TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

DU 22 Janvier 2026

N° RG 24/02281 – N° Portalis DBYT-W-B7I-FNV2

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

S.C.I. D3C

C/

S.A.S. FRANCOIS 1ER RENOVATION

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à

M^e Franck BONNEAU

M^e Caroline [U]

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DEMANDERESSE :

S.C.I. D3C

dont le siège social est situé [Adresse 2] inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 892.445.057 prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Rep/assistant : M^e Franck BONNEAU, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE et M^e Vincent CHARMARD-SABLIER, avocat au barreau de PARIS

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DEFENDERESSE :

S.A.S. FRANCOIS 1ER RENOVATION

dont le siège social est situé [Adresse 1] inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n° B 453.709.784 prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Rep/assistant : Maître Caroline DE TROGOFF de la SELAS AGN AVOCATS NANTES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE et M^e Thomas RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENT : Claire PIAN, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Christel KAN

DEBATS : A l’audience publique du 02 Octobre 2025

JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats.

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EXPOSE DU LITIGE

En qualité de maître de l’ouvrage, l’Association Syndicale Libre « Ancien couvent des Ursulines » (l’ASL) a confié à la SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION la réalisation de travaux de restauration de l’ancien couvent des Ursulines, situé [Adresse 4] à [Localité 5] et classé aux monuments historiques. Trois marchés distincts ont été conclus le 10 septembre 2020 entre l’ASL et la SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION, à savoir : un marché relatif à la restauration des locaux artisanaux d’un montant de 593.321 euros TTC, un marché relatif à la démolition-reconstruction de bâtiments et à la création de stationnements d’un montant de 436.900 euros TTC et un marché relatif à la restauration de logements d’un montant de 12.140.972 euros TTC.

Par acte authentique du 24 décembre 2020, la SCI D3C représentée par Monsieur [O] [G] a acquis les lots de copropriété numéros 38 et 86, correspondant respectivement à un appartement situé dans l’ensemble immobilier sus-visé, compris dans l’assiette des travaux de restauration de logements confiés à la SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION, et un parking extérieur. Le même jour, la société SCI D3C a adhéré à l’ASL en contrepartie d’une participation financière de 373.849 euros (estimation du montant de la restauration de son lot de copropriété) et, outre les travaux conduits sous la maîtrise d’ouvrage de l’ASL, a directement confié à la société FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION des travaux propres à son lot (lot commercial numéro 2012) suivant devis du 7 juin 2021 portant sur des « travaux modificatifs acquéreurs », pour un montant de 4.728,90 euros TTC.

La livraison prévisionnelle des appartements était fixée à la fin du deuxième trimestre 2023, soit au mois de juillet 2023.

Par courriel du 12 septembre 2023, la SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION a indiqué à la SCI D3C que la remise des clés interviendrait le 5 ou le 6 octobre 2023.

Par courriel du 26 septembre 2023, la SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION transmettait une facture correspondant au solde des travaux supplémentaires directement commandés par la SCI D3C, soit la somme de 2.579,40 euros.

Le 6 octobre 2023, à l’occasion du rendez-vous fixé par la SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION pour la livraison des travaux et la remise des clés, la SCI D3C a constaté des malfaçons sur les travaux réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de l’ASL et l’absence de réalisation de certains travaux qu’elle avait directement commandés à la SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION, mal-façons et non-façons dont une liste a été établie par la SCI D3C. Du fait de ces réserves, la remise des clés n’est donc pas intervenue.

Après plusieurs courriels infructueux, par lettre du 26 mars 2024, la SCI D3C a mis en demeure la SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION de lui proposer, dans un délai de quinze jours maximum, une nouvelle date de livraison des travaux et de remise des clés, et de lui régler la somme de 13.075 euros en réparation du préjudice financier induit par le retard de livraison.

L’appartement a été livré à la SCI D3C le 19 avril 2024, sans remise des clés. Par courriel du 6 mai 2024, après deux relances de la SCI D3C les 21 avril 2024 et 4 mai 2024, la SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION informait cette dernière que les clés seraient transmises par l’intermédiaire du gardien de la résidence.

Par assignation délivrée par acte de commissaire de justice à la SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION le 16 octobre 2024, la SCI D3C a saisi le Tribunal Judiciaire de SAINT-NAZAIRE d’une demande d’indemnisation du retard de livraison de travaux. Elle sollicite, sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil :

— le versement par la SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION d’une somme de 14.380 euros en réparation des préjudices induits par le retard de livraison et de remise des clés de l’appartement, calculés à compter du 1er juillet 2023,

— subsidiairement le versement par la SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION d’une somme de 11.410 euros en réparation des préjudices induits par le retard de livraison et de remise des clés de l’appartement, calculés à compter du 6 octobre 2023,

— en tout état de cause, le versement par la SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation de la défenderesse aux entiers dépens.

