sous la condition préalable d’être informé du prix de ventes desdites parcelles. Elle considère qu’en l’état des termes de la promesse de vente lui a été notifié, elle est placée dans l’impossibilité de manifester définitivement sa volonté à défaut de ventilation du prix de vente dans cette promesse», et qu’elle reste donc « dans l’attente d’une notification régulière pour lui permettre l’exercice des droits qu’elle tient du pacte de préférence sur les parcelles louées exclusivement ».

Toutefois, il est établi qu’un pacte de préférence ne confère au bénéficiaire aucun moyen de contrainte, hormis le droit de répondre en priorité à l’offre de contracter formuler par le promettant aux conditions fixées par celui-ci (Civ.1ère, 6 juin 2001, 98-20673), et que l’exercice par le bénéficiaire de son droit de préemption, contractuellement prévue sur les seules biens ou locaux objet du bail commercial, ne peut conduire à imposer aux propriétaires de diviser leurs biens en vue de les céder à des personnes distinctes. (Civ. 3ème, 9 avril 2014, 13-13 949 P).

En l’espèce, la société fairways Beauvallon, bénéficiaire d’une cession du droit au bail par l’Association Sportive, n’a pas répondu dans le délai, de sorte qu’elle n’a ni formulé de contre-proposition, ni accepté le droit de préférence, tandis que l’Association Sportive s’est contentée de solliciter une ventilation du prix, ce qui n’établit nullement que la condition suspensive était réputée défaillie ; en conséquence, il n’existe pas de contestation sérieuse quant à la purge du droit de préférence, qui est établi en l’espèce.

En conséquence, et nonobstant les termes de la lettre du 15 décembre 2022, il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’effectivité de la purge du droit de préemption à l’égard de l’Association Sportive du golf club de Beauvallon Grimaud et de la société fairways Beauvallon, bénéficiaire de la cession du droit au bail de l’association. Ce moyen soulevé par la société S2C FRANCE, sera également rejeté.

Sur la date de mise en œuvre de la caution :

La promesse indiquait (page 17) : « au cas où la vente serait pas réalisée par acte authentique avec paiement du prix et des frais comme indiqué, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse 10 jours calendaires après mise en demeure par exploit d’huissier, lettre recommandée ou tout moyen équivalent.

Le promettant disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimées le bénéficiaire.

L’attention du bénéficiaire a été attirée sur la nécessité de respecter motu proprio, c’est-à-dire de sa propre initiative, la date de levée d’option, faute de quoi il encourt les déchéances et sanctions mentionnées aux présentes et la perte entière de l’indemnité d’immobilisation au profit du promettant. »

En l’espèce, la SCI LP n’a pas levé l’option avant le 26 janvier 2023.

Il sera rappelé que par acte d’huissier du 26 janvier 2023, les consorts [O] ont mis en demeure Monsieur [W] [I] et la société LP de justifier sous dix jours calendaires de la disponibilité des fonds permettant la réalisation de la vente par acte authentique, ce qui aurait dû être fait avant le 26 novembre 2022, date limite initiale de réalisation de la promesse de vente mentionnée dans ce document, qui a été prorogée au plus tard le 26 janvier 2023 dans l’attente de la purge du droit de préférence de l’Association Sportive du golf club de Beauvallon Grimaud et de la société SA fairways Beauvallon; que néanmoins, afin de permettre une vente directe de leurs biens, les consorts [O] ont sommé la SCI LP de se présenter chez leur notaire, Maître [Z], le 9 février 2023 à 17 heures à fin de régulariser l’acte de vente ; que Monsieur [I], gérant de la SCI LP, ne s’est pas présenté, de sorte que le notaire a dressé un procès-verbal de carence le 17 février 2023 (pièce 23 en demande).

