TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 23 Juin 2025

AFFAIRE N° RG 22/05375 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-OZNC

NAC : 50G

CCCRFE et CCC délivrées le :________

à :

M^e Charline BROSSE,

M^e Sophie POURRUT CAPDEVILLE

Jugement Rendu le 23 Juin 2025

ENTRE :

Monsieur [K] [N],

né le 15 Décembre 1969 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Charline BROSSE, avocat au barreau de PARIS plaidant

Madame [Z] [W], née le 28 Février 1977 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Charline BROSSE, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEURS

ET :

La S.C.I. LALLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie POURRUT CAPDEVILLE, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sandrine LABROT, Vice-Présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,

Assesseur : Clément MAZOYER, Vice-président,

Assesseur : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,

Assistés de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 17 Mars 2025 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 Décembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 17 Mars 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 23 Juin 2025.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 12 novembre 2021, la société civile immobilière LALLE (ci-après dénommée la SCI LALLE) a conclu avec Monsieur [K] [N] et avec Madame [Z] [W], une promesse de vente portant sur un bien immobilier sis à [Adresse 4], pour un montant de QUATRE-CENT-VINGT-MILLE EUROS (420 000 €).

Une clause suspensive relative à l’obtention d’un prêt a été insérée audit contrat, précisant les modalités suivant lesquelles la vente projetée pourrait être interrompue.

Conformément aux dispositions prévues par la promesse de vente, Monsieur [K] [N] et Madame [Z] [W] se sont portés acquéreurs et étaient tenus de verser une indemnité d’immobilisation de QUARANTE-DEUX MILLE EUROS (42 000 €).

La somme de VINGT-ET-UN MILLE EUROS (21 000 €) correspondant à une fraction de l’indemnité d’immobilisation a été versée par les acquéreurs et placée sous séquestre chez Maître [R] [F], notaire à [Localité 7] (Essonne).

La date butoir de la réalisation de la condition suspensive était fixée au 7 janvier 2022 avec un terme de la promesse fixé au 15 février 2022.

Une prorogation à ladite promesse de vente a été sollicitée par la Banque La Caisse d’Épargne, en date du 23 décembre 2021.

A cet effet, la date butoir de la réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention du prêt a été prorogée jusqu’au 21 janvier 2022.

Deux attestations de refus de prêts datées des 8 et 21 janvier 2022 ont été adressées par les acquéreurs au notaire chargé de la vente.

Par courriers datés du 9 février 2022 et du 14 février 2022, la SCI LALLE a mis en demeure les acquéreurs de lui communiquer sous huitaine la liste des documents transmis auprès des établissements bancaires, dans le cadre de leur demande de financement.

Par courrier recommandé du 18 février 2022, les acquéreurs ont adressé une mise en demeure à l’attention de la société venderesse, visant à obtenir la restitution de la somme de VINGT-ET-UN MILLE EUROS (21 000 €) séquestrée en l’étude de Maître [R] [F].

Cette requête a été refusée par la SCI LALLE dans un courrier du 28 février 2022, qui par suite, à l’occasion d’un troisième courrier recommandé du 8 avril 2022, suggérait aux acquéreurs un règlement amiable de leur différend en requérant une indemnisation à hauteur de 21 000 € correspondant à la somme séquestrée chez le notaire instrumentaire.

C’est dans ces conditions que selon exploit de commissaire de justice en date du 10 octobre 2022, Monsieur [K] [N] et Madame [Z] [W] ont fait assigner la société civile immobilière LALLE devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES aux fins de voir le tribunal libérer le dépôt de garantie à leur profit.

