TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 17 Décembre 2024

Dossier N° RG 22/01523 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JMJW

Minute n° : 2024/333

AFFAIRE :

S.C.I. PACIFICA C/ S.A.R.L. EVER GREEN, S.A.S. NOT@AZUR, notaires associés ([Y] [J] [R] [W] [T])

JUGEMENT DU 17 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Peggy DONET

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Octobre 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2024

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE

Maître Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES

Maître Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO

Délivrées le 17 Décembre 2024

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.C.I. PACIFICA, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSES :

S.A.R.L. EVER GREEN

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.S. NOT@AZUR, notaires associés ([Y] [J] [R] [W] [T]), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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FAITS, MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Aux termes d’un acte reçu le 11 octobre 2016 par Maître [J], notaire au sein de la SCP « [D] [Y], [O] [J], [C] [R], [U] [W] et [F] [T] » notaires associés à [Localité 7], la SCI PACIFICA a promis de vendre à la SARL ANDELIM PROMOTION, une propriété composée de deux villas contigües avec piscine et terrain autour, située [Adresse 5] à [Localité 8], cadastrée section AC [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 6], moyennant le prix de 1.250.000 euros.

Cette promesse unilatérale de vente a été consentie notamment sous la condition suspensive de l’obtention par la SARL ANDELIM PROMOTION d’un permis de construire autorisant la construction d’un ensemble immobilier à usage d’habitation développant une surface de plancher de 1.000 m² minimum, sans contrainte de logement social.

Un avenant à la promesse de vente a été signée le 1er août 2018 en la même étude. Les parties ont acté que la SARL ANDELIM PROMOTION a obtenu un permis de construire pour un bâtiment à usage d’habitation d’une surface plancher de 922,55 m², et ont convenu d’une modification du prix fixé à la somme de 1.160.000 euros, soit une baisse de 90.000 euros avec en contrepartie, l’insertion d’une clause de retour à meilleure fortune, impliquant le versement d’un complément de prix :

* de 90.000 euros dans l’hypothèse où le chiffre d’affaires définitif réalisé par le bénéficiaire après la vente de la totalité des lots d’habitation du programme immobilier s’établirait à la somme minimale de 5.200.000 euros,

* de 50.000 euros, pour le cas où le chiffre d’affaires définitif serait inférieur à 5.200.000 euros mais que le résultat net comptable final de l’opération s’élèverait à 450.000 euros minimum,

* de 10.000 euros dans l’éventualité où la totalité des lots du programme envisagé ne serait pas vendue.

La SARL EVER GREEN s’est substituée à la SARL ANDELIM PROMOTION en qualité d’acquéreur du bien immobilier.

La vente a été régularisée le 4 octobre 2018 par devant le notaire ayant instrumenté la promesse, au prix de 1.160.000 euros.

Le 14 janvier 2021, Maître [J] a délivré une attestation indiquant que la SARL EVER GREEN avait réalisé un chiffre d’affaires de 5.194.000 euros.

Estimant nulle la clause de retour à mauvaise fortune limitant sa rémunération, la SCI PACIFICA a fait assigner, par actes d’huissier délivrés le 1er mars 2022, la SARL EVER GREEN et la SAS NOT@AZUR ([Y], [J], [R], [W] et [T]) notaires associés, devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 21 mars 2023, la SCI PACIFICA demande au tribunal de :

— Prononcer l’annulation de la clause de retour à meilleure fortune stipulée dans l’acte de vente du 4 octobre 2018,

— Condamner solidairement la société EVER GREEN et la SAS [Y], [J], [R], [W] et [T] à lui payer la somme de 90.000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2018 et anatocisme,

— Condamner in solidum la société EVER GREEN et la SAS [Y], [J], [R], [W] et [T] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum la société EVER GREEN et la SAS [Y], [J], [R], [W] et [T] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes fondées sur les articles 1170, 1217, 1240 et 1304-2 du code civil, la SCI PACIFICA expose que la clause de retour à meilleure fortune s’analyse en une condition potestative entachée de nullité.

Elle affirme que la réalisation de la clause a été laissée entièrement à la discrétion de la SARL EVER GREEN car tant la construction, la promotion, la fixation des modalités de vente et les ventes elles-mêmes ont été réalisées à la seule initiative de la SARL EVER GREEN dirigée par Monsieur [L], lequel est intervenu dans de très nombreux projets immobiliers. Elle allègue que fort de son expérience et de son réseau, Monsieur [L] disposait de toute latitude pour coordonner le prix des 33 lots du projet immobilier afin de rester en dessous des 5.200.000 euros. Elle ajoute que la société EVER GREEN n’a toujours pas communiqué de véritable bilan comptable de l’opération et qu’il est impossible de vérifier l’exactitude des calculs avancés.