La SCI D3C soutient à l’appui de sa demande que le retard de livraison lui a causé un véritable préjudice puisqu’elle n’a pas été en mesure de mettre en location l’appartement rénové dans les délais initialement prévus et a en outre été confrontée à des frais induits par ce retard imputable à la SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION, laquelle a commis une faute en ne respectant pas les délais qu’elle avait elle-même annoncés. La SCI D3C chiffre son préjudice comme suit :

—  9.600 euros au titre des loyers non perçus entre le 1er juillet 2023, date prévisionnelle initiale de livraison de l’appartement, et le 1er juillet 2024, date d’entrée des premiers locataires dans le logement,

—  2.280 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2024, calculés sur la base de la quote-part affectée à la SCI D3C pour l’exercice courant sur cette période,

—  2.500 euros au titre des frais connexes induits par le retard dans la livraison de l’appartement : frais de déplacement aller-retour sur site, temps passé pour les multiples visites sur le chantier et pour le suivi de l’avancement des travaux.

La demanderesse souligne que dans son courriel du 5 janvier 2024, la société FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION ne contestait pas le principe de cette demande indemnitaire mais soutenait que le préjudice financier de la SCI D3C n’avait commencé à courir qu’à compter du 6 octobre 2023. La SCI D3C demande donc au tribunal, s’il retenait que la date de livraison et de remise des clés n’était pas fixée à la fin du deuxième trimestre 2023, de juger que le point de départ de son préjudice financier se situe au 6 octobre 2023. Ce préjudice, d’un montant total de 11.410 euros, se décomposerait alors comme suit :

—  7.200 euros au titre des loyers non perçus entre le 6 octobre 2023, date prévisionnelle de livraison de l’appartement, et le 1er juillet 2024, date d’entrée des premiers locataires dans le logement,

—  1.710 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 6 octobre 2023 au 1er juillet 2024, calculés sur la base de la quote-part affectée à la SCI D3C pour l’exercice courant sur cette période,

—  2.500 euros au titre des frais connexes.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 25 novembre 2024.

La SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION a constitué avocat le 29 novembre 2024 et les parties se sont accordées sur le rabat de l’ordonnance de clôture sollicité par la défenderesse par conclusions du 10 janvier 2025.

Par ordonnance du 23 janvier 2025, le juge de la mise en état a révoqué la clôture, ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 28 avril 2025. A cette date, il a été fait injonction à Maître [N] TROGOFF, avocat constitué de la SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION, d’avoir à conclure au plus tard pour le 9 juin 2025.

Par ordonnance du 16 juin 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et fixé l’audience de plaidoirie au 4 décembre 2025. La date d’audience a été avancée au 2 octobre 2025.

Par conclusions notifiées par RVA le 30 septembre 2025, la SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION demande au Tribunal de :

« Débouter le demandeur de toutes ses demandes défaut de preuve en l’absence de toute communication des pièces ;

Subsidiairement ordonner la réouverture des débats l’envoi de mise en état faire injonction demandeur de produire ces pièces dans un délai de 15 jours.

Condamner le demandeur aux frais et dépens».

A l’appui, la défenderesse soutient qu’en l’absence de toute communication spontanée des pièces par la partie adverse, le tribunal ne pourra que rejeter la demande de la SCI D3C, faute de preuve. Subsidiairement, la SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION demande au tribunal de renvoyer le dossier à la mise en état afin de permettre la communication de ses pièces par la SCI D3C, en laissant un délai nécessaire à l’examen de celles-ci pour « permettre qu’une défense loyale puisse bénéficier de défense ».

A l’audience du 2 octobre 2025, le Conseil de la SCI D3V s’est opposé à cette demande de renvoi à la mise en état en indiquant qu’un premier rabat de l’ordonnance de clôture a déjà été prononcé en début d’année 2025 et qu’elle justifie avoir communiqué les pièces visées dans son assignation à Maître [V] et à Maître [N] TROGOFF par courriel du 2 décembre 2024.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA DEMANDE DE RABAT DE L’ORDONNANCE DE CLÔTURE

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. (…). L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, la SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION soutient que la demanderesse aurait omis de communiquer à son avocat constitué les pièces dont elle entendait faire cas à l’appui de ses demandes.

Au contraire, la SCI D3C demanderesse produit un courriel du 2 décembre 2024 adressé à 15h47 par [M] [A] et [T] [C], avocats associés du cabinet EYMARD [A] Associés (depuis l’adresse de messagerie [Courriel 7]), à Maître [P] [V] ([Courriel 6]), copies à Maître [A] et Maître [U], par lequel son avocat a adressé à l’avocat constitué pour la défenderesse les 26 pièces (jointes au courriel) visées dans l’assignation et produites par le SCI D3C dans son dossier de plaidoirie déposé à l’audience du 2 octobre 2025.

D’une part, aucun formalisme particulier ne s’impose quant à la communication spontanée des pièces entre avocats. D’autre part, la défenderesse a sollicité dès le mois de janvier 2025 un rabat de l’ordonnance de clôture pour communication par la SCI D3C de ses pièces et s’est vue notifier le 28 avril 2025 une injonction de conclure avant l’audience suivante de mise en état du 16 juin 2025. Or à aucun moment durant les cinq mois qui se sont écoulés entre sa première demande de révocation de l’ordonnance de clôture le 10 janvier 2025 et l’ordonnance de clôture rendue le 16 juin 2025, la société défenderesse n’a fait part d’une quelconque difficulté quant à la réception des pièces qui lui avaient été adressées par courriel le 2 décembre 2024.

