TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N°MINUTE : 25/00114

ORDONNANCE DU :

09 DECEMBRE 2025

RÔLE : N° RG 25/00081 – N° Portalis DBZ4-W-B7J-B77B

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie délivrée

le

à

PRÉSIDENT : Hortense COLLONNIERS

GREFFIER : Annick FRANCHOIS

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [I]

né le 15 Juin 1974 à [Localité 6] (TURQUIE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Cemile DOGAN, avocat plaidant au barreau de SENLIS , M^e Guy LENOIR, avocat postulant, substitué par M^e Philippe JOOS, avocats au barreau de SAINT-OMER ;

d’une part,

ET :

DÉFENDEUR

S.A.S. ALIM

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Alexandre CORROTTE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER substitué par M^e Marie PREVOST, avocat au barreau de SAINT-OMER ;

d’autre part,

MODE ET DATE DE SAISINE : assignation en date du 16 Juillet 2025 ;

Après avoir entendu à l’audience du 18 Novembre 2025, les avocats en leurs plaidoiries, nous avons mis l’affaire en délibéré par mise à disposition au 09 Décembre 2025 ;

A l’audience de ce jour, nous avons rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 18 mai 2012, Monsieur [I] [X] et Madame [C] ont donné à bail commercial à la société ANATOLIA, les locaux d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], qui a pris effet le 09 mars 2012 pour une durée de 9 années entières et consécutives, soit jusqu’au 08 mars 2021.

Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 12.000,00 € hors taxes et hors charges.

Par acte notarié du 28 février 2013, la SARL ANATOLIA a procédé à la cession de son fonds de commerce, incluant notamment le droit au bail, au profit de la SAS KEBAB DELICES.

Suite à plusieurs cessions successives du fonds de commerce, par acte sous seing privé du 13 janvier 2022, la SAS EREN a procédé à la cession du fonds de commerce, incluant notamment le droit au bail, au profit de la SAS ALIM.

Depuis octobre 2022, la SAS ALIM a cessé de régler régulièrement et en intégralité le loyer et les charges.

Par exploit signifié par Commissaire de Justice le 22 février 2023, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 2.162,37 €, sous un délai d’un mois, au risque d’acquisition de la clause résolutoire.

Malgré l’envoi d’un commandement de payer, les manquements de la SAS ALIM ont perduré.

Par acte du 16 avril 2025, le bailleur a fait signifier un second commandement de payer la somme de 11.883,33 €, sous un délai d’un mois, au risque d’acquisition de la clause résolutoire.

Le commandement est demeuré infructueux de sorte que le bail a été résilié de plein droit à la date du 17 mai 2025. Au 04 juillet 2025, la dette s’élevait à la somme de 12.103 €. L’état d’endettement de la SAS ALIM au 4 juillet 2025 ne fait état d’aucune inscription au sens de l’article L.143-2 du Code de commerce.

Par acte de Commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, Monsieur [X] [I] a assigné en référé la société ALIM, prise en la personne de son représentant légal, aux fins notamment de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement signifié le 16 avril 2025 ;En conséquence,

Constater la résolution du contrat de bail commercial du 09 mars 2012 au terme du délai d’un mois imparti par ce commandement, soit le 17 mai 2025 ;Ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux situés tels que désignés dans le contrat de bail du 09 mars 2012, l’expulsion de la SAS ALIM ainsi que celle de tout occupants de son chef, et en tant que de besoin, avec l’assistance de la force publique ainsi que d’un serrurier ;Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société ALIM qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui lui sera délivrée par Commissaire de Justice chargé de l’exécution de l’ordonnance à intervenir ;Condamner la SAS ALIM au paiement de la somme de 12.103 € à Monsieur [I] représentant les loyers et charges impayées ainsi que les indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4 juillet 2025 et à parfaire le jour de l’ordonnance à intervenir ;Dire et juger que ladite condamnation produira intérêts de droit à compter de l’assignation ;Dire et juger que l’exécution provisoire est de droit et subsidiairement l’ORDONNER ;Condamner la SAS ALIM en tous les dépens, outre une indemnité de 4.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile. Après plusieurs renvois successifs, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 18 novembre 2025.