En réponse aux moyens adverses, elle indique que la réduction de prix n’a pas été consentie en raison d’une différence de superficie entre le permis de construire déposé prévoyant une surface de 1000 m2 et le permis finalement obtenu autorisant une surface de 922,55 m2, mais repose sur la couverture du risque de ne pas vendre la totalité des lots à un certain prix.

Elle ajoute qu’il ne peut lui être opposé qu’elle ne peut se prévaloir de la nullité de la clause dès lors qu’elle y a consentie, dès lors que la potestativité de la clause ne réside pas dans son acception en contrepartie du prix, puisque c’est l’obligation de payer le complément de prix par l’acquéreur qui est de nature potestative.

La SCI PACIFICA recherche en outre la responsabilité du notaire au visa de l’article 1240 du code civil, pointant des manquements à son obligation de conseil et de vérification sur la rédaction de la clause lui ayant causé un préjudice qu’il est ainsi tenu de réparer solidairement. Elle souligne qu’il est constant que l’obligation de conseil est une obligation de moyen mais que celle de vérification est une obligation de résultat dont l’inexécution suffit pour engager la responsabilité de l’officier public ; qu’en l’occurrence, le notaire ne pouvait ignorer que la rédaction de la clause permettrait au promoteur de fixer le prix des lots de manière à éviter le jeu de la clause et qu’ainsi il pourrait se dédouaner de son obligation de payer 90.000 euros, et qu’il lui appartenait de rédiger une clause permettant un contrôle des opérations (intervention d’un tiers, libération d’un bonus progressif et proportionnel aux prix obtenus).

En réponse au moyen selon lequel la clause devrait s’analyser en une obligation alternative et non potestative, elle estime que la clause ne prévoit pas une alternative entre une obligation ou une autre, mais plutôt un seuil concernant la même obligation, à savoir le paiement d’un complément de prix.

La SCI PACIFICA invoque un préjudice matériel correspondant au montant de la différence entre le prix de vente initialement fixé à 1.250.000 euros et celui de la vente de 1.160.000 euros. Elle soutient que l’anéantissement de la clause a pour conséquence qu’en son absence, elle aurait refusé de baisser le prix.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 26 décembre 2023, la SARL EVER GREEN demande au tribunal de :

A titre principal, débouter la SCI PACIFICA de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

Déclarer la société NOT@AZUR responsable des préjudices subis,

Condamner la société NOT@AZUR à la relever et la garantir de toutes condamnations,

En tout état de cause, condamner tout succombant à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dire y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Pour convaincre de la validité de la cause, la SARL EVER GREEN conteste sur le fondement de l’article 1304-2 du code civil le caractère potestatif de la condition qui n’est que la conséquence d’une diminution du prix de vente acceptée par le promettant, justifiée par le fait que la société ANDELIM PROMOTION n’a pu obtenir un permis de construire autorisant la construction d’un ensemble immobilier développant 1.000 m² de surface de plancher. Elle fait valoir que cette situation a nécessairement modifié l’économie du contrat. Elle ajoute que le chiffre d’affaires réalisé au titre de l’opération immobilière dépend pour l’essentiel du marché de l’immobilier. Elle fait en outre observer que le résultat net comptable final de l’opération s’élève à la somme de 130.937 euros, ce qui est inférieur à 450.000 euros et qui ne permet pas de mobiliser la clause de meilleure fortune dans l’autre cas. S’agissant du résultat net comptable final de l’opération, elle estime qu’elle n’avait pas l’obligation de communiquer le bilan comptable de l’opération.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal prononcerait la nullité de la clause de retour à meilleure fortune, la SARL EVER GREEN considère que seule la responsabilité du notaire pourrait être engagée pour rédaction d’une clause en méconnaissance des dispositions de l’article 1304-2 du code civil.

A titre très subsidiaire, si elle était condamnée au paiement de la somme de 90.000 euros, elle estime devoir être garantie par le notaire au regard du manquement à son obligation de conseil à son égard.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 janvier 2023, la SAS NOT@AZUR demande au tribunal de :

Débouter la SCI PACIFICA de ses demandes,

Débouter la SARL EVER GREEN de sa demande tendant à être relevée et garantie de toutes condamnations,

Condamner la SCI PACIFICA à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire,

Condamner la SCI PACIFICA aux dépens distraits au profit de Maître Jean-Luc FORNO, avocat membre de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, sur ses offres et affirmations de droit.

Pour s’opposer aux demandes de la SCI PACIFICA et de la SARL EVER GREEN, la SAS NOT@AZUR objecte que Maître [J] a inséré la clause de meilleure fortune dans l’acte après de vives négociations entre le vendeur et l’acquéreur, à la demande de ces derniers.

