TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 05 Mars 2026

DU 05 Mars 2026

N° RG 22/01137 – N° Portalis DBYT-W-B7G-E3HT

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

S.D.C. [Adresse 1] représenté par son Syndic la SAS CISN SERVICES sise [Adresse 2]

C/

S.C.C.V. [Adresse 3]

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à

M^e Peggy MORAN

M^e Jacques-yves COUETMEUR

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DEMANDERESSE :

S.D.C. [Adresse 1] représenté par son Syndic la SAS CISN SERVICES

dont le siège social est situé [Adresse 2] inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n°338.902.877 prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Rep/assistant : Maître Peggy MORAN de la SELARL O2A & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDERESSE :

S.C.C.V. [Adresse 3]

dont le siège social est situé [Adresse 2] inscrite au SIREN sous le n° 882.008.410 prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Rep/assistant : Maître Jacques-yves COUETMEUR de la SELARL CTD, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENTE : Amélie COUDRAY, Vice-Présidente

JUGES : Tina NONORGUES, Vice-Présidente

Emmanuel CHAUTY, Vice-Président

GREFFIER : Soline JEANSON à l’audience, Christel KAN à la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 22 MaiI 2025

JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats, prorogé au 05 Mars 2026.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié dressé le 31 juillet 2020 et avenant du 26 mars 2021, la SCCV PORT SAINT JACQUES a régularisé une promesse de vente avec la société LITHOS FINANCES pour l’acquisition de la parcelle section AE n° [Cadastre 1].

Suivant acte notarié du 31 juillet 2020, la SCCV [Adresse 3] a régularisé une promesse de vente avec M. [C] pour l’acquisition de la parcelle section AE n° [Cadastre 2].

Suivant acte notarié en date du 07 octobre 2020 dressé par Me [D], notaire à [Localité 2], une promesse de vente a été régularisée entre la commune de [Localité 2] et la SCCV PORT SAINT JACQUES portant sur 11 parcelles, propriété de la Commune, situées [Adresse 4] cadastrées section AE numéros [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13].

Le programme immobilier dénommé [Adresse 5], initié par la SCCV [Adresse 3] a vocation à jouxter la copropriété PORT SAINT JACQUES.

La SCCV a déposé une demande de permis de construire qui prévoit le rattachement des voies d’accès et des réseaux de la future copropriété [Adresse 5] aux voies d’accès et aux réseaux de la Copropriété [Adresse 3].

Pour pouvoir réaliser ce rattachement des réseaux et voies d’accès, la SCCV PORT SAINT JACQUES entend revendiquer une servitude de passage constituée lors de la vente par la Commune de [Localité 2] au profit de la SARL [Adresse 6], grevant les parcelles sur lesquelles a été édifiée la copropriété PORT SAINT JACQUES.

Ladite servitude contenue dans l’acte de vente reçu par Me [N], Notaire à [Localité 3], le 29 juin 1989 est libellée comme suit :

«  L 'assiette du terrain vendu à la SARL [Adresse 6] forme la partie sud de la propriété privée d’une contenance d 'environ 3 hectares, de la commune de [Localité 2]. Elle est desservie par la route et les équipements existants,

Sur ce terrain, la SARL COFITEL PORTSAINTJACQUES va réaliser conformément au permis de construire, l’ensemble de la voirie et des différents réseaux pour assurer à la fois la desserte interne du village, et la desserte du terrain restant appartenir à la Commune et faisant l’objet des promesses de vente incluses dans la convention passée avec la Société [Adresse 6] sus-analysée.

Pour éviter tout problème éventuel d 'enclave de ce dernier terrain, les parties conviennent de créer une servitude de passage à tous usages sur la voirie principale de la parcelle vendue conformément à l’article 684 du code civil.

Cette servitude aura comme fonds servant les parcelles présentement vendues cadastrées section AE numéros [Cadastre 14]-[Cadastre 15] 7-[Cadastre 16]-[Cadastre 17]-[Cadastre 18]-[Cadastre 19] et [Cadastre 20].

Ayant pour origine celle relatée ci-dessus acte de Me [E] Notaire à [Localité 4] des 5-8 et 31 mars 1973, publié à [Localité 5], le 15 mai 1973 volume 2827, numéro 27.

