TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 2]

N° RG 25/02004 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FVU2

Minute : 26/00056

JUGEMENT

DU 21 Janvier 2026

AFFAIRE :

Société OPH SILENE

C/

[S] [T], [V] [U] épouse [T]

Copies certifiées conformes

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEURS :

Société OPH SILENE

Activité : , demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Sylvie DAVID de la SCP GUYON & DAVID, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

__________________________________________________________

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [T]

né le 31 Décembre 1972 à [Localité 9] (UNION DES COMORES)

de nationalité Comorienne

Profession : Agent de sécurité,

demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Aurélie FOURNARD, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Madame [V] [U] épouse [T]

née le 20 Décembre 1951 à [Localité 10] (MAYOTTE)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Aurélie FOURNARD, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-44184-2025-00133 du 27/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13])

__________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER : Léna LE BOHEC

DEBATS : A l’audience publique du 03 décembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 janvier 2011, l’OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [S] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 15], moyennant un loyer mensuel total et révisable de 1.108,59€, provision sur charges incluse.

Monsieur [S] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] ont déclaré vivre dans le logement avec plusieurs personnes dont leur neveu, Monsieur [C] [E].

Le contrat de bail stipule expressément en son article 4.7.2 que le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux pourra amener à la saisine du Tribunal en vue d’une résiliation judiciaire du bail. Le règlement intérieur signé par les locataires rappelle :

dans son article 3, l’obligation pour le locataire d’observer les lois et règlements concernant le bon ordre, l’hygiène et la salubrité publique, de telle façon que son comportement ne nuise ou ne trouble la tranquillité et la sécurité de ses voisins, dans son article 4, l’obligation d’adopter un comportement qui ne nuise ou ne trouble la tranquillité et la sécurité de ses voisins,dans son article 13, les règles s’appliquant à l’usage des parties communes.

Par ordonnance en date du 8 février 2023, Monsieur [C] [E] a été condamné à un emprisonnement délictuel de douze mois totalement assortie d’un sursis probatoire pendant deux ans pour avoir à [Localité 14] le 6 février 2023 transporté et détenu de manière illicite des produits stupéfiants, en l’espèce du cannabis et de la cocaïne, ainsi que pour avoir refusé de donner le code des deux téléphones portables trouvés en sa possession.

Par acte d’huissier du 5 mai 2023, l’OPH SILENE a fait citer Monsieur [S] [T] et Madame [V] [U] épouse [T], locataires, devant le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 14], au visa de l’article 1729 du code civil et de l’article 7b de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, afin de faire constater l’inexécution fautive par ces derniers de leurs obligations en qualité de locataires et d’obtenir au bénéfice de l’exécution provisoire le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs des défendeurs.

Par jugement en date du 18 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection a rejeté la demande formulée par l’OPH SILENE.

Par jugement correctionnel en date du 22 juillet 2025, Monsieur [C] [E] a été condamné à un emprisonnement délictuel de douze mois dont six assortis d’un sursis probatoire pour avoir à [Localité 14] entre le 1er janvier 2025 et le 3 juin 2025 :

— détenu sans autorisation administrative des substances ou plantes classées comme stupéfiants, en l’espèce de la cocaïne et de l’héroïne, et ce en état de récidive légale

— transporté sans autorisation administrative des substances ou plantes classées comme stupéfiants, en l’espèce la cocaïne et de l’héroïne, et ce en état de récidive légale.

La constitution de partie civile de l’OPH SILENE a été déclarée recevable et Monsieur [C] [E] a été condamné à lui verser la somme de 1€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d’image ainsi que la somme de 800€ au titre des dispositions de l’article 475-1 du code de procédure pénale.

Dans le cadre de cette procédure, Monsieur [C] [E] a déclaré comme adresse le logement de Monsieur [S] [T] et Madame [V] [U] épouse [T]. Il est actuellement incarcéré.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2025, l’OPH SILENE a fait citer Monsieur [S] [T] et Madame [V] [U] épouse [T], locataires, devant le Juge des Contentieux de la Protection de de [Localité 14], au visa de l’article 1729 du code civil et de l’article 7b de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, afin de faire constater l’inexécution fautive par ces derniers de leurs obligations en qualité de locataires et d’obtenir au bénéfice de l’exécution provisoire :

le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs des défendeurs ;l’expulsion de Monsieur [S] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] et celle de tout occupant leur chef et si besoin avec le concours de la force publique ;la condamnation solidaire de Monsieur [S] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] au paiement des sommes suivantes :la dette locative d’un montant de 1.670,32€ à la date du 1er février 2023 conformément au plan amiable signé par les parties ;une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer à compter de la résiliation du bail ;1.500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;les entiers dépens.

A l’audience du 3 décembre 2025 où l’affaire a pu être retenue, l’OPH SILENE, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et le rejet de l’ensemble des demandes formulées à son encontre par les époux [T].

Au soutien de ses demandes, il rappelle qu’il s’agit de la deuxième condamnation de Monsieur [C] [E] pour des faits de trafic de stupéfiants, que ce dernier a joué un rôle particulièrement actif dans les faits de 2025 ayant installé puis ayant fait fonctionner le point de deal en s’adjoignant les services d’une autre locataire pour disposer d’un lieu de stockage. S’il concède que les faits ont eu lieu dans un autre ensemble immobilier situé à deux kilomètres du logement, objet de la présente procédure, il estime que la réitération des faits et leur importance, justifient sa demande de résiliation de bail. Il constate que les arguments opposés par les époux [T] sont les mêmes que lors de la précédente affaire et que pour autant ils sont restés en lien et ont continué à héberger leur neveu.

