TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 6]

N° RG 25/02500 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FXBF

Minute : 26/00020

JUGEMENT

DU 21 Janvier 2026

AFFAIRE :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

C/

[E] [C] épouse [X] [Y], [V] [X]

Copies certifiées conformes

M^e Lionel GOURVENNEC

Mme [E] [C] épouse [X] [Y]

M. [V] [X]

Copie exécutoire

M^e Lionel GOURVENNEC

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEURS :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

Activité : , demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Lionel GOURVENNEC, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

__________________________________________________________

DEFENDEURS :

Madame [E] [C] épouse [X] [Y], demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Comparante en personne

Monsieur [V] [X],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Comparant en personne

__________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER : Léna LE BOHEC

DEBATS : A l’audience publique du 03 DECEMBRE 2026

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 janvier 2023, la SA [Adresse 10] CISN RESIDENCES LOCATIVES a donné à bail à Madame [E] [C] épouse [X] et Monsieur [V] [X] un local à usage d’habitation et ses annexes situés « [Adresse 11], [Adresse 3] à [Localité 14], moyennant un loyer total et révisable de 673,34€, provision sur charges incluse.

Suite à des impayés, plusieurs plans d’apurement ont été proposés aux locataires par le bailleur. Ces échéanciers n’ont pas permis de solder la dette locative.

La situation d’impayés a été signalée à la CAF de [Localité 12]-Atlantique le 3 mars 2025 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.288,69€, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 8 octobre 2025, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a fait assigner Madame [E] [C] épouse [X] et Monsieur [V] [X] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 7 mai 2025,

2 – à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail avec effet à la date de la décision à intervenir pour manquement du preneur à ses obligations au visa de l’article 1728 du code civil ;

3 – ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

4 – condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 2.591,26€ à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 septembre 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 1.288,89€ à compter du 6 mars 2025, date du commandement de payer ;

* les loyers ou indemnité occupation postérieurs à la résiliation ;

* une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer en cours augmenté des charges, à compter du 7 mai 2025 ;

* la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

* aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Madame [E] [C] épouse [X] et Monsieur [V] [X] ont chacun déposé un dossier de surendettement, ces dossiers ont été déclarés recevables le 30 octobre 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal concernant la situation de Madame [E] [C] épouse [X] et Monsieur [V] [X].

A l’audience du 3 décembre 2025 où l’affaire a été retenue, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 3.439,71€, arrêtée au 30 novembre 2025. Il a indiqué que Madame n’avait pas donné congé et restait solidaire étant toujours mariée à Monsieur. Il a relevé le fait que la dette avait augmenté depuis le dépôt du dossier de surendettement.

Madame [E] [C] épouse [X], comparante en personne, n’a pas contesté l’existence, ni le montant de la dette locative. Elle a toutefois indiqué avoir quitté le logement et vivre désormais à [Localité 13] avec leur fille. Elle a précisé percevoir environ 900€ de prestations sociales et qu’une procédure de divorce était en cours

Monsieur [V] [X], comparant en personne, n’a pas contesté l’existence, ni le montant de la dette locative et a sollicité l’octroi de délais de paiements. Il a indiqué être salarié en CDI et percevoir des revenus mensuels d’environ 1.600€. Il a déclaré avoir repris le paiement des loyers depuis le mois d’octobre 2025 et avoir fait une demande de logement social sur [Localité 13] pour se rapprocher de sa fille. Il a confirmé le fait qu’une procédure de divorce était en cours.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 21 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 12]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit 10 octobre 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 12]-Atlantique le 3 mars 2025 et les assignations délivrées le 8 octobre 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Les locataires n’ont pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, les locataires ont actualisé leur situation sociale et financière. Par ailleurs, il ressort des éléments versés aux débats que le loyer courant est réglé depuis le mois d’octobre 2025. Dès lors, il convient de leur accorder des délais de paiements, tel qu’édictés au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus le temps des délais accordés. Si les locataires respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [V] [X], seul occupant du logement, jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer du logement, soit la somme de 628,50€ (568,68€ pour le logement et 59,82€ pour le garage), augmenté des charges que ce dernier aurait payées en cas de non-résolution du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Madame [E] [C] épouse [X] n’ayant pas donné congé, elle reste co-titulaire du bail et donc solidaire du règlement des loyers et charges, au-delà de la solidarité impliquée par le mariage.

La dette n’étant pas contestée et le décompte fourni n’appelant aucune critique, Madame [E] [C] épouse [X] et Monsieur [V] [X] seront solidairement condamnés à payer à la SA [Adresse 10] CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 3.177,67€, arrêtée au 30 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner les locataires au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 6 mars 2025.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail, conformément à la clause résolutoire, conclu le 11 janvier 2023 entre la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, anciennement dénommée SA HLM [Adresse 9], Madame [E] [C] épouse [X] et Monsieur [V] [X] relatif au local à usage d’habitation et ses annexes situés au « Les cirrus », [Adresse 4] [Localité 14], et ce à compter du 7 mai 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [C] épouse [X] et Monsieur [V] [X] à payer à la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 3.177,67€, arrêtée au 30 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

AUTORISE Madame [E] [C] épouse [X] et Monsieur [V] [X] à se libérer de leur dette par mensualités de 100€ et ce sur une durée de 36 mois, en sus des loyers et charges courants, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 12 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

RAPPELLE que pendant le temps du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [V] [X] à la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES sera équivalent au montant du loyer du logement, soit la somme de 628,50€ (568,68€ pour le logement et 59,82€ pour le garage) augmenté des charges que le locataire aurait payées en cas de non-résolution du bail, à compter du premier impayé de l’échéancier jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELLE que si la commission ou le juge du surendettement imposent de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette locative, ceux-ci se substituent à ceux précédemment accordés par le juge du bail ;

RAPPELLE que si la commission ou le juge du surendettement imposent ou prononcent un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou que le juge rend un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location sont suspendus pendant un délai de deux ans à compter de la date de la décision précitée ;

RAPPELLE que si la commission ou le juge du surendettement prononcent la déchéance du bénéfice de la procédure de traitement du surendettement alors qu’une décision précédemment rendue par la commission ou par le juge s’était substituée à une décision accordée par le juge du bail dans les conditions envisagées ci-dessus, les délais et modalités de paiement précédemment accordés par ce dernier reprennent leur plein effet ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE la SA [Adresse 10] CISN RESIDENCES LOCATIVES de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [C] épouse [X] et Monsieur [V] [X] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 mars 2025.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 21 JANVIER 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

L. LE BOHEC DE LA PROTECTION

E. HAMON