Dans ces conditions, la SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION ne peut de bonne foi soutenir que la demanderesse a omis de lui communiquer ses pièces. Aucun motif grave ne justifie en l’espèce de faire droit à la demande subsidiaire de la défenderesse de renvoyer l’affaire à la mise en état et de faire injonction à la SCI D3C de produire ses pièces dans un délai de quinze jours. En tout état de cause, ses conclusions de rejet au fond – dont la rédaction du dispositif est difficilement compréhensible – sont irrecevables comme postérieures à l’ordonnance de clôture du 16 juin 2024.

II – SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE LA SCI D3C

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution, que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et que des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCI D3C produit notamment à l’appui de ses demandes le marché relatif à la restauration par la SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION de logements sous la maîtrise d’ouvrage de l’ASL, l’adhésion de la SCI D3C à cette association et son acquisition, le 24 décembre 2020, d’un logement compris dans l’assiette des travaux de restauration confiés à la SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION, outre le devis du 7 juin 2021 et la facture correspondante du 25 septembre 2023 portant sur la réalisation de travaux supplémentaires à la demande directe de la SCI D3C.

Par courriel du 12 septembre 2023, le GROUPE FRANÇOIS 1ER a adressé aux copropriétaires une convocation pour une remise des clés du Couvent des [11] les jeudi 5 et vendredi 6 octobre 2023, date confirmée par l’envoi de la facture du 25 septembre 2023 correspondant au solde des travaux, laquelle était adressée à la SCI D3C par un courriel du 26 septembre 2023 faisant mention d’une remise des clés « fin de semaine prochaine ».

Or il apparaît à la lumière des pièces versées aux débats que la remise des clés du logement n’a pas eu lieu le 6 octobre 2023, alors même que la SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION avait été réglée de l’ensemble des sommes facturées, et que la SCI D3C a – par l’intermédiaire de Monsieur [O] [G] – à plusieurs reprises et vainement sollicité son co-contractant pour la programmation d’une nouvelle date de livraison, levée des réserves et remise des clés. Le 5 janvier 2024, Monsieur [D] intervenant pour la SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION a invoqué la date de réception initialement fixée au 5 octobre 2023 pour opposer à la SCI D3C une perte de revenus locatifs « au maximum sur trois mois pour l’instant ». Ce n’est que le 5 avril 2024 que l’ensemble des réserves a pu être levé dans l’appartement acquis par la société demanderesse et le 6 mai 2024 que la société FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION organisé les modalités de remise des clés par l’intermédiaire du gardien de la résidence.

Du tout il ressort que la SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION engage sa responsabilité pour ne pas avoir terminé les travaux commandés, livré l’appartement et remis les clés à la SCI D3C à la date qu’elle avait fixée du 6 octobre 2023 mais avec un retard de sept mois, la remise des clés étant finalement intervenue le 6 mai 2024.

Pour justifier de son préjudice financier, la SCI D3C produit le bail signé le 28 juin 2024 avec son premier locataire, la société FRANCU GROUP, sur le logement situé [Adresse 3] à GUÉRANDE, pour un loyer mensuel de 800 euros. La SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION ne peut toutefois être tenue pour responsable du délai écoulé entre la remise des clés le 6 mai 2024 et l’entrée dans les lieux du premier locataire le 1er juillet 2024. De la même façon, le point de départ du préjudice financier allégué par la SCI D3C ne saurait remonter à la date du 1er juillet 2023 à laquelle la demanderesse espérait pouvoir mettre son appartement en location, après rénovation.

Le préjudice qu’il convient d’indemniser se limite donc aux pertes financières induites par le retard de livraison de sept mois, à savoir la somme de 5.600 euros au titre des sept mois de loyers non perçus entre le 6 octobre 2023 (date de livraison de l’appartement rénové annoncée par la SAS FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION) et le 6 mai 2024 (date de remise des clés), outre la somme de 1.330 euros au titre des charges de copropriété ayant couru sur cette période (190 euros par mois pendant sept mois), soit la somme totale de 6.930 euros, laquelle produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision. La demande forfaitaire de 2.500 euros en réparation des « frais connexes » n’étant pas justifiée, elle sera rejetée.

III – SUR LES DÉPENS, LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES ET L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Succombant à l’instance, la société FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION est condamnée aux entiers dépens.

Il est par ailleurs équitable que la société FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION indemnise la SCI D3C à hauteur de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction le 22 janvier 2026,

Avant dire-droit :

DIT n’y avoir lieu à la réouverture des débats ni à faire injonction à la demanderesse de produire ses pièces ;

Au fond :

CONDAMNE la société FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION à verser à la SCI D3C la somme de 6.930,00 euros à titre de dommages intérêts pour retard dans la livraison  ;

CONDAMNE la société FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION à verser à la SCI D3C la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI D3C du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la société FRANÇOIS 1ER RÉNOVATION aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Christel KAN Claire PIAN