S’agissant de la demande au titre de la dette locative, il a actualisé cette dernière à la somme de 728,24€ selon décompte arrêté au 31 octobre 2025

Monsieur [S] [T] et Madame [V] [U] épouse [T], assistés par leur conseil, ont sollicité à titre principal, le rejet de l’ensemble des demandes, fins et conclusion formulées par l’OPH SILENE à leur encontre.

Au soutien de leurs prétentions, ils contestent l’existence de tout trouble anormal de voisinage pouvant leur être reproché. Ils indiquent que les faits n’ont pas été commis dans l’immeuble, ni même dans le quartier où ils résident mais à plus de deux kilomètres dans un autre quartier. Ils déclarent avoir cru leu neveu lorsque celui-ci leur a indiqué que la première procédure était une erreur mais avoir désormais coupé tout lien avec lui. Ils indiquent que ce dernier, âgé de 21 ans, se servait de leur logement comme d’une adresse postale, passant de temps en temps mais étant hébergé chez des amis. Ils s’engagent à ne plus héberger ce dernier, souhaitant conserver le logement qui est adapté à leurs problèmes de santé. Ils rappellent s’agissant de la dette locative qu’un accord amiable a été trouvé avec le bailleur, accord qu’ils respectent.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 21 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande principale

Les articles 1728 du code civil et 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cela consiste pour le preneur à user du bien loué en bon père de famille, c’est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage.

En application des articles 1184, 1728 et 1315 du Code Civil, il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail, justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail. Il est constant que le juge doit d’abord vérifier la réalité du manquement invoqué puis en apprécier la gravité. Il est par ailleurs constamment admis que l’obligation de jouissance paisible des lieux pèse aussi bien sur les locataires que sur les occupants de leur chef.

L’OPH SILENE verse aux débats le contrat de bail du 27 janvier 2011, le règlement intérieur annexé au contrat de location signé par les locataires, la liste des occupants déclarés dans le logement ainsi que l’ordonnance d’homologation en date du 8 février 2023, les réclamations reçues sur la période prévention, le dispositif du jugement du 22 juillet 2025, la citation visant à la résiliation du bail de la locataire ayant mis son logement à disposition de Monsieur [C] [E].

Il ne peut être contesté que Monsieur [C] [E], neveu de Monsieur [S] [T] et Madame [V] [U] épouse [T], a été à nouveau condamné pour des faits de trafic de stupéfiants sur la commune de [Localité 14] sur le premier semestre de l’année 2025. Il est par ailleurs constant que c’est bien l’adresse des époux [T] qui figure à nouveau dans la procédure pénale. Il n’est pas contesté par ailleurs que les faits pour lesquels Monsieur [C] [E] ont été commis dans le quartier d'[Localité 7] et que le logement des époux [T] est situé lui dans le [Adresse 12].

Enfin, les difficultés existantes en terme de délinquance dans le quartier où les faits ont été commis ainsi que dans le quartier où résident les époux [T] sont connues du Tribunal et ce depuis de nombreuses années et perdurent toujours, portant atteinte à l’image de ce quartier ainsi qu’au bailleur social.

Cependant, l’OPH SILENE, sur qui repose la charge de la preuve de l’existence et de la persistance de troubles anormaux de voisinage, ne verse aucun élément à l’appui de sa demande attestant de l’existence de troubles à l’adresse du logement, objet de la procédure, dont la responsabilité pourrait être imputée à Monsieur [S] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] ou à tout occupant de leur chef.

Aussi, même si les nouveaux agissements de Monsieur [C] [E] dans le [Adresse 11] ont nécessairement causé des troubles très importants pour des locataires du bailleur OPH SILENE, cela ne peut justifier, au jour où le Tribunal statue, de l’existence de troubles anormaux du voisinage d’une telle gravité qu’ils justifieraient le prononcé de la résiliation du bail aux torts des locataires, du logement sis [Adresse 5]. Monsieur [C] [E] est actuellement incarcéré pour plusieurs mois et il appartiendra à Monsieur [S] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] de mettre à jour la situation en radiant ce dernier des occupants du logement, étant entendu qu’une nouvelle condamnation de l’un des nombreux occupants déclarés du logement amènerait nécessairement à une expulsion et ce quelles que soient leurs difficultés.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée par l’OPH SILENE de ce chef et toutes les demandes subséquentes à l’exception de la demande tenant au paiement de la dette locative.

La dette locative n’étant pas contestée par les époux [T], Monsieur [S] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] seront solidairement condamnés à payer la somme de 728,24€ selon décompte arrêté au 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse. Compte tenu de l’existence d’un accord amiable conclu entre le bailleur et les locataires, ces derniers seront autorisés à régler cette dette selon les délais de paiements tels que prévus par le présent dispositif.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [S] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, l’OPH SILENE, succombant en ses prétentions, il sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de résiliation de bail formulée par l’OPH SILENE ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] à payer à l’OPH SILENE la somme de 728,24€ au titre de leur dette locative selon décompte arrêté au 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse ;

ACCORDE à Monsieur [S] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] un délai de grâce de 6 mois pour se libérer de leur dette locative par paiements mensuels et successifs de 120€, la 6ème mensualité devant en outre solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, l’intégralité de la dette deviendra exigible de plein droit, huit jours après une mise en demeure de payer restée infructueuse ;

DÉBOUTE l’OPH SILENE de ses autres demandes ;

DEBOUTE Monsieur [S] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] de toute demande contraire ou plus amples ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’OPH SILENE aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 21 JANVIER 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

L. LE BOHEC DE LA PROTECTION

E. HAMON