Par conclusions récapitulatives en date du 25 mars 2024, Monsieur [K] [N] et Madame [Z] [W] demandent au tribunal de :

DÉBOUTER la SCI LALLE de l’intégralité de ses demandes ;

CONSTATER la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt stipulée au bénéfice des acquéreurs ;

JUGER que Monsieur [K] [N] et Madame [Z] [W] ont respecté leurs obligations contractuelles ;

CONSTATER la caducité de la promesse de vente signée entre Monsieur [N] et Madame [W] d’une part et la SCI LALLE d’autre part ;

CONDAMNER dès lors la SCI LALLE à payer à Monsieur [K] [N] et Madame [Z] [W], l’indemnité d’immobilisation de 21 000 €, versée par les requérants entre les mains de Maître [F], notaire à ORSAY, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 février 2022 ;

AUTORISER en tout état de cause Maître [F], notaire à [Localité 7], à régler à Monsieur [K] [N] et Madame [Z] [W], l’indemnité d’immobilisation de 21 000 euros ;

CONDAMNER la SCI LALLE à verser à Monsieur [K] [N] et Madame [Z] [W] la somme de 10 000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER la SCI LALLE à verser à Monsieur [K] [N] et Madame [Z] [W] la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du CPC ;

ÉCARTER l’exécution provisoire sur les demandes formulées par la société SCI LALLE;

CONDAMNER la SCI LALLE aux entiers dépens de l’instance ;

ORDONNER l’exécution provisoire nonobstant appel.

Monsieur [K] [N] et Madame [Z] [W] allèguent au soutien de leurs prétentions que la réalisation d’une demande de prêt effectuée du chef de la société civile DUNE ne contrevient pas à la promesse de vente qui prévoit une clause relative à la faculté de substitution.

Ils indiquent avoir accompli toutes les démarches nécessaires en vue d’obtenir un prêt et produisent par ailleurs la copie d’un courrier électronique adressé par la Caisse d’Épargne en date du 7 décembre 2021 spécifiant que dans le cadre de la demande de financement, les acquéreurs ont pris le soin de fournir l’ensemble des documents nécessaires à l’étude du dossier en vue de l’obtention d’un prêt.

Les bénéficiaires de la promesse de vente précisent en outre que lorsqu’un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque.

À ce titre, ils considèrent que la non réalisation de la condition suspensive entraîne la caducité automatique de la promesse de vente et donne lieu à une restitution des sommes séquestrées en l’étude de Maître [F].

Concernant le délai dont les acquéreurs disposaient pour déposer leurs demandes de prêts mentionné au sein de la promesse de vente, les acquéreurs énoncent que ce dernier n’a jamais été érigé en tant que condition déterminante. De la sorte, il n’est pas établi que le non-respect de cette disposition entraîne la réalisation de la condition suspensive.

Ils relèvent également un abus caractérisé par la demande de la société venderesse tendant à obtenir l’intégralité des pièces de leur dossier de demande de prêt.

Par conclusions en réplique n°5 transmises par voie électronique en date du 5 septembre 2024, La société civile immobilière LALLE demande au tribunal de :

DÉBOUTER Monsieur [K] [N] et Madame [Z] [W] de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Monsieur [K] [N] et Madame [Z] [W] à payer à la SCI LALLE une somme de vingt et un mille euros (21 000 €) correspondant à une partie de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains de Maître [R] [F], titulaire d’un office notarial à ORSAY (91400) et AUTORISER Maître [R] [F] à remettre à la SCI LALLE ladite somme ;

CONDAMNER Monsieur [K] [N] et Madame [Z] [W] à verser à la SCI LALLE la somme de vingt et un mille euros (21 000 €) correspondant au solde de l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNER Monsieur [K] [N] et Madame [Z] [W] à verser à la SCI une somme de trois mille euros (3 000 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [K] [N] et Madame [Z] [W] aux dépens dont distraction au profit de Maître Sophie POURRUT-CAPDEVILLE, avocat à la Cour d’appel de [Localité 8], en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La société civile LALLE soutient que les acquéreurs ont manqué à leurs obligations à plusieurs égards, ceci étant caractérisé par un manque de loyauté et un manque de diligence.