Et au profit des fonds dominants ci-après appartenant à la commune de [Localité 2] cadastrée section AE numéros [Cadastre 21]-[Cadastre 22]-[Cadastre 23]-[Cadastre 24]-[Cadastre 25] et [Cadastre 26], et ayant pour origine AE n°[Cadastre 21] acte de Me [E] des 5-8 et 31 Mars 1973 ci-dessus relaté. ››

Par arrêté du 8 mars 2021, la SCCV PORT SAINT JACQUES s’est vu accorder par le Maire de [Localité 2], un permis de construire portant sur la construction de 23 maisons individuelles, d’une annexe à une habitation et de 3 bâtiments de logements collectifs, soit au total 58 lots, et l’édification de clôtures concernant les parcelles cadastrées section AE numéro [Cadastre 4], AE numéro [Cadastre 5], AE numéro [Cadastre 2], AE numéro [Cadastre 6], AE numéro [Cadastre 1], AE numéro [Cadastre 7], AE numéro [Cadastre 8], AE numéro [Cadastre 9], AE numéro [Cadastre 10], AE numéro [Cadastre 11], AE numéro [Cadastre 12], AE numéro [Cadastre 13], AE numéro [Cadastre 3].

Cet arrêté de permis de construire a fait l’objet d’un recours.

Un avenant à la promesse de vente par la commune de [Localité 2] a été régularisé les 15 et 20 avril 2021 pour prolonger le délai de la promesse au 30 juin 2021 avec prorogation automatique en cas de recours, jusqu’à l’obtention d’un permis purgé de tout recours.

Un avenant à la promesse de vente par M. [C] a été régularisé les 15 et avril 2021 pour prolonger le délai de la promesse au 30 juin 2021 avec prorogation automatique en cas de recours, jusqu’à l’obtention d’un permis purgé de tout recours.

Un avenant à la promesse de vente par la société LITHOS FRANCE a été régularisé le 30 juin 2021 pour reporter le délai de la promesse au 30 novembre 2021.

En l’absence d’enclave, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a opposé à la SCCV [Adresse 3] l’extinction de la servitude de passage.

Les parties n’ont pas trouvé d’accord.

Suivant exploit d’huissier délivré le 11 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a fait délivrer à la SCCV PORT SAINT JACQUES une assignation au fond devant le Tribunal Judiciaire de SAINT-NAZAIRE, sur le fondement des articles 684 et 685-1 du code civil, et subsidiairement sur le fondement de l’article 702 du code civil, afin de voir :

A titre principal, vu les articles 684 et 685-1 du code civil :

— ORDONNER l 'extinction de la servitude de passage constituée dans l’acte de vente à la Société [Adresse 6], reçu par Me [O] [N], Notaire à [Localité 3], en date du 29juin 1989,

A titre subsidiaire, vu l 'article 702 du code civil :

— INTERDIRE au titulaire des parcelles cadastrées section AE numérotées [Cadastre 3], [Cadastre 7], [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 27] et [Cadastre 6] d’invoquer et par voie de conséquence d’exercer la servitude de passage insérée dans l’acte de vente à la Société COFITEL PORT SAINT JACQUES, reçu par Me [O] [N], Notaire à [Localité 3], en date du 29juin 1989,

— INTERDIRE à la SCCVPORT SAINTJACQUES de faire passer des réseaux enterrés, de quelque nature qu’ils soient, sous le fonds du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1],

— CONDAMNER la SCCV [Adresse 3] à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la SCCVPORT SAINTJACQUES aux entiers dépens.

Le dossier a été enrôlé le 20 mai 2022 sous le numéro RG 22/01137.

Le 25 avril 2022, la SCCV [Adresse 3] a demandé au Tribunal l’autorisation d’assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 3] à jour fixe devant le Tribunal Judiciaire de Saint Nazaire aux fins qu’il soit statué sur le litige les opposant concernant la servitude de passage et de réseaux.

Il a été fait droit à sa demande.