Elle soutient que la rédaction de la clause a été largement débattue lors de la signature de l’avenant de la promesse de vente du 1er août 2018. Elle expose enfin que la clause de retour à meilleure fortune prévoyait un complément de prix sur des critères alternatifs, à savoir tant dans un certain volume de chiffre d’affaires que dans l’hypothèse d’un résultat net comptable de cette même opération.

La clôture est intervenue le 15 avril 2024, par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes à l’encontre de la SARL EVER GREEN

Aux termes de l’article 1304-2 du code civil, est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause.

L’article 1170 du code civil précise que toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite.

Enfin, l’article 1217 du code civil rappelle que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, demander réparation des conséquences de l’inexécution, et que des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Il est constant qu’une condition est potestative dès lors qu’elle fait dépendre l’exécution de la convention d’un évènement qu’il est au seul pouvoir de l’acquéreur de faire survenir ou d’empêcher.

En l’espèce, les parties ont signé le 11 octobre 2016 une promesse de vente au prix de 1.250.000 €, sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire pour un ensemble immobilier d’une surface plancher de 1000 m2 « minimum ». La validité de la promesse était de 13 mois.

Un avenant a cependant été signé 20 mois plus tard entre les parties, le 1er août 2018, modifiant le prix de vente de 90.000 €, et introduisant la clause litigieuse de retour à meilleure fortune.

Il y est mentionné l’obtention d’un permis de construire inférieur à la surface initialement envisagée, d’une surface de 992,55 m2, la prorogation de la promesse avec une baisse de prix de 90.000 euros, avec, en contrepartie, l’insertion de la clause de retour à meilleure fortune ainsi libellée et reprise dans l’acte de vente du 4 octobre 2018 :

« – Un complément de prix d’un montant de QUATRE VINGT DIX MILLE EUROS (90.000 EUR) sera dû par l’ACQUEREUR au VENDEUR ou ses ayants droit ou ayants cause (notamment en cas de dissolution anticipée du VENDEUR), dans l’hypothèse où le chiffre d’affaires définitif réalisé après la vente de la totalité des lots d’habitation du programme immobilier envisagé sur le terrain objet des présentes, s’établirait à la somme minimale de 5.200.000 EUR TTC.

— Pour le cas où le chiffre d’affaires définitif ci-dessus serait inférieur à 5.200.000 EUR TTC, mais que le résultat net comptable final de l’opération s’élèverait à 450.000 EUR minimum (tenant compte du complément de prix éventuel ci-après), un complément de prix de CINQUANTE MILLE EUROS (50.000 EUR) sera dû par l’ACQUEREUR au VENDEUR ou ses ayants droits ou ayants cause.

Cette constatation sera établie au vu d’une attestation remise par l’expert-comptable de l’ACQUEREUR ».

Pour le cas où à l’issue du délai ci-dessus, le BENEFICIAIRE n’avait pas procédé à la totalité de la vente des lots d’habitation du programme immobilier envisagé, faisant ainsi obstacle à l’application de la clause de retour à meilleure fortune, un complément de prix de DIX MILLE EUROS serait su par le bénéficiaire au promettant ».

Il est acquis que l’acquéreur n’a obtenu qu’un permis de construire lui autorisant la construction d’une surface plancher inférieure à celle initialement envisagée lors de la signature de la promesse de vente en 2016, ce permis de construire, au terme de l’avenant de 2018, ayant été affiché sur le terrain. Dans ces conditions la négociation à la baisse du prix, dans le cadre d’une prorogation de la promesse plus de 20 mois après sa conclusion, n’apparaît pas excessive.

La requérante soutient cependant qu’elle n’aurait pas consenti de vendre à ce prix sans l’insertion de la clause de retour à meilleure fortune dont la réalisation ne relèverait que de la volonté de sa cocontractante débitrice et serait en conséquence nulle.

Il est effectif que la SARL EVER GREEN pouvait fixer librement le prix de vente des 33 lots de son programme immobilier, puisqu’elle était chargée de leur commercialisation, et qu’il lui était loisible de moduler ces prix.

Celle-ci objecte cependant à juste titre que la réalisation des conditions de la clause, soit la réalisation d’un chiffre d’affaires supérieur à un certain seuil, ou si ce seuil n’était pas atteint, d’un résultat net supérieur à un autre seuil, ne dépendait pas que de sa volonté mais également du marché immobilier.

Le prix de vente d’un bien étant toujours soumis à la loi de l’offre et de la demande, il est effectivement impossible en l’état, de déterminer ce qui procède, dans la fixation du prix global final de vente des lots, de la volonté de la SARL EVER GREEN, et de celles des différentes personnes s’étant portées acquéreurs des différents lots.

