TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 16 MARS 2026

Minute n° :

N° RG 25/03102 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HFM5

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. HLM [Localité 2] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [X] [T] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 16 Décembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

La SA [Localité 2] HABITAT a donné à bail à Monsieur [U] [O] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 3], par contrat du 22 août 2022, moyennant un loyer mensuel de 346,82 euros, provision sur charges comprise.

Le 4 novembre 2024 la SA [Localité 2] HABITAT a fait délivrer à Monsieur [U] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 115,77 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 octobre 2024.

La SA [Localité 2] HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte d’huissier de justice signifié à étude le 22 avril 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [O] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [U] [O] au paiement de la somme de 1 149,51 euros condamner Monsieur [U] [O] à payer à la SA [Localité 2] HABITAT à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges condamner Monsieur [U] [O] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, n’a apporté aucun élément utile, le locataire ne s’étant pas présenté au rendez-vous.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025.

A l’audience, la SA [Localité 2] HABITAT, représentée avec pouvoir par Madame [X] [T], a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1 228,30 euros.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Monsieur [U] [O] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l’article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d’appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA [Localité 2] HABITAT justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 14 mai 2024.

Le délai de 2 mois avant l’assignation du 22 avril 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA [Localité 2] HABITAT justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 23 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 décembre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale et y ajoutant la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas.

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Le 4 novembre 2024 la SA [Localité 2] HABITAT a fait délivrer à Monsieur [U] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 115,77 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 octobre 2024.

Or, d’après l’historique des versements, ladite somme a bien été réglée par Monsieur [U] [O] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement à raison de deux paiements par carte de 400 euros et d’un prélèvement non rejeté de 367,65 euros le 15 décembre.

En effet, si la mention « Annu doublons TPE du 20/11 » apparait également au débit pour la même somme de 400 euros, non seulement il n’est ni allégué ni justifié que cette « annulation » ait été faite à la demande du locataire mais en tout état de cause le bailleur ne saurait se prévaloir d’un remboursement fait de sa propre initiative pour limiter les sommes versées par le locataire dans le délai qui lui est laissé pour faire obstacle au jeu de la clause résolutoire.

La bailleresse est donc mal fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

Elle sera donc déboutée de ses demandes tendant à l’expulsion du locataire ainsi qu’à la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

En l’espèce, la SA [Localité 2] HABITAT produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 décembre 2025, Monsieur [U] [O] lui est redevable de la somme de 1 140,28 euros, soustraction faite des frais de procédure relevant des dépens.

Monsieur [U] [O] sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les parties succombant pour partie toutes les deux, les dépens seront partagés à égale proportion entre elles.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA [Localité 2] HABITAT recevable en son action ;

CONDAMNE Monsieur [U] [O] à payer à la SA [Localité 2] HABITAT la somme de 1 140,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 décembre 2025 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [O] aux dépens à hauteur de moitié ;

LAISSE le surplus des dépens à la charge de la SA [Localité 2] HABITAT ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,