TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

R.G N° N° RG 26/00144 -

N° Portalis DBZ4-W-B7K-CBRP

N° de Minute : 26/00144

JUGEMENT

DU : 07 Mai 2026

[E] [K]

C/

[O] [J]

[V] Es qualité de caution solidaire [J]

[D] [C] épouse [J] es qualité de caution solidaire

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [E] [K]

né le 17 Novembre 1977 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

Représenté par M^e Jean-sébastien DELOZIERE, susbtitué par M^e Romain JOURNE, avocats au barreau de SAINT-OMER

ET :

DÉFENDEURS

M. [O] [J]

né le 07 Septembre 2001 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Non comparant, non représenté

M. [V] [J] Es qualité de caution solidaire

né le 11 Juin 1962 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

Non comparant, non représenté

Mme [D] [C] épouse [J] es qualité de caution solidaire

née le 20 Janvier 1962 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

Non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Mars 2026

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 5 novembre 2022, Monsieur [E] [K] a donné à bail à Monsieur [O] [J], pour une durée de trois ans, un immeuble situé [Adresse 6], 1er étage, appartement n°3 à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 380 euros, hors charges.

Par exploit signifié le 17 mai 2023, Monsieur [E] [K] a fait commandement à Monsieur [O] [J] d’avoir à cesser les troubles du voisinage.

Par exploit signifié le 30 octobre 2025, Monsieur [E] [K] a fait commandement à Monsieur [O] [J] d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs en se prévalant des dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail.

Par exploit signifié le 3 avril 2024, Monsieur [E] [K] a fait signifier à Monsieur [O] [J] un commandement d’avoir à lui payer la somme de 675,60 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à mars 2024, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 novembre 2024, Monsieur [E] [K] a fait signifier à Monsieur [O] [J] un congé pour motifs sérieux et légitimes pour le 4 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 janvier 2026, Monsieur [E] [K] a fait assigner Monsieur [O] [J] ainsi que Madame [D] [C] épouse [J] et Monsieur [V] [J] ès qualité de cautions devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Omer afin d’obtenir sous le maintien de l’exécution provisoire :

la validité du congé délivré le 28 novembre 2024, à défaut constater la résiliation du bail,

l’expulsion du défendeur, sans droit ni titre, ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

la réduction à néant ou à défaut à quinze jours du délais du commandement d’avoir à quitter les lieux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution en raison de la mauvaise foi de Monsieur [O] [J],

leur condamnation solidaire à lui payer :

* la somme de 1212,77 euros au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation impayés à décembre 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte fourni lors des débats,

*une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, de la rési- liation du bail jusqu’au départ effectif des lieux des défendeurs, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

*la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 1231-6 al.3 du Code civil pour résistance abu- sive et injustifiée,

*la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

*les frais et dépens de la présente instance.

A l’audience du 5 mars 2026, Monsieur [E] [K], représenté, maintient l’ensemble des demandes et moyens contenus dans l’acte introductif,auquel il conviendra de se référer par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, et actualise sa demande en paiement à la somme de 4 919,25 euros.

Monsieur [O] [J], Madame [D] [C] épouse [J] et Monsieur [V] [J], respectivement cités par dépôts à l’étude et conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes à l’égard de Monsieur [V] [J] et Madame [D] [J]

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 :

« (…) La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

En l’espèce, l’acte de cautionnement versé aux débats est fait au nom de "[J] [V] / [J] [D]« , comporte les mentions manuscrites requises mais rédigées par une seule personne et comporte comme signature »M. et Mme [J] [V] et [D] suivi de deux signatures sans ne puisse être déterminé lequel des signataires a rédigé les mentions manuscrites.

Monsieur [E] [K] ne démontre donc pas qui de Monsieur [V] [J] ou de Madame [D] [J] s’est de manière effective valablement porté caution.

Par conséquent, Monsieur [E] [K] sera débouté de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur [V] [J] et Madame [D] [J].

Sur la validité du congé et ses conséquences

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

(…)

V. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice ».

Le contrôle du juge sur le caractère réel et sérieux s’apprécie au jour de la délivrance du congé.

En l’espèce, le congé délivré le 28 novembre 2024 par Monsieur [E] [K] à Monsieur [O] [J] précise le motif de celui-ci, à savoir le défaut de paiement des loyers ainsi que les troubles de voisinage répétés et l’utilisation non paisibles des locaux loués.

