TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

N° RG 25/00024 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FVU6

Minute : 26/00005

JUGEMENT

DU 11 Février 2026

AFFAIRE :

[C] [M], [E] [G] épouse [M]

C/

S.A. BRED BANQUE POPULAIRE

Copies certifiées conformes

M^e Julie CONTA

M^e Stéphanie PIEL

Copie exécutoire

M^e Julie CONTA

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Monsieur [C] [M], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Julie CONTA, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Madame [E] [G] épouse [M], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Julie CONTA, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

S.A. BRED BANQUE POPULAIRE

Activité : , demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Stéphanie PIEL, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Hélène CHERRUAUD

GREFFIER : Léna LE BOHEC

DEBATS : A l’audience publique du 14 janvier 2026

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 Février 2026

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Exposé du litige

Par acte authentique reçu le 8 octobre 2021 par maître [P] [O] notaire à [Localité 2], monsieur [C] [M] et madame [E] [Y] représentés par une collaboratrice de notaire ont fait l’acquisition d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] (correspondant aux parcelles figurant au cadastre section BE N°[Cadastre 1] et N°[Cadastre 2]), composé d’un restaurant non exploité et de cinq logements loués en vertu de contrats de location meublée d’un an, moyennant le prix global de 320.000 €. Ils ont financé cette acquisition à l’aide d’un prêt consenti par la SA BRED BANQUE POPULAIRE d’un montant de 285.500 € selon l’offre du 6 septembre 2021 accepté dans les délais légaux, stipulant un taux contractuel hors assurance de 1,50 %.

Monsieur [M] et madame [Y] se sont engagés à rembourser ledit prêt, garanti par l’inscription de privilège de prêteur de deniers, sur la durée de 240 mois, la première échéance fixée au 5 décembre 2021 d’un montant de 1.717,92 € et les suivantes d’un montant de 1.377,67 €.

Après avoir mandaté une agence immobilière locale pour gérer les locations, ils n’ont pu tirer les revenus locatifs escomptés. Ils ont mandaté un expert immobilier à la fin de l’année 2021, qu’ils ne parviennent plus à joindre. Après avoir fait constater l’état du bien, affecté par de nombreuses dégradations, une plainte a été déposée en novembre 2023. Ils se sont heurtés à un refus du prêteur à leur demande exceptionnelle de report d’échéance daté du 12 décembre 2023.

C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2025, monsieur [M] et madame [Y] épouse [M] ont fait assigner en référé la SA BRED BANQUE POPULAIRE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE.

L’affaire appelée à la première audience du 17 septembre 2025 a fait l’objet de deux renvois contradictoires à la demande des parties.

A l’audience du 14 janvier 2026, les parties ont comparu, représentées par leur avocat respectif.

Monsieur et madame [M] ont soutenu leurs demandes dans les termes de leurs conclusions, aux fins de voir au visa des articles L 314-20 et suivants du code de la consommation et des articles 1343-5 et suivants du code civil :

— suspendre l’exécution du contrat de prêt personnel habitat N°06795206 souscrit auprès de la BRED BANQUE POPULAIRE pendant une durée de 24 mois ;

— dire que cette mesure s’accompagnera d’une dispense d’intérêt pendant la période de suspension ;

— surseoir à statuer sur les modalités de remboursement du prêt jusqu’au terme de la suspension ;

— dire que les règlements s’imputeront d’abord sur le capital ;

— dire n’y avoir lieu à déclaration ou inscription au fichier des incidents de crédits aux particuliers ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— statuer ce que de droit sur ls dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils invoquent une situation financière très délicate, en exposant leurs revenus tirés de leur activité salariée respective, complétés par les allocations familiales de la CAF pour leurs deux enfants âgés de 15 et 11 ans pour faire face à leurs charges courantes. Ils ajoutent que monsieur [M] ouvrier se voit contraint d’accepter toutes les heures supplémentaires que lui propose son employeur, pour maintenir leur niveau de revenu. Ils soulignent ne plus avoir d’épargne, en raison des nombreuses dépenses imprévues à la suite de leur investissement immobilier (agence immobilière, huissier, avocat…). Ils soutiennent ne pas pouvoir vendre leur bien immobilier situé en Guadeloupe en son état actuel, envisageant des travaux de remise en état au préalable, dans le but de désintéresser la banque. Ils indiquent des discussions amiables avec leur assurance, après qu’elle ait refusé de garantir le sinistre. En réponse à l’argumentaire développé par la partie défenderesse, ils font valoir que l’article L 314-20 du code de la consommation n’impose pas au débiteur de prouver qu’à l’issue du délai de grâce, il pourra s’acquitter de la dette. Ils se réfèrent à la jurisprudence selon laquelle les conditions concrètes de reprise de remboursement du prêt peuvent être fixées à l’issue du moratoire. Ils défendent leur bonne foi. Ils arguent un contact sur place qui serait intéressé pour un bail commercial, en prenant en charge les travaux nécessaires à la réouverture du restaurant. Ils se disent dans l’incapacité d’engager des frais supplémentaires pour engager une action judiciaire contre le vendeur du bien.