Le défaut de diligence allégué est caractérisé par le dépôt d’une demande de prêt survenu le 28 décembre 2021, soit 5 jours après la demande formulée par l’établissement bancaire visant à obtenir la prorogation de la date de réalisation alors que le dossier n’avait pas encore été reçu.

La société venderesse affirme que les acquéreurs étaient tenus de déposer les demandes de prêts dans les 15 jours calendaires qui ont suivi la signature de l’avant-contrat.

Par ailleurs, la SCI LALLE énonce que pour se prévaloir de la protection relative à la condition suspensive, les acquéreurs doivent justifier du dépôt de leurs demandes de prêts.

S’agissant de la faculté de substitution, elle souligne que Monsieur [N] et Madame [W] n’ont pas formalisé leur intention de se prévaloir de ladite clause.

En ce qui concerne la prorogation de la date butoir relative à l’obtention du prêt, la société concluante indique avoir formulé un accord pour permettre à l’établissement bancaire qui avait sollicité ladite prorogation, d’étudier le dossier des acquéreurs, et non pour permettre à ces derniers de déposer une nouvelle demande de prêt.

La clôture est intervenue le 10 décembre 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée le 17 mars 2025.

Les parties présentes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera précisé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir constater ou dire juger qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais relèvent des moyens au soutien des prétentions des parties.

Sur la condition suspensive

Monsieur [K] [N] et Madame [Z] [W] sollicitent la libération de l’indemnité d’immobilisation à leur profit.

À titre reconventionnel, la SCI LALLE sollicite la condamnation des requérants au règlement de l’indemnité d’immobilisation à son profit.

Sur la faculté de substitution

Madame [Z] [W] et Monsieur [K] [N] soutiennent avoir mis en application la clause relative à la faculté de substitution, sans contrevenir aux dispositions de la promesse de vente.

L’article 1216 du Code civil dispose que : “Un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l’accord de son cocontractant, le cédé.

Cet accord peut être donné par avance, notamment dans le contrat conclu entre les futurs cédant et cédé, auquel cas la cession produit effet à l’égard du cédé lorsque le contrat conclu entre le cédant et le cessionnaire lui est notifié ou lorsqu’il en prend acte.

La cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité.”

L’article 1216-1 du Code civil précise que : “Si le cédé y a expressément consenti, la cession de contrat libère le cédant pour l’avenir.

A défaut, et sauf clause contraire, le cédant est tenu solidairement à l’exécution du contrat.”

La promesse de vente du 12 novembre 2021, prévoit une clause relative à la faculté de substitution, qui stipule que :

“Il est toutefois convenu que la réalisation des présentes par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit du BÉNÉFICIAIRE soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner ; mais dans ce cas, il restera solidairement obligé, avec la personne désignée au paiement du prix et à l’exécution de toutes les charges et conditions stipulées aux présentes sans exception ni réserve.

Il est toutefois précisé au BÉNÉFICIAIRE que cette substitution ne pourra avoir lieu qu’à titre gratuit et ne pourra pas en toute hypothèse être soumise aux dispositions des articles L.313-40 et suivants du code de la consommation.

Dans la mesure où les présentes entrent dans le champ d’application des dispositions de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, le BÉNÉFICIAIRE initial tout comme le bénéficiaire de la substitution bénéficieront chacun du délai de rétractation, toutefois la volonté finale du bénéficiaire de la substitution de se rétracter laissera l’acte initial qui n’aurait pas exercé son droit de rétractation restera engagé.

Si, au contraire, les présentes n’entrent pas dans le champ d’application de ces dispositions, la substitution ne sera possible qu’au profit d’un acquéreur n’entrant pas lui-même dans le cadre de ces dispositions, et en toute hypothèse le cédant restera tenu solidairement de l’exécution du contrat.

Le BÉNÉFICIAIRE devra informer le PROMETTANT de l’exercice de cette substitution.

