TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 4]

N° RG 25/02725 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FXTQ

Minute : 26/00035

JUGEMENT

DU 21 Janvier 2026

AFFAIRE :

Société OPH SILENE

C/

[N] [R]

Copies certifiées conformes

M^e Sylvie DAVID

Monsieur [N] [R]

Copie exécutoire

M^e Sylvie DAVID

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société OPH SILENE

Activité : , demeurant [Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Sylvie DAVID, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Monsieur [N] [R] né le 07 Février 1973 à ,

demeurant [Adresse 5]

[Localité 2]

Comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER : Léna LE BOHEC

DEBATS : A l’audience publique du 03 décembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 août 2024, l’OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [N] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel total et révisable de 278,33€, provision sur charges incluse.

Le contrat de bail stipule expressément en son article 4 que le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux pourra amener à la saisine du tribunal en vue d’une résiliation judiciaire du bail. Le règlement intérieur signé le 27 août 2024 par le locataire rappelle dans son Titre II l’obligation d’adopter un comportement qui ne nuise ou ne trouble la tranquillité et la sécurité de ses voisins.

Dès le mois d’octobre 2024, le bailleur a été saisi de plaintes du voisinage relatives aux troubles causés par Monsieur [N] [R]. Différents locataires évoquent notamment des nuisances sonores diurnes et nocturnes, des insultes et des menaces et une persistance des troubles malgré les appels aux forces de l’ordre.

Par courrier du 23 octobre 2024, l’OPH SILENE a adressé à Monsieur [N] [R], un rappel de ses obligations en tant que locataire, en visant l’article 2 du règlement intérieur.

Le 7 novembre 2024, l’OPH SILENE a été destinataire d’un courrier signé par trois locataires du bâtiment demandant une intervention pour faire cesser les troubles causés par Monsieur [N] [R] et ses amis et notamment les nuisances sonores.

Le bailleur a été saisi de nouvelles plaintes du voisinage par courriels courant des mois de novembre et décembre 2024, faisant état de nuisances sonores et de tapages nocturnes réguliers les empêchant de dormir du fait de Monsieur [N] [R] et des personnes qu’il reçoit à son domicile.

Par courrier du 13 décembre 2024, le bailleur a mis en demeure le locataire de respecter ses obligations et de ne plus nuire à la tranquillité du voisinage et lui a rappelé le fait que toute nouvelle plainte pourrait amener à une procédure en résiliation de bail.

A compter du mois de mars 2025, le bailleur a été destinataire nombreuses autres plaintes du voisinage, reprochant à Monsieur [N] [R] les mêmes troubles. Le bailleur a notamment été destinataire de plusieurs courriels relatant des nuisances au sein de l’immeuble, les différents locataires se plaignant notamment de nuisances diurnes et nocturnes mais également de menaces et d’intimidation de la part du locataire et de ses amis, évoquant également des problèmes d’alcool. Ils regrettent par ailleurs que les multiples appels aux forces de l’ordre n’aient pas permis de rétablir la situation. Ils sollicitent une intervention du bailleur dans les meilleurs délais.

Par courrier en date du 28 avril 2025, l’OPH SILENE a adressé à Monsieur [N] [R] une nouvelle mise en demeure de cesser les troubles évoqués par le voisinage.

Suite à la réception de nouvelles plaintes évoquant des difficultés identiques, l’OPH SILENE a invité Monsieur [N] [R] à se présenter à un rendez-vous le 12 août 2025 afin de trouver une solution et lui a rappelé que toute nouvelle plainte amènerait la saisine du tribunal en vue d’une procédure en résiliation de bail.

De nouvelles plaintes ayant été adressés au bailleur courant et Monsieur [N] [R] ne s’étant pas présenté le 12 août 2025, une nouvelle proposition de rendez-vous lui a été adressée pour le 17 septembre 2025 ainsi qu’un nouveau rappel de ses obligations et des risques encourus en cas de non-respect de celles-ci.

Monsieur [N] [R] ne s’est pas présenté au rendez-vous du 17 septembre 2025 et de nouvelles plaintes ont été adressées au bailleur faisant état des mêmes nuisances, notamment sonores

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025, l’OPH SILENE a fait citer Monsieur [N] [R], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 9] afin de faire constater sur le fondement des articles 1729 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, l’inexécution fautive par ce dernier de ses obligations en qualité de locataire et d’obtenir :

— le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du défendeur ;

— l’expulsion de Monsieur [N] [R] et celle de tout occupant son chef et si besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation de Monsieur [N] [R] au paiement des sommes suivantes :

— >une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer, et ce à compter de la résiliation du bail ;

— > 1.500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— > les entiers dépens.

A l’audience du 3 décembre 2025, l’OPH SILENE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, il indique avoir reçu de nombreuses réclamations, plaintes ou courriels de plusieurs locataires décrivant de façon circonstanciée des comportements inadaptés de Monsieur [N] [R] et des proches qu’il reçoit. Les attestations et plaintes font état de très nombreuses nuisances sonores et tapages nocturnes, mais également de menaces et d’insultes et ce malgré des appels fréquents aux forces de l’ordre. Il constate que les agissements n’ont jamais cessé malgré ses différentes interventions et notamment les mises en demeure de cesser les troubles et que le locataire ne s’est jamais présenté aux rendez-vous proposés par le bailleur. Il indique que les troubles n’ont pas cessé malgré la délivrance de l’assignation.

Monsieur [N] [R], comparant en personne, conteste les faits qui lui sont reprochés indiquant que les voisins lui en veulent depuis son arrivée dans le logement. Il déclare être espionné par les voisins, que ce sont eux qui font du bruit l’empêchant de dormir ainsi que ses enfants. Il précise qu’il habitait précédemment un autre logement de l’OPH SILENE et qu’il n’a jamais eu de problème auparavant. Il évoque des problèmes d’insonorisation des logements et le fait que les voisins appellent la police le samedi à 17h.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 21 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande principale

Les articles 1728 du code civil et 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cela consiste pour le preneur à user du bien loué en bon père de famille, c’est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage.

En application des articles 1184, 1728 et 1315 du Code Civil, il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail, justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail.

Il est constant que le juge doit d’abord vérifier la réalité du manquement invoqué puis en apprécier la gravité. Il est par ailleurs constamment admis que l’obligation de jouissance paisible des lieux pèse aussi bien sur les locataires que sur les occupants de leur chef.

L’OPH SILENE verse aux débats le contrat de bail du 27 août 2024, le règlement intérieur annexé au contrat de location signé le 27 août 2024, les différents courriers de mise en demeure qui ont été adressés au locataire, les deux propositions de rendez-vous ainsi que les nombreux courriels et attestations de différents locataires de l’immeuble.

Les différents témoignages des locataires, sont parfaitement concordants et décrivent des épisodes réitérés de nuisances sonores diurnes et nocturnes. Ils sont également plusieurs à évoquer des insultes et des menaces et la présence de personnes fortement alcoolisées. Ils indiquent par ailleurs que malgré les interventions des forces de l’ordre et du bailleur, les troubles ont continué. Ces déclarations proviennent d’au moins cinq locataires différents et décrivent de façon circonstanciée des difficultés qui ont commencé suite à l’emménagement de Monsieur [N] [R] dans l’immeuble. Le locataire est entrée dans les lieux en fin août 2024 et les premières plaintes ont été adressées au bailleur en octobre 2024, soit un mois après. Monsieur [N] [R] n’a pas réagi aux nombreux courriers qui lui ont été adressés par le bailleur et n’a pas donné suite aux propositions de rendez-vous formulées par le bailleur. Il ressort par ailleurs des débats que les troubles se poursuivent malgré l’engagement de la procédure en résiliation de bail.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [N] [R] et ses proches sont responsables de nombreuses nuisances qui causent, depuis leur entrée dans le logement de graves troubles aux conditions d’hébergement des autres résidents de l’immeuble.

Si ces agissements ne sont pas nécessairement tous le fait de Monsieur [N] [R], il est néanmoins responsable de l’attitude et des faits et gestes des personnes qu’il héberge ou reçoit à son domicile.

Au regard de la gravité des manquements évoqués, qui n’ont toujours pas cessé malgré les interventions du bailleur et la délivrance de l’assignation, seul le départ de Monsieur [N] [R] permettra de résoudre les difficultés évoquées.

Il doit donc être conclu à des manquements graves à ses obligations du locataire, résultant tant de l’article 1728 du Code Civil que de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient donc de prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs du locataire avec effet à la date du présent jugement et d’ordonner l’expulsion du preneur des lieux qu’il louait, ainsi qu’il sera dit au dispositif.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

L’OPH SILENE sollicite par ailleurs la condamnation de Monsieur [N] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qu’il aurait payées en cas de non-résolution du bail.

Cette demande est parfaitement fondée dès lors que le bail est résilié afin de compenser un éventuel maintien dans les lieux de l’ancien locataire, ce jusqu’à la libération effective des lieux loués, ce dernier devenant du fait de la résiliation occupant sans droit ni titre du logement.

Sur les demandes annexes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient donc de lui allouer une indemnité de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit compte tenu des délais d’ors et déjà prévus par la loi en matière d’expulsion locative.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 27 août 2024 entre l’OPH SILENE et Monsieur [N] [R] relatif au local à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 10], ce aux torts exclusifs du locataire, avec effet à la date du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer à l’OPH SILENE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer augmenté des charges qu’il aurait payées en cas de non-résolution du bail, due à compter de la présente décision et ce jusqu’à la sortie effective des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer à l’OPH SILENE la somme de 150€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

REJETTE le surplus des demandes formulées par l’OPH SILENE ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] aux entiers dépens.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 21 JANVIER 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

L. LE BOHEC DE LA PROTECTION

E. HAMON