La SA BRED BANQUE POPULAIRE a soutenu ses demandes dans les termes de ses conclusions N°2, aux fins de voir au visa de l’article 1343-5 du code civil, des articles L 314-20, L 751-1 et suivants du code de la consommation, ainsi que l’arrêté du 26 octrobre 2010 relatif au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers :

— à titre principal, débouter les époux [M] de leur demande visant à obtenir une suspension de paiement des échéances du prêt N°06795206 pendant une durée de 24 mois ;

— à titre subsidiaire et en cas de suspension de paiement octroyée aux époux [M], les débouter de leur demande tendant à obtenir que les sommes dues au titre dudit prêt ne produisent aucune intérêt ;

— ordonner l’application du taux d’intérêt contractuel de 1,5 % sur les échéances de paiement dudit prêt suspendues et à défaut, ordonner l’application du taux d’intérêt légal ;

en tout état de cause,

— débouter les époux [M] de leur demande tendant à obtenir leur non-inscription au FICP ;

— dire et juger que chaque partie conservera à sa charge ses prores dépens.

Elle s’oppose fermement à la demande de suspension des obligations de paiement du prêt pendant une durée de 2 ans, ayant déjà accordé aux époux [M] d’un report de trois mois en novembre 2021, soit deux mois après son octroi. Elle souligne qu’ils ne justifient pas des mesures qu’ils entendent mettre en oeuvre, en particulier de mise en vente du bien immobilier, pour reprendre le paiement régulier des mensualités du prêt s’élevant à 1.382 €, en se se référant à la jurisprudence refusant ainsi d’accorder un délai de paiement. Elle fait observer que les travaux évoqués de remise en état ne sont pas chiffrés, en interrogeant la capacité des époux [M] à les financer au vu de l’ampleur des dégradations décrites par monsieur [M] dans son dépôt de plainte. Elle soutient que l’issue donnée à la contestation envoyée à leur assureur en réponse à un refus de garantie est très incertaine. Elle fait valoir que l’article 1343-5 du code civil autorise le juge seulement à réduire le taux d’intérêt au moins égal au taux légal, alternativement avec l’imputation des paiements sur le capital. Elle souligne qu’en tout état de cause, il ne peut être dérogé à son obligation légale de déclarer à la Banque de France les incidents de paiements, en rappelant que la seule suspension dudit prêt ne saurait être assimilée à un tel incident.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande de supension d’exécution de l’obligation de paiement résultant du prêt

Parmi les dispositions communes au crédit à la consommation et au crédit immobilier, l’article L 312-40 du code de la consommation dispose que “l’exécution des obligations du débiteur peut être, notamment en cas de licenciement, suspendue par ordonnance du juge des contentieux de la protection dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ; l’ordonnance peut décider que, durant le délai de grâce, les sommes dues ne produiront point intérêt ; en outre, le juge peut déterminer dans son ordonnance les modalités de paiement des sommes qui seront exigibles au terme du délai de suspension, sans que le dernier versement puisse excéder de plus de deux ans le terme initialement prévu pour le remboursement du prêt ; il peut cependant surseoir à statuer sur ces modalités jusqu’au terme du délai de suspension”.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ; il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette ; la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier ; les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

L’article 510 du code de procédure civile reconnaît la faculté d’octroi d’un délai de grâce au juge des référés, en cas d’urgcence.

En l’espèce, les époux [M] motivent leur demande de suspension d’exécution du prêt contracté pour le financement de l’acquisition d’un bien immobilier en Guadeloupe à des fins d’investissement locatif, par leur impossibilité factuelle d’en tirer les revenus escomptés et la nécessité de remettre en état le bien immobilier préalablement à sa revente, dans le but de rembourser le prêt y afférent.

Il justifient avoir acquis ce bien immobilier à des fins d’investissement, dans la mesure où la mensualité du prêt était largement couverte par les loyers déclarés pour les cinq contrats de location meublée dans l’acte authentique de vente (total de 2.400 €). La société BRED BANQUE POPULAIRE a d’ailleurs pris en compte ces revenus immobiliers pour vérifier leur solvabilité, pour leur faire supporter une augmentation de leur endettement de 14,40 % à 35,69 %.

Ils justifient avoir le 10 février 2022 mandaté la SCIOM d’une mission de gestion locative de leur bien immobilier situé à [Localité 3], moyennant une rémunération de 15 % sur le montant des loyers perçus. Ils produisent à ce titre les mises en demeure et décomptes régularisés par la SCIOM à compter du 1er octobre 2021 au nom de chacun des locataires déclarés. Il en résulte que pendant plus de 18 mois aucun loyer n’a été réglé.

Ils justifient également avoir mandaté un expert immobilier le 18 février 2022 pour l’établissement d’un état des lieux, en vue de la mise en conformité de l’immeuble d’habitation collective suivant les dispositions réglementaires et l’évaluation de l’impact altérant son exploitation en l’absence de parking.