En cas d’exercice de la substitution, les sommes avancées par le BÉNÉFICIAIRE ne lui seront pas restituées, il devra faire son affaire personnelle de son remboursement par le substitué.

Le BÉNÉFICIAIRE restera solidairement débiteur avec son substitué de toutes sommes que celui-ci pourra devoir au PROMETTANT en exécution des présentes.

Cette faculté de substitution ne pourra être exercée que jusqu’au 15 jours préalablement à la signature de l’acte authentique de vente, et ce par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au notaire chargé de rédiger l’acte de vente.

Les PARTIES sont informées des conséquences suivantes inhérentes à l’exercice de cette faculté :

— le présent avant-contrat obligera le PROMETTANT et la personne substituée dans tous ses termes,

— dans la mesure où la loi imposerait d’informer de l’identité du BÉNÉFICIAIRE le titulaire du droit de préemption applicable en l’espèce, la substitution entraînera une nouvelle purge de ce droit de préemption et fera courir un nouveau délai attaché à cette purge.

Aux termes de l’article 52 de la loi numéro 93-122 du 29 janvier 1993, les cessions de contrats tels que celui-ci sont interdites entre professionnels de l’immobilier même pour les sociétés civiles effectuant des opérations immobilières à titre accessoire.”

L’inopposabilité est une notion qui désigne le fait qu’un acte juridique ne peut pas être opposé aux tiers qui sont autorisés à en ignorer l’existence et les effets.

En l’espèce, les requérants indiquent dans leurs écritures avoir fait usage de la faculté de substitution stipulée au sein de la promesse de vente, en vertu de laquelle, la société civile immobilière DUNE s’est substituée à eux.

Monsieur [N] et Madame [W] précisent que la seule obligation à laquelle ils étaient tenus, afin d’exercer cette substitution, réside dans le fait de ne pas l’avoir réalisée moins de 15 jours avant la signature de l’acte authentique.

Cependant, il convient de préciser que l’application de cette clause est conditionnée à la notification préalable du promettant par courrier recommandé avec accusé de réception.

Or, aucune pièce produite aux débats ne permet de justifier que de telles démarches ont été accomplies par Monsieur [N] et Madame [W].

Lorsque le substituant n’avertit pas le promettant de son intention de se faire substituer par un tiers, il prive son cocontractant de l’exercice du droit de réflexion dont il dispose.

Une interrogation subsiste s’agissant de la volonté ferme des acquéreurs d’exercer la substitution prévue par l’avant-contrat, en ce que la première demande de prêt a bien été effectuée au nom et pour le compte de la société civile DUNE en cours de constitution, tandis que la seconde demande de prêt qui est intervenue ultérieurement, a été réalisée du chef de Monsieur [K] [N] et de Madame [Z] [W].

En l’état, la substitution alléguée par les acquéreurs initiaux au profit de la société civile DUNE ne peut être opposable à la société venderesse.

Sur les conditions inhérentes à l’offre de prêt

Monsieur [K] [N] et Madame [Z] [W] considèrent avoir respecté les dispositions contenues au sein de la promesse de vente s’agissant des conditions d’obtention du prêt.

Le second alinéa de l’article L.313-41 du code de la consommation dispose que “Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.”

Les dispositions de l’article 1304-3 du Code civil prévoient les conditions suivant lesquelles une condition suspensive est réputée accomplie dans la mesure où celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Les termes de la promesse de vente signée le 12 novembre 2021, indiquent s’agissant du sort de l’indemnité d’immobilisation, que la libération de cette somme pourra être envisagée au profit de l’une ou l’autre des parties, suivant les modalités ci-après littéralement rapportées :

“ La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au PROMETTANT ou au BÉNÉFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

— en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu vendeur ;

— en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN pendant la durée de celle-ci. L’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BÉNÉFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée d’immobilisation.

— toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BÉNÉFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

* si l’une au moins des conditions suspensives stipulées à l’acte venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ;

* si le bien promis se révélait faire l’objet de servitudes (quelle qu’en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à le rendre impropre à leur usage;

* si le bien promis se révélait être grevé de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarés ou non à l’acte et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l’acte de vente au moyen des fonds provenant du prix ;

* si le bien venait à faire l’objet d’une location ou occupation non déclarée ;

* si le PROMETTANT n’avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d’une origine de propriété trentenaire et régulière ;

* en cas d’infraction du PROMETTANT ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative au bien ;

* si le PROMETTANT venait à manquer de la capacité des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable ;

* et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT.

S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le BÉNÉFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d’expiration de la promesse de vente.

A défaut pour le BÉNÉFICIAIRE d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le PROMETTANT sera alors en droit de sommer le BÉNÉFICIAIRE par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours.

Faute pour le BÉNÉFICIAIRE de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au PROMETTANT.”

S’agissant des conditions suspensives, la promesse de vente préalablement mentionnée prévoit les clauses suivantes :

“La promesse est soumise à l’accomplissement de conditions suspensives telles qu’indiquées ci-après.

Toute condition suspensive est réputée accomplie, lorsque sa réalisation est empêchée par la PARTIE qui y avait intérêt et ce aux termes du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

La PARTIE en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d’y renoncer tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. Dans ce cas, cette renonciation doit intervenir par courrier recommandé, électronique ou non, adressé au notaire qui la représente dans le délai prévu pour sa réalisation.”

“Conditions suspensives particulières

Obtention de prêts

Qu’il soit obtenu par le BÉNÉFICIAIRE un ou plusieurs prêts.

Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus :

* Organisme prêteur : Tout établissement bancaire

* Montant maximal de la somme empruntée : QUATRE CENT CINQUANTE CINQ MILLE CINQ CENT CINQUANTE EUROS (455 550,00 EUR)

* Durée maximale de remboursement : 15 ans

* Que les taux fixes d’intérêts, hors assurance : 1,10%

Il s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du PROMETTANT par tout moyen de preuve écrite.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 7 janvier 2022.

Cette obtention devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BÉNÉFICIAIRE au plus tard dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le [3] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le BÉNÉFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BÉNÉFICIAIRE ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au PROMETTANT.

[…] La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Par suite, toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition suspensive.

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BÉNÉFICIAIRE devra :

* justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

* et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.

Il est rappelé qu’à défaut par le BÉNÉFICIAIRE de se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé.

À l’intérieur du délai fixé pour l’obtention de son ou ses accords définitifs de prêts, le BÉNÉFICIAIRE pourra renoncer au bénéfice de cette condition suspensive, soit en acceptant des prêts à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ces acceptations au PROMETTANT, soit en exprimant une intention contraire à celle ci dessus exprimée, c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt. Cette volonté nouvelle fera, dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au PROMETTANT.

Refus de prêt – justification

À titre de condition conventionnelle, sans laquelle les parties n’auraient pas contracté les présentes, le BÉNÉFICIAIRE s’engage, en cas de non obtention du financement demandé , à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus.”

En l’espèce, Monsieur [K] [N] et Madame [Z] [W] qui s’étaient portés acquéreurs, ont conclu une promesse de vente avec la SCI LALLE.

Les acquéreurs étaient tenus de produire avant le 7 janvier 2022, une ou plusieurs offres de prêt pour un montant total de QUATRE CENT CINQUANTE CINQ MILLE CINQ CENT CINQUANTE EUROS (455 550 EUR), pour une durée maximum de 15 ans (soit 180 mois) avec taux d’intérêt maximal de 1,10% hors assurance.

En vertu de la prorogation des délais convenue entre les parties, la date butoir de la réalisation de la condition suspensive a été portée au 21 janvier 2022.

La promesse de vente prévoit également qu’à défaut de l’obtention d’un prêt, l’acquéreur s’engage à fournir deux attestations de refus de prêt.

La société civile immobilière DUNE, en faveur de laquelle Monsieur [N] et Madame [W] ont souhaité faire application de la clause de substitution, a obtenu un refus de prêt émanant de la Banque Caisse d’Épargne – Loire Drome Ardèche, le 20 janvier 2022 portant sur un prêt immobilier d’un montant de QUATRE CENT CINQUANTE CINQ MILLE CINQ CENT CINQUANTE EUROS (455 550 EUR), pour une durée de 15 ans sans que le taux d’intérêt ne soit spécifié.

Par ailleurs, il est à noter que la société civile immobilière DUNE était en cours de constitution au moment de la sollicitation du prêt.

Antérieurement, Monsieur [N] et Madame [W] ont reçu un refus de prêt édité le 8 janvier 2022, cette fois-ci à leur nom, de la Banque du Crédit Mutuel pour un montant de QUATRE CENT CINQUANTE CINQ MILLE CINQ CENT CINQUANTE EUROS (455 550 EUR), pour une durée de 180 mois sans précision relative au taux d’intérêt.

Une nouvelle attestation de refus de prêt mentionnant le taux de 1,10% a été éditée par le Crédit Mutuel en date du 2 février 2022.

Les acquéreurs excipent avoir respecté les stipulations contractuelles en ce que les attestations de refus de prêt mentionnent le montant ainsi que la durée de l’engagement inscrits au sein de la promesse de vente.

Il est constant que les diligences de l’emprunteur sont jugées suffisantes dès lors qu’il a déposé une demande d’emprunt conforme aux stipulations figurant dans l’avant-contrat.

Cependant, lorsqu’une demande de prêt effectuée par un individu pour le compte d’une société civile immobilière en cours de constitution et non pas, du chef de l’acquéreur lui-même, ne constitue pas une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans l’avant-contrat.

De surcroît, la promesse de vente précise qu’en l’impossibilité pour l’acquéreur d’obtenir un prêt, deux attestations de refus de prêts doivent être produites.

La faculté de substitution alléguée par Monsieur [N] et Madame [W] étant inopposable à la SCI LALLE, les acquéreurs étaient tenus de produire deux attestations de refus de prêts éditées à leurs noms.

De la sorte, l’attestation de refus de prêt adressé par la Caisse d’Épargne à l’endroit de la SCI DUNE n’est pas recevable.

Ainsi, les acquéreurs ont manqué à leurs obligations contractuelles.

Il sera donc fait droit à la demande de la société civile immobilière LALLE tendant à la libération de l’indemnité d’immobilisation à son profit.

Sur les demandes accessoires et les dépens

Par application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [K] [N] et Madame [Z] [W] qui succombent, seront condamnés aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le jugement condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [K] [N] et Madame [Z] [W] seront condamnés à payer à la société civile immobilière LALLE la somme de MILLE CONQ CENTS EUROS (1 500€) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DÉBOUTE Monsieur [K] [N] et Madame [Z] [W] de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [N] et Madame [Z] [W] à payer à la société civile immobilière LALLE la somme de VINGT-ET-UN MILLE EUROS (21 000 €) correspondant au reliquat de l’indemnité d’immobilisation ;

DIT que Maître [R] [F], notaire à [Localité 7] (Essonne), devra libérer la somme de VINGT-ET-UN MILLE EUROS (21 000 €) correspondant au solde de l’indemnité d’immobilisation, placée sous séquestre en son étude, au profit de la société civile immobilière LALLE ;

CONDAMNE Monsieur [K] [N] et Madame [Z] [W] à payer à la société civile immobilière la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500€) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, avec distraction des frais au profit de l’avocat qui en a fait la demande ;

CONDAMNE Monsieur [K] [N] et Madame [Z] [W] aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de l’avocat qui en a fait la demande ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT TROIS JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,