A l’audience, Monsieur [X] [I], représenté, maintient ses demandes telles que développées dans son assignation sauf en ce qu’il actualise la somme arrêtée et demande de condamner la SAS ALIM au paiement de la somme arrêtée de 14103 euros, représentant les loyers et charges impayées ainsi que les indemnités d’occupation impayés arrêtés en septembre 2025 et à parfaire le jour de l’ordonnance à intervenir.

La SAS ALIM, représentée, demande :

In limine litis, de juger que la juridiction des référés est incompétente à statuer sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire visée dans ledit commandement de payer en ce que cette demande se heurte à une contestation sérieuse ayant trait notamment à la validité du commandement et à l’existence et au quantum de la dette ;En tout état de cause, dire et juger que la clause résolutoire n’a pu produire effet, faute de dette certaine, liquide et exigible à la date du commandement : Débouter Monsieur [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner Monsieur [I] aux entiers dépens ;Condamner Monsieur [I] à verser à la SAS ALIM, la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 09 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

IN LIMINE LITIS : SUR LA COMPETENCE DU JUGE DES REFERES

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

De plus, aux termes des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

La SAS ALIM fait valoir que la juridiction des référés est incompétente à statuer sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer en ce que cette demande se heurte à une contestation sérieuse ayant trait à la validité du commandement ainsi qu’à l’existence et au quantum de la dette.

Elle soutient que le demandeur admet avoir rectifié ses propres calculs, en produisant un nouveau tableau en remplacement du précédent, qu’il joignait à son assignation initiale. Elle estime que le seul fait d’établir un tableau qui « annule et remplace » le précédent, est contestable et démontre le caractère mouvant et non fiable des prétentions financières du demandeur.

La SAS ALIM soutient par ailleurs que selon relevé daté du 17 janvier 2025, l’huissier chargé du recouvrement a chiffré le « solde restant dû » à la somme de 1650,95 euros, somme qu’elle déclare avoir payé en effectuant un virement de 2000 euros le 24 février 2025. Elle en conclut que la demande de Monsieur [I] se heurte à une contestation et ne relève dès lors pas de la compétence du juge des référés.

En l’espèce, il est prévu dans le contrat de bail commercial du 18 mai 2012, cédé par acte sous seing privé du 13 janvier 2022 par la SAS EREN au profit de la SAS ALIM « qu’à défaut de paiement a son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement des faits, taxes locatives, impositions, charges, ou prestations qui en constitue l’accessoire, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété’ qui fait également la loi des parties (si les locaux loués sont soumis à ce régime), ou encore d’inexécution des obligations imposées au preneur par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter reste sans effet, le présent bail sera résilié’ de plein droit. Si dans ce cas, le preneur se refuserait à quitter les lieux loués, son expulsion ainsi que celle de tous occupant de son chef pourrait avoir lieu sans délai en vertu d’une simple ordonnance de référé rendue par M. le Président du tribunal de grande instance territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribué aux termes des présentes ».

Il ressort des pièces versées aux débats que par acte de commissaire de justice en date du 22 février 2023, Monsieur [I] [X] (bailleur) a fait délivrer à la société ALIM (preneur) un commandement de payer la somme principale de 2000€ au titre des loyers des mois d’octobre et novembre 2022 et la somme de 162,37€ au titre des frais d’acte, sous un délai d’un mois, reproduisant la clause résolutoire figurant au bail commercial conclu entre les parties.

Selon un deuxième commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en matière commerciale en date du 08 novembre 2023, Monsieur [I] [X] réclamait à la société ALIM la somme principale de 11981€ au titre des loyers des mois de mars, avril, mai, juin, septembre et octobre 2023 ainsi que les taxes foncières de 2022 et 2023 outre le coût de l’acte, soit une somme totale de 12285,29 euros.

Par acte de commissaire de justice en date 16 avril 2025, Monsieur [I] [X] a fait délivrer à la société ALIM un troisième commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en matière commerciale, indiquant un solde restant dû sur la période de janvier 2022 à avril 2025, suivant décompte annexé d’un montant de 11 103 euros outre des frais de majoration de taxe foncière pour 2022 et 2023 ainsi que le coût de l’acte, soit une somme totale de 11883,33 euros.

Il résulte du tableau de décompte du 17 janvier 2025 dressé par la SELARL JURIJUST, que la société ALIM a versé différents acomptes par chèque et virements entre le 04 décembre 2023 et le 16 décembre 2024 pour un montant total de 17981,00 euros, laissant apparaitre un solde restant dû de 1650,95 euros.

Selon le tableau de décompte de la SELARL JURIJUST en date du 02 juin 2025, qui n’est pas un relevé de compte mais un simple document comptable, il apparait qu’antérieurement à la date du 24 février 2025, la SAS ALIM a effectué des versements à hauteur de 2000€ à Monsieur [N]. La société ALIM semblait être redevable de la somme de 9883,46€ à l’échéance d’avril 2025.

De son côté, Monsieur [I] soutient que la société ALIM serait redevable de la somme de 14103 euros, à l’échéance du mois de septembre 2025 au titre des loyers et charges impayées ainsi que des indemnités d’occupations impayées équivalentes au montant du loyer et des charges, ce que conteste la société ALIM.

Il importe de relever qu’il résulte du tableau récapitulatif « annulant et remplaçant le précédent tableau » établi par Monsieur [I], qu’en avril 2025, l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 9103 euros et non de 11103 euros, tel qu’indiqué dans l’acte du 16 avril 2025.

Il est constant que le commandement de payer les loyers doit informer clairement le locataire et être suffisamment précis pour permettre à ce dernier d’identifier les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et les dates d’échéances des sommes réclamées.

S’il apparaît que divers versements ont été effectués par la société ALIM, en ce que Monsieur [I] réclame un arriéré locatif désormais inférieur à la somme initialement réclamée, le juge des référés n’est pas mis en mesure de déterminer avec précision les loyers acquittés et la période exact au cours de laquelle ces règlements sont intervenus.

Les sommes réclamées et les périodes indiquées dans le commandement de payer en date du 16 avril 2025 (soit 11883,33€) – incohérent et incompréhensible – ne correspondent nullement à la somme restant due telle qu’indiquée dans le tableau récapitulatif établi par le bailleur (soit 9103 euros).

Il s’en évince que les éléments du dossier ne peuvent suffire à démontrer le caractère non sérieusement contestable de la créance réclamée.

En présence de ces contestations sérieuses, de la remise en cause de la clause résolutoire, le juge des référés n’est pas en mesure de statuer sur la résiliation du bail, le montant de la créance réclamée au titre de l’arriéré locatif de sorte que la complexité du dossier justifie un débat au fond.

De plus, la demande de Monsieur [X] [I] n’a pas pour objet de prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite puisque l’arriéré locatif remonte selon lui, au mois de janvier 2022.

Dès lors, il ne peut y avoir lieu à référé s’agissant de la demande présentée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

L’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de quiconque.

En considération des éléments du dossier, chaque partie supportera la charge de ses propres frais et dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon ordonnance contradictoire, susceptible d’appel, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

Vu les articles 122, 834 et 835 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ni condamnation aux entiers dépens de la présente instance ;

DISONS que chaque partie supportera la charge de ses propres frais et dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal Judiciaire de Saint-Omer par mise à disposition du greffe, la minute étant signé par :

LA GREFFIERE LE PRESIDENT