Ces éléments sont conformes aux exigences posées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’ils permettent au locataire d’exercer un contrôle sur la réalité du congé délivré.

L’ensemble de ces éléments permet d’établir le caractère réel et sérieux de la reprise.

Le congé a par ailleurs été délivré dans le délai requis, à savoir six mois au moins avant son terme.

Enfin, Monsieur [O] [J], qui ne comparaît pas, ne conteste pas la validité du congé ainsi établi.

Au regard de ces éléments, la validité du congé sera constatée.

Partant, l’expulsion de Monsieur [O] [J], occupant sans droit ni titre dans les lieux objets du litige depuis le 4 novembre 2025 (minuit) par effet du congé, sera autorisée, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement, le délai visé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution étant réduit à un mois au regard de la mauvaise foi de Monsieur [O] [J] dans l’exécution de ses obligations locatives, caractérisées par les différents commandements et mises en demeure délivrés, confortés par les motifs de congé exposés par Madame [U] [W] et Monsieur [F] dans leur lettre du 24 juin 2025.

→ sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [K] est en outre bien fondé à demander la condamnation de Monsieur [O] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice né de l’occupation des lieux sans droit ni titre.

Il convient de fixer le montant de cette indemnité par référence à la valeur locative actuelle du bien, soit 380 euros, et de condamner Monsieur [O] [J] à son paiement du 5 novembre 2025 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette créance étant de nature indemnitaire, il n’y a pas lieu d’en indexer le montant sur les causes du contrat résilié.

Sur la demande en paiement

En l’espèce, il ressort du contrat de bail, de l’assignation et du décompte inclus ainsi que des déclarations du demandeur à l’audience que Monsieur [O] [J] reste devoir à Monsieur [E] [K] la somme de 4 272,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus arrêtés à l’échéance de février 2026 incluse.

Monsieur [O] [J], qui ne comparaît pas, ne démontre aucun autre règlement que ceux reconnus perçus par le demandeur correspondant notamment au paiement des échéances de février à août 2025, et qui, dans l’assignation, avaient été mises au crédit du compte sans que les échéances contractuelles concernées ne soient mises au débit générant manifestement une erreur de calcul sans toutefois empêcher Monsieur [J] de prendre connaissance de l’intégralité des demandes formées à son égard au regard des formulations employées.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [O] [J] à payer à Monsieur [E] [K] la somme de 4 272,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus arrêtés à l’échéance de février 2026 incluse.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil : “ Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distints de l’intérêt moratoire”.

En l’espèce, Monsieur [E] [K] ne démontre pas de préjudice distinct au sens de l’article susvisé.

Partant, Monsieur [E] [K] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [J], partie perdante, sera condamné aux dépens, à l’exclusion du coût des actes destinés à Madame [D] [C] épouse [J] et Monsieur [V] [J].

Monsieur [O] [J] sera en outre condamné à payer à Monsieur [E] [K] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [E] [K] de l’ensemble des demandes formées à l’encontre de Madame [D] [C] épouse [J] et Monsieur [V] [J] ;

CONSTATE la validité du congé délivré le 28 novembre 2024 par Monsieur [E] [K] à Monsieur [O] [J], portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 3] ;

Par conséquent,

CONSTATE que Monsieur [O] [J] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 4 novembre 2025 (minuit) ;

REDUIT à un mois le délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE Monsieur [E] [K], à défaut pour Monsieur [O] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans le délai d’un mois après la délivrance d’un commandement de les quitter, à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 380 euros par mois ;

CONDAMNE Monsieur [O] [J] à payer à Monsieur [E] [K] l’indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 380 euros, à compter du 5 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [O] [J] à payer à Monsieur [E] [K] la somme de 4 272,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus arrêtés à l’échéance de février 2026 incluse ;

DEBOUTE Monsieur [E] [K] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [O] [J] à payer à Monsieur [E] [K] la somme de 350 euros au tittre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [J] aux dépens, à l’exclusion à l’exclusion du coût des actes destinés à Madame [D] [C] épouse [J] et Monsieur [V] [J] ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 07 mai 2026

LE GREFFIER LE JUGE