En conséquence, par acte d’huissier du 25 mai 2022, la SCCV PORT SAINT JACQUES a demandé au Tribunal, de :

— JUGER que la Commune de [Localité 2] bénéficie au profit des parcelles dont elle est propriétaire au [Adresse 9], [Adresse 10], cadastrée AE [Cadastre 3], AE [Cadastre 4], AE [Cadastre 5], AE [Cadastre 6], AE [Cadastre 7], AE [Cadastre 8], AE [Cadastre 9], AE [Cadastre 11], AE [Cadastre 10], AE [Cadastre 12] et AE [Cadastre 13], d’un droit conventionnel lui permettant d’assurer la desserte desdites parcelles par l’ensemble de la voirie et les différents réseaux réalisés par la SARL [Adresse 6] sur les parcelles propriété du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] cadastrées AE [Cadastre 14]-[Cadastre 28]-[Cadastre 16]-[Cadastre 29]-[Cadastre 17]-[Cadastre 18]-[Cadastre 19] et [Cadastre 20],

— JUGER en conséquence irrecevable et mal fondé le syndicat de copropriété [Adresse 1] en sa contestation du projet retenu par la Commune de la [Localité 6] [Adresse 11] [Localité 7] et soumis par la SCCV PORT SAINT JACQUES prévoyant un raccordement des immeubles dépendant du projet aux réseaux de la copropriété et une desserte par la voirie de ladite copropriété jusqu’à la [Adresse 12],

— JUGER qu’au surplus les parcelles bénéficiant de la servitude conventionnelle de passage créée par la convention du 29 juin 1989 cadastrées AE [Cadastre 3], AE [Cadastre 4], AE [Cadastre 5], AE [Cadastre 6], AE [Cadastre 7], AE [Cadastre 8], AE [Cadastre 9], AE [Cadastre 11], AE [Cadastre 10], AE [Cadastre 12] et AE [Cadastre 13], AE [Cadastre 2] et AE [Cadastre 1] ne sont pas désenclavées au sens de l’article 682 du code civil au regard des besoins de leur exploitation,

— JUGER dès lors le syndicat de copropriété de la [Adresse 1] mal fondé à se prévaloir des dispositions de l’article 685-1 du code civil,

— JUGER que, pour les parcelles dont il ne serait pas considéré qu’elles puissent revendiquer le bénéfice de la convention du 29 juin 1989, il existe un état d’enclave pouvant fonder un droit de passage et de tréfonds à leur profit en application de l’article 682 du code civil,

— DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de toutes ses demandes contraires,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] prise en la personne de son syndic aux entiers dépens de l’instance.

Lors de l’audience à jour fixe du 29 septembre 2022, le Tribunal Judiciaire a décidé, sur le siège, du renvoi du dossier RG N°22/01222 à la mise en état.

L’affaire a été inscrite sous le n° RG 22/01222.

Par ordonnance du 9 octobre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des dossiers 22/01222 et 22/01137 et dit qu’ils seront appelés sous le numéro 22/01137 et a débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] " de sa demande de sursis à statuer, demande motivée par la poursuite du litige devant les juridictions administratives relatif à la demande d’annulation du permis de construire accordé à la SCCV [Adresse 3].

Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 24 février 2025, auxquelles il est renvoyé, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] " demande au tribunal, vu les articles 684, 685-1 et 702 du code civil, de :

— DÉBOUTER la SCCV PORT SAINT JACQUES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— DÉCLARER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] recevable et fondé dans son action,

— ORDONNER l’extinction de la servitude de passage constituée dans l’acte de vente à la société [Adresse 6], reçu par Me [O] [N], Notaire à [Localité 3], en date du 29 juin 1989.

En tout état de cause,

— INTERDIRE au titulaire des parcelles cadastrées section AE numérotées [Cadastre 3], [Cadastre 7], [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 1] et [Cadastre 6] d’invoquer et par voie de conséquence d’exercer la servitude de passage insérée dans l’acte de vente à la société COFITEL PORT SAINT JACQUES, reçu par Me [O] [N], Notaire à [Localité 3], en date du 29 juin 1989,

— INTERDIRE à la SCCV [Adresse 3] de faire passer des réseaux enterrés, de quelque nature qu’ils soient, sous le fonds du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1],

— CONDAMNER la SCCV PORT SAINT JACQUES à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 7.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la SCCV [Adresse 3] aux entiers dépens.

Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 16 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé, la SCCV PORT SAINT JACQUES demande au tribunal, vu les articles 682 et suivants du code civil, de :

— RECEVOIR la SCCV [Adresse 3] en son action et l’y déclarer bien fondée,

En conséquence,

— JUGER que la Commune de [Localité 2] bénéficie au profit des parcelles dont elle est propriétaires au [Adresse 14] [Adresse 3], [Adresse 10], cadastrées AE [Cadastre 3], AE [Cadastre 4], AE [Cadastre 5], AE [Cadastre 6], AE [Cadastre 7], AE [Cadastre 8], AE [Cadastre 9], AE [Cadastre 11], AE [Cadastre 10], AE [Cadastre 12] et AE [Cadastre 13], d’un droit conventionnel lui permettant d’assurer la desserte desdites parcelles par l’ensemble de la voirie et les différents réseaux réalisés par la SARL COFITEL PORT SAINT [Adresse 15] sur les parcelles propriété du Syndicat de Copropriété de la [Adresse 1] cadastrées AE [Cadastre 14]-[Cadastre 28]-[Cadastre 16]-[Cadastre 29]-[Cadastre 17]-[Cadastre 18]-[Cadastre 19] et [Cadastre 20],

— JUGER en conséquence irrecevable et mal fondé le Syndicat de Copropriété [Adresse 1] en sa contestation du projet retenu par la Commune de [Localité 2] et soumis par la SCCV [Adresse 3] prévoyant un raccordement des immeubles dépendant du projet aux réseaux de la copropriété et une desserte par la voirie de ladite copropriété jusqu’à la [Adresse 12],

— JUGER qu’au surplus les parcelles bénéficiant de la servitude conventionnelle de passage créée par la convention du 29 juin 1989 cadastrées AE [Cadastre 3], AE [Cadastre 4], AE [Cadastre 5], AE [Cadastre 6], AE [Cadastre 7], AE [Cadastre 8], AE [Cadastre 9], AE [Cadastre 11], AE [Cadastre 10], AE [Cadastre 12] et AE [Cadastre 13] AE [Cadastre 2] et AE [Cadastre 1] ne sont pas désenclavées au sens de l’article 682 du Code Civil au regard des besoins de leur exploitation,

— JUGER dès lors le Syndicat de Copropriété de la [Adresse 1] mal fondé à se prévaloir des dispositions de l’article 685-1 du Code Civil,

— JUGER que, pour les parcelles dont il ne serait pas considéré qu’elles puissent revendiquer le bénéfice de la convention du 29 juin 1989, il existe un état d’enclave pouvant fonder un droit de passage et de tréfonds à leur profit en application de l’article 682 du Code Civil,

— DÉBOUTER en conséquence le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] prise en la personne de son syndic à régler à la SCCV PORT SAINT JACQUES la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] prise en la personne de son syndic aux entiers dépens de l’instance.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 mars 2025 par le juge de la mise en état et l’affaire fixée pour être plaidée le 22 mai 2025.

A l’audience du 22 mai 2025, le tribunal a soulevé d’office le défaut d’intérêt et de qualité à agir de la SCCV [Adresse 3] et du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] contre la SCCV, laquelle n’est pas propriétaire des parcelles qui sont les fonds dominants de la servitude de passage litigieuse, qui demeurent la propriété de la commune qui n’est pas dans la cause.

Les parties ont été invitées à déposer une note en cours de délibéré comprenant leurs observations sur cette fin de non-recevoir avant le 15 septembre 2025.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction le 27 novembre 2025, qui a depuis été prorogé au 05 mars 2026.

Par note reçue le 12 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires PORT SAINT JACCQUES a indiqué qu’il y avait tout lieu de croire que le permis de construire délivré à la SCCV [Adresse 3] est désormais purgé de tout recours mais d’une part la SCCV PORT SAINT JACQUES est restée silencieuse sur la réitération de la vente par la commune des parcelles la concernant, d’autre part il ressort du Service de la Publicité Foncière que les parcelles litigieuses sont toujours la propriété de la Commune de [Localité 8] [Adresse 16]. Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence la révocation de l’ordonnance de clôture aux fins de réouverte des débats et le renvoi à une audience de mise en état pour assigner en intervention forcée la Commune de [Localité 2].