C’est dans ces conditions que consorts [O], par exploit d’huissier du 23 février 2023 et lettre recommandée avec accusé de réception du même jour (pièce 24), ont adressé à la société S2C FRANCE une sommation de payer la somme de 1 700 000 € correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation garantie, dans un délai de dix jours ouvrés à compter de la signification dudit acte valant mis en demeure ; à cette sommation était jointe, en copie, l’engagement de caution de paiement de cette indemnité du 19 octobre 2022, la promesse unilatérale de vente du 26 juillet 2022, le procès-verbal de carence du 17 février 2023, une attestation indiquant la levée des conditions suspensives de la promesse de vente établie par notaire, ainsi que le relevé d’identité bancaire de Monsieur [I] [O], mandataire des membres de l’indivision [O].

Il ressort de cette sommation du 23 février 2023 que les consorts [O] ont bien actionné l’engagement de caution pris par la société S2C FRANCE dans le délai prévu à cet engagement, qui expirait le 26 février 2023. Le fait que cette société ait refusé, par courriel du 15 mars 2023, de procéder au paiement de cette indemnité sur ordre de la SCI LP, ne rend pas pour autant la mise en œuvre de la caution éteinte.

Il résulte suffisamment des éléments produits que la demande principale des consorts [O] est justifiée, dans des conditions de nature à permettre l’octroi d’une provision ; il y a lieu de condamner, en conséquence, la société S2C FRANCE à payer aux demandeurs in solidum, à titre provisionnel, la somme de 1.700.000 € en paiement de l’indemnité d’immobilisation, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023, date de la demande, et avec capitalisation de ceux-ci, par application de l’article 1343-2 du code civil.

Le paiement de cette somme étant sanctionné par l’application des intérêts au taux légal, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte, laquelle ne peut jouer pour l’exécution des obligations de paiement d’une somme d’argent.

Compte tenu de la situation économique des parties, il n’y a pas lieu d’ordonner le placement de cette somme sous séquestre.

Sur les autres demandes

Sur la demande de dommages et intérêts, le préjudice moral allégué par les consorts [O] ne présente pas de caractère certain ; il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Partie perdante, la société S2C FRANCE sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé , distraits au profit de Maître SANTA-CRUZ, de la SCP JURI-EUROP AVOCATS selon les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile,la société S2C FRANCE sera condamnée à payer aux consorts [O], pris ensemble, une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 4.000 €.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en matière de référé et, compte tenu des circonstances du litige, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Les parties sont déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTONS la société S.P.A COMPAGNIA DI ASSICURAZIONI DI CREDITI E CAUZIONI (S2C FRANCE) de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNONS la société S.P.A COMPAGNIA DI ASSICURAZIONI DI CREDITI E CAUZIONI (S2C FRANCE), à payer à Monsieur [I], [Y], [T], [R], [O], Madame [P], [F], [Y], [D] [O], Madame [L], [Y], [E] [O], Madame [A], [X], [V], [Y] [K], Monsieur [G], [S], [Y] [K], Monsieur [I], [C], [Y] [O], Monsieur [H], [U], [Y] [O] et Madame [N], [P], [Y] [O], pris ensemble, une indemnité provisionnelle de 1.700.000 € à titre d’indemnité d’immobilisation, avec les intérêts au taux légal à compter de la sommation du 23 février 2023, et capitalisation des intérêts ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la société S.P.A COMPAGNIA DI ASSICURAZIONI DI CREDITI E CAUZIONI (S2C FRANCE), à payer à Monsieur [I], [Y], [T], [R], [O], Madame [P], [F], [Y], [D] [O], Madame [L], [Y], [E] [O], Madame [A], [X], [V], [Y] [K], Monsieur [G], [S], [Y] [K], Monsieur [I], [C], [Y] [O], Monsieur [H], [U], [Y] [O] et Madame [N], [P], [Y] [O], pris ensemble, la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société S.P.A COMPAGNIA DI ASSICURAZIONI DI CREDITI E CAUZIONI (S2C FRANCE) aux dépens de l’instance en référé, distraits au profit de Maître SANTA-CRUZ, de la SCP JURI-EUROP AVOCATS par application de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 4 NOVEMBRE 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES