TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Adresse 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

R.G N° N° RG 25/00643 – N° Portalis DBZ4-W-B7J-B64N

N° de Minute : 26/00081

JUGEMENT

DU : 19 Mars 2026

,

[B], [A]

C/

,

[Y], [J],

[Q], [Z] épouse, [J]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme, [B], [A]

née le 01 Avril 1980 à, [Localité 3],

demeurant, [Adresse 2],

[Adresse 3]

Représentée par M^e Eric DHORNE, substitué par M^e Romain JOURNE, avocats au barreau de SAINT-OMER en présence de Mme, [K], [I].

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-62765-2025-00600 du 03/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 1])

ET :

DÉFENDEUR

M., [Y], [J]

né le 22 Mars 1962 à, [Localité 4],

demeurant, [Adresse 4]

Représenté par M^e Guy LENOIR, avocat au barreau de SAINT-OMER

Mme, [Q], [Z] épouse, [J]

née le 27 Août 1961 à, [Localité 4],

demeurant, [Adresse 4]

Représentée par M^e Guy LENOIR, avocat au barreau de SAINT-OMER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Novembre 2025

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 08 janvier 2026 prorogée au 19 mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2012 ayant pris effet le 1er novembre 2012, Madame, [B], [A] a pris à bail auprès de Monsieur, [Y], [J] et Madame, [Q], [Z] épouse, [J] un immeuble à usage d’habitation située, [Adresse 5] à, [Localité 5], moyennant un loyer de 352,60 euros par mois, outre 6,50 euros à titre de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 avril 2024, Monsieur, [Y], [J] et Madame, [Q], [Z] épouse, [J] ont fait délivrer à Madame, [B], [A] un congé pour vendre, avec une date de fin de préavis fixée au 31 octobre 2024.

Le 5 novembre 2024, un état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal de commissaire de justice et les clefs ont été restituées.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 mai 2025, Madame, [B], [A] a fait assigner Monsieur, [Y], [J] et Madame, [Q], [Z] épouse, [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Omer afin d’obtenir leur condamnation à lui restituer le montant du dépôt de garantie et un trop perçu de loyers.

A l’audience du 6 novembre 2025, Madame, [B], [A], représentée, demande la condamnation de Monsieur, [Y], [J] et Madame, [Q], [Z] épouse, [J] à lui payer les sommes suivantes :

352,60 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie relatif au bail de location de l’immeuble,

4 333,18 euros au titre des loyers trop perçus,

2 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur, [Y], [J] et Madame, [Q], [Z] épouse, [J], représentés, sollicitent la condamnation de Madame, [A] à leur payer :

4 000 euros en réparation de leur préjudice matériel,

2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions respectivement déposées par les parties à l’audience et détaillant les moyens développés au soutien de leurs prétentions.

Motifs de la décision

1. Sur la demande en restitution du dépôt de garantie et la demande reconventionnelle de réparation du préjudice matériel

L’article 6 d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est obligé de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail. Son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2015-990 du 6 août 2015, en vigueur au 8 août 2015, dispose encore :

“Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location (…)”.

La loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public.

Aux termes de l’article 1731 du code civil :

« S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats en sorte que les lieux sont réputés avoir été pris en bon état de réparation.

Il ressort par ailleurs du procès-verbal de commissaire de justice le 5 novembre 2024 que les désordres suivants ont été relevés :

— séjour – cuisine : porte d’entrée en PVC dont la gâche et les gonds sont rouillés, tringle centrale rouillée, radiateurs radiants grossièrement repeints, une baguette de cadre déclouée, toutes les parties métalliques des fenêtres sont hors d’usage car entièrement rouillées, toutes les prises électriques de la cuisine sont fendues ou rouillées, peinture murale dégradée en bas à droite de la porte d’entrée, auréoles apparentes dans la partie inférieure des murs,

— bureau : absence d’une poignée de porte, cette même porte est hors d’usage (gonds fortement rouillés et la porte est bloquée), la partie inférieure des murs est sale, des coulures importantes sont présentes sur le mur à droite de la fenêtre, le radiateur électrique a été grossièrement repeint, les parties métalliques de la fenêtre sont fortement oxydées,

— WC : la porte est hors d’usage car les parties métalliques sont fortement rouillées,

— salle de bains : la porte est hors d’usage car les pièces sont fortement rouillées, la bonde du lavabo est décollée, le radiateur électrique a été grossièrement repeint, la douche est fortement entartrée.