Par note reçue le 15 septembre 2025, la SCCV [Adresse 3] a indiqué que le permis de construire n’avait pas été purgé de tout recours, les arrêts de la Cour Administrative d’Appel des 26 janvier et 26 décembre 2024 ayant été annulés pour vice de forme par le Conseil d’Etat le 26 juin 2025, de telle sorte que le contentieux est renvoyé devant la Cour d’Appel de Nantes. Elle s’oppose à la demande adverse de révocation de l’ordonnance de clôture, faisant valoir avoir relevé la même irrecevabilité que celle soulevée par le Tribunal avant l’ordonnance de clôture.

MOTIFS

Sur l’irrecevabilité des demandes présentées pour et contre la SCCV PORT SAINT JACQUES

Constituent une fin de non-recevoir le moyen tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel le défaut de qualité et le défaut d’intérêt.

En l’espèce, le litige porte sur la servitude dont bénéficieraient des parcelles propriété de la commune de [Localité 2], fonds dominant, sur les parcelles propriété du syndicat des copropriétaires [Adresse 3], fonds servant, dans le cadre d’une vente des parcelles fonds dominant par la Commune de [Localité 2] au profit de la SCCV PORT SAINT JACQUES.

Le seul fait que la SCCV [Adresse 3] a déposé une demande de permis de construire relatif à ces parcelles, qui a été acceptée ne vaut pas transfert de propriété, l’ensemble des promesses de vente ayant fait l’objet d’une prorogation du délai de la promesse jusqu’à ce que le permis soit purge de tout recours.

Les parcelles appartenant à la Commune de LA BERNERIE EN RETZ figurent toujours comme étant sa propriété au vu du relevé du Service de la Publicité Foncière du 11 septembre 2025 et il est produit l’arrêt du Conseil d’Etat du 26 juin 2025 annulant les arrêts de la Cour Administrative d’Appel de Nantes des 26 janvier et 6 décembre 2024 annulant le jugement du 31 mai 2022 du Tribunal Administratif de Nantes en tant qu’il a annulé les arrêtés du 08 mars 2021 et 15 mars 2022 délivrant le permis de construire litigieux et un permis de construire modificatif, l’affaire étant renvoyée devant la cour administrative d’appel de Nantes.

Il résulte de ces éléments que les actions dirigées contre et pour la SCCV PORT SAINT JACQUES en ce qu’elle revendiquerait l’usage d’un droit de passage sur des parcelles en cours de cession par la commune de [Localité 2] ne sont pas recevables, la SCCV [Adresse 3] n’étant pas propriétaire de ces parcelles qui demeurent pleinement la propriété de lala commune de [Localité 2] qui n’a pas été attraite à la cause, ni par l’une, ni par l’autre partie.

Tant le syndicat des copropriétaires PORT SAINT JACQUES que la SCCV [Adresse 3] sont ainsi dépourvus pour l’un du droit d’agir contre la SCCV, pour l’autre du droit d’agir en qualité de propriétaire des parcelles qui constitueraient le fonds dominant du droit de passage, en raison d’un défaut d’intérêt à agir contre une société qui n’est pas propriétaire, et un défaut de qualité à agir pour revendiquer un droit portant sur des parcelles dont la société n’est pas propriétaire.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la SCCV PORT SAINT JACQUES seront donc déclarées l’une et l’autre irrecevables en leurs actions croisées, sans qu’il y ait lieu ni de rouvrir les débats pour régulariser une situation qui existe depuis leurs assignations de 2022 alors que la clôture de la mise en Etat a été prononcée le 03 mars 2025, ni d’examiner le fond de l’affaire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Au regard de l’équité, chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés et il ne sera pas fait droit à leurs demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe le 27 Novembre 2025, prorogé au 05 Mars 2026,

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la SCCV [Adresse 3] irrecevables en leurs actions ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Christel KAN Amélie COUDRAY