Monsieur [M] a déposé plainte le 29 novembre 2023 auprès de la gendarmerie de [Localité 4], pour dégradations et vols qu’il décrit en ces termes : “l’ensemble des 8 studios ainsi que le commerce ont été dégradés, il y a eu effraction sur les portes d’entrée, des vitres de cassées ; ils ont cassé les sanitaires ; ils ont récupéré les cuivres des câbles mais également les prises et les interrupteurs ; ils ont également dégondé un grand portail ; il y a également des traces de squat(…) ; tout a été volé (…) ; dans la partie commerce, tout a été cassé”, en produisant des photographies non horodatées, ni géolocalisées, qu’ils présentent comme celles communiquées par l’expert s’étant rendu sur place. Il rapporte que le gestionnaire locatif lui a expliqué il y a environ 15 jours que le bien était encore occupé, en déclarant un impayé s’élevant à environ 60.000 €.

Monsieur [M] s’est vu notifier le 4 avril 2025 par son assureur MAAF un refus de garantie du sinistre déclaré le 29 novembre 2023, sur la base du rapport de son expert, au motif que “les désordres déclarés et constatés ne sont pas consécutifs à du vandalisme mais à un défaut d’entretien caractérisé de l’immeuble (…) ; votre dommage n’est pas provoqué par un événement prévu par votre contrat”. Par l’intermédiaire de leur conseil, les époux [M] ont contesté cette décision de non prise en charge, par courrier recommandé en date du 14 novembre 2025.

Monsieur et madame [M] ont déclaré pour l’année 2024 un revenu global tiré de leurs salaires de 55.992 €. Ils remboursent un autre prêt immobilier afférent à leur résidence principale dont les mensualités s’élèvent à 989,41 € et dont le terme est fixé en juillet 2030.

S’ils ont été destinataires le 8 octobre 2024 d’une mise en demeure de payer les taxes foncières du bien immobilier de Guadeloupe, pour un total dû de 8.828 €, ils justifient régler leurs autres charges courantes notamment l’assurance pour ce bien, dont le déficit foncier est déclaré à des fins de défiscalisation. Ils assument actuellement le coût de la scolarité privée de leurs deux filles.

Les époux [M] justifient ainsi de circonstances exceptionnelles non prévisibles lors de leur engagement contractuel de remboursement auprès de la société BRED BANQUE POPULAIRE. En considération de leur situation et en l’absence de besoin spéficique du créancier, il y a lieu de leur accorder du temps pour tenter d’éviter une revente dudit bien immobilier à perte et une situation de surendettement.

Il convient en conséquence d’ordonner la suspension d’exécution de leurs obligations résultant du contrat de prêt n°06795206, pendant une durée de 24 mois à compter de la présente ordonnance.

Durant cette suspension, il convient d’ordonner que les échéances de remboursement ainsi reportées ne produisent pas intérêts en application de l’article L 314-20 du code de la consommation précié et de préciser que les primes d’assurance continueront d’être dues pour assurer la continuité des garanties.

En application des dispositions précitées, les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé ; la présente décision suspend les éventuelles procédures d’exécution qui auraient été engagées par le prêteur.

Il n’y a pas lieu en revanche à différer la fixation des modalités de reprise de remboursement du prêt. Dans l’hypothèse d’absence de vente dudit bien immobilier au terme de la suspension, la durée du contrat de prêt sera prolongée de 24 mois, avec maintien des dispositions contractuelles.

De plus, la demande des époux [M] tendant à dire n’y avoir lieu à inscription au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers n’est pas fondée juridiquement. L’octroi de délais de grâce ne saurait avoir pour effet de suspendre l’obligation légale des établissements de crédit de déclarer les incidents de paiement caractérisés.

Les époux [M] seront déboutés du surplus de leurs prétentions.

II – Sur les frais de l’instance

En application de l’article 696 du code de procédure civile, eu égard à l’issue donnée à l’instance dans l’intérêt exclusif des époux [M], il convient de laisser les dépens à leur charge. Chacune des parties conservera néanmoins la charge de ses frais non répétibles engagés dans le cadre de la présente instance.

Selon les dispositions de l’article 514-1 du même code, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS la suspension de l’exécution du contrat de prêt n°06795206 conclu entre la SABRED BANQUE POPULAIRE d’une part et monsieur [C] [M] et madame [Q] [G] épouse [M] d’autre part, pendant une durée de 24 mois, à compter de la présente ordonnance ;

ORDONNONS que les échéances de remboursement desdits prêts ainsi reportées ne produisent pas intérêts ;

PRÉCISONS que les primes d’assurance continueront d’être dues ;

RAPPELONS que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé et que la présente décision suspend les éventuelles procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier non comparant ;

DISONS que dans l’hypothèse d’absence de vente du bien immobilier [Adresse 6] [Localité 5][Adresse 7] au terme de la suspension, la durée du contrat de prêt précité sera prolongée de 24 mois, avec maintien des conditions contractuelles ;

DÉBOUTONS les époux [M] du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

LAISSONS les dépens de l’instance à la charge de monsieur [C] [M] et madame [Q] [G] épouse [M].

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,