Le caractère purement potestatif de la clause n’est donc pas démontré.

Cependant, si le caractère potestatif de la clause ne peut être établi ou écarté, c’est en raison du refus de SARL EVER GREEN de communiquer de nombreux documents qu’elle s’était engagée contractuellement à remettre au vendeur.

La défenderesse refuse ainsi de communiquer, alors que le produit des ventes s’est élevé à la somme de 5.194.000 euros, soit 6.000 euros seulement au-dessous du seuil requis pour le paiement du supplément de prix en application de la clause, le bilan comptable final de l’opération. Elle s’y est opposé malgré des sommations de communiquer depuis le 23 décembre 2021 alors qu’elle s’est engagée aux termes de l’avenant à la promesse de vente « afin d’assurer la bonne mise en œuvre de la présente clause (…) à remettre au promettant tous justificatifs comptables de nature à établir avec précision de manière certaine le montant du chiffre d’affaire effectif, et notamment les attestations notariées de signature des ventes des lots d’habitation du programme immobilier, ou le bilan comptable final de l’opération ».

En refusant de fournir les documents visés, et notamment les contrats de réservations et les attestations notariés de vente de l’ensemble des lots, la SARL EVER GREEN a manqué à son obligation d’exécution avec bonne foi de ses obligations contractuelles. Elle engage donc sa responsabilité contractuelle a l’égard de la requérante, fondée à demander sur le fondement de l’article 1217 du code civil réparation de son préjudice.

Ce préjudice ne se confond pas cependant avec la baisse de prix consenti, mais correspond à la perte de chance d’effectuer les vérifications nécessaires à une juste application de la clause. Il peut être évalué à la somme de 10.000 euros, somme équivalente au complément de prix qui aurait dû être versé si l’ensemble des lots n’avait pas été vendu.

En conséquence, la SARL EVER GREEN sera condamnée à verser à la SCI PACIFICA la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour manquement à ses obligations contractuelles. Les intérêts au taux légal courront à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Sur la faute du notaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ce texte, le notaire est débiteur d’une obligation d’information et de conseil à l’égard des personnes qu’il assiste en vue de la rédaction de l’acte authentique. Il lui appartient donc de renseigner ses clients de sorte que ceux-ci puissent prendre des décisions pour la réalisation de la vente en connaissance des risques existants. C’est au notaire, tenu d’un tel devoir d’information et de conseil, de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation.

En l’espèce, il est acquis que le préjudice subi par la requérante n’est pas la conséquence de la potestativité non démontrée de la clause de retour à meilleure fortune insérée à l’acte de vente reçu en l’étude de Maître [J], mais que ce préjudice découle de la mauvaise exécution par la SARL EVER GREEN de son obligation de communication de pièces telles que décrite à l’acte reçu.

La clause litigieuse a été rédigée en prévoyant trois cas de figures différents permettant à la requérante d’obtenir un complément de prix progressif en fonction des ventes et résultats réalisés. Il a de même été précisé les documents devant être communiqués afin de permettre au vendeur de vérifier la réalisation des conditions. L’inexécution par la SARL EVER GREEN de ses obligations de communication de peut être reprochée à l’office notarial.

Il ne peut être considéré dès lors que l’étude NOT@AZUR a manqué au devoir d’information et de conseil auquel elle était tenue vis-à-vis de la SCI PACIFICA.

Les demandes formées à l’encontre de l’étude par la demanderesse seront rejetées.

En l’absence de manquement, il n’y a pas lieu à faire droit à la demande de la SARL EVER GREEN d’être relevé et garanti parla société de toutes condamnations.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

• Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL EVER GREEN qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

• Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SARL EVER GREEN, condamnée aux dépens, devra payer à la SCI PACIFICA une somme qu’il est équitable de fixer à 5000 euros.

Les autres demandes sur ce fondement seront rejetées.

• Sur l’exécution provisoire :

Il résulte de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, que hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, rien ne justifie d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision, même si elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE la SCI PACIFICA de sa demande visant au prononcé de la nullité de la clause de retour à meilleure fortune insérée dans l’acte de vente du 4 octobre 2018 entre la SCI PACIFICA et la SARL EVER GREEN ;

CONDAMNE la SARL EVER GREEN à payer à la SCI PACIFICA la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE la demande de garantie de la SARL EVER GREEN à l’encontre de la SAS NOT@AZUR ;

CONDAMNE la SARL EVER GREEN à payer à la SCI PACIFICA la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL EVER GREEN aux dépens de l’instance ;

DIT N’Y AVOIR LIEU d’ordonner l’exécution provisoire.

Le Greffier, Le Président,