S’agissant de la dégradation du bas des peintures murales et des auréoles apparentes, celles-ci ne peuvent être imputées à Madame, [B], [A] d’une part en raison de l’inondation survenue de façon non contestée le 11 novembre 2023, susceptible d’expliquer ces traces même à raison de quelques centimètres d’eau dans la maison, et d’autre part eu égard à la durée du bail, à savoir 12 ans, soit une durée supérieure à la durée de vie commumément admise des revêtements des murs et plafonds.

Il sera encore relevé à ce titre que les époux, [J] reconnaissent avoir été indemnisés à hauteur de

1 307 euros au titre de la reprise des embellissements sinistrés par l’inondation survenue le 10 novembre 2023 dans l’immeuble objet du litige.

Si les radiateurs sont décrits comme « repeints grossièrement », le commissaire de justice ne relève pas de dysfonctionnement et aucun élément ne vient démontrer la nécessité de les changer.

S’agissant de la rouille présente sur les radiateurs, mais également sur les poignées et l’ensemble des éléments métalliques des portes et fenêtres du rez-de-chaussée, il sera relevé que celle-ci est déjà présente sur les photos non contestées prises dans l’habitation ensuite de l’inondation survenue le 10 novembre 2023 . Or, il n’est pas possible qu’elle se soit formée le jour même de l’inondation et moins encore dans un état d’avancement tel qu’il apparaît sur les photos, en sorte que cet état de rouille résulte d’un défaut d’entretien courant de ces éléments par Madame, [A].

Il en est de même des prises de courants dégradées, fendues ou rouillées, ces dommages n’étant pas compatibles avec l’inondation de 3 centimètres de hauteur telle que décrite dans le rapport d’évaluation du diagnostic de l’habitation établie le 16 mai 2025 par l’entreprise de diagnostic ANETEAU.

Si Madame, [A] évoque une seconde inondation survenue en janvier 2024, elle ne le démontre pas.

S’agissant du montant de l’indemnisation, il y a lieu de relever que les éléments sont réputés avoir été pris en bon état lors de l’entrée dans les lieux mais non neufs, et qu’il n’est par ailleurs pas démontrer une nécessité de remplacer les portes elles-mêmes.

Au regard de ces éléments, de la liste des travaux de réparations établie par les époux, [J] mentionnant le coût de remplacement des pièces (poignets, gonds, charnière, etc), il convient de leur allouer la somme de 480 euros au titre des réparations locatives.

Déduction faite du montant du dépôt de garantie d’un montant de 352,60 euros, Madame, [B], [A] reste devoir aux époux, [J] la somme de 127,40 euros au titre des réparations locatives.

Par conséquent, il convient de débouter Madame, [B], [A] de sa demande de restitution du dépôt de garantie et, à titre reconventionnel, de la condamner à payer aux époux, [J] la somme de 127,40 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie.

2. Sur la demande au titre des loyers trop perçus

Aux termes de l’article 1722 du code civil :

« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement".

En l’espèce, si Madame, [A] soutient que l’inondation survenue le 11 novembre 2023 a rendu l’immeuble inhabitable, elle ne le démontre pas. Ainsi, seule est produit l’attestation intitulée « attestation de sinistre » établie par la SA MAAF Assurances le 11 décembre 2023 aux termes de laquelle il est indiqué que "l’habitation de Madame, [A], [B] a été endommagée suite aux inondations du 11/11/2023 et nécessite un relogement durant la durée des travaux". Cette attestation ne détaille pas les dommages déclarés par l’intéressée ni ne se réfère aux propres constats effectués par l’assureur en sorte qu’à défaut d’autres éléments, cette attestation ne démontre l’ampleur ni des faits ni de leurs conséquences.

Sont en outre opposés à Madame, [A] par les époux, [J] des photos non contestés des lieux prises après l’inondation sur lesquels l’on peut constater la présence d’eau et d’eaux boueuses sur l’intégralité du sol de l’habitation mais à une hauteur minime, bien inférieure aux plinthes. Des photos montrent également le sol carrelé après nettoyage. Ce qui peut être constaté sur les photos est par ailleurs corroboré par le rapport d’évaluation du diagnostic de l’habitation établi le 7 janvier 2025 par l’entreprise de diagnostic ANETEAU qui indique : « Localisation dans la zone du PPR (…) : risque faible d’inondation (…) Crues connues : 11 novembre 2023 : 3cm 2 janvier 2024 : 0 cm » puis « hauteur de submersion dans le bâti : 11 novembre 2023 – habitation : 3cm Extérieur : quelques centimètres et jusqu’à plusieurs dizaines de centimètres au fond de la cour (en pente) ».

Si Madame, [A] évoque par ailleurs des désordres affectant le logement consécutivement à l’inondation subie du 11 novembre 2023 et à celle alléguée mais non démontrée du 2 janvier 2024, elle ne produit aucun élément en ce sens, à savoir ni constat, ni attestation(s), ni lettre d’information, de réclamation ou de mise en demeure de ses bailleurs. Le seul courrier produit est celui daté du 3 août 2024, rédigé postérieurement au congé délivré et sans aucune pièce justificative jointe afin d’étayer ses dires.

Ainsi, Madame, [A] ne démontre pas que les lieux aient été rendus inhabitables, les faits établis démontrant la survenue d’une inondation et un nettoyage rapide ayant été effectué le jour même ou le jour suivant par ou avec l’aide des bailleurs eux mêmes. Si elle évoque l’absence de remise en service de l’électricité après le 20 novembre 2023, elle n’en justifie pas, ENEDIS confirmant uniquement, dans le courriel du 31 octobre 2025, la pose d’un compteur linky et le remplacement d’un disjoncteur AGCP 500 mA le 20 novembre 2023 au, [Adresse 6].

Madame, [A] ne démontre pas plus que le fait d’aller vivre chez sa mère résulte des suites du sinistre plus que de sa seule volonté et d’éléments extérieurs au présent litige.

Le bail s’est donc poursuivi et les loyers sont restés dûs jusqu’à son départ des lieux.

Par conséquent, Madame, [B], [A] sera déboutée de sa demande de restitution des loyers pour la période du 11 novembre 2023 au 31 octobre 2024.

3. Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ».

En l’espèce, il est établi que les lieux loués par Madame, [B], [A] ont subis une inondation en novembre 2023. Si Madame, [B], [A] ne produit pas de pièces permettant de mesurer l’ampleur des dégâts consécutifs à cette inondation, ceux-ci peuvent se déduire de l’octroi aux propriétaires bailleurs d’une indemnisation par leur assurance au titre des embellissements, pour un montant de 1307 euros.

Si cette somme d’un montant modeste tend à démontrer que les dégâts étaient peu importants, il n’en demeure pas moins qu’elle en établit la réalité. Or, alors que les bailleurs sont tenus à l’égard de leur locataire de maintenir les lieux loués en bon état d’usage et de réparation, Monsieur et Madame, [J] ne justifient d’aucun travaux réalisés dans l’immeuble objet du litige ensuite de l’inondation subie.

Il importe peu à ce titre que Madame, [B], [A] n’ait pas habité de manière effective les lieux sur la période durant laquelle elle détenait toujours un titre et des droits sur les lieux, à savoir du 11 novembre 2023 au 31 octobre 2024, cette circonstance étant indifférente à son droit de locataire d’avoir un logement en bon état de réparation durant toute la durée du bail.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’allouer à Madame, [B], [A] une indemnité correspondant à 8 % du montant de son loyer, soit une somme totale de 310,28 euros en réparation de son trouble de jouissance.

4. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chacune des parties, qui succombe partiellement, conservera la charge de ses dépens.

Eu égard aux éléments du litige et au principe d’équité, chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles et les demandes de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame, [B], [A] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame, [B], [A] à payer à Monsieur, [Y], [J] et Madame, [Q], [Z] épouse, [J] la somme de 127,40 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Madame, [B], [A] de sa demande au titre de la restitution de loyers ;

CONDAMNE Monsieur, [Y], [J] et Madame, [Q], [Z] épouse, [J] à payer à Madame, [B], [A] la somme de 310,28 euros en réparation de son trouble de jouissance;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et REJETTE les demandes de ce chef ;

RAPPELLE que le caractère exécutoire à titre provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE