TRIBUNAL JUDICIAIRE

de PAU-SITE DES HALLES

Chambre des contentieux

de la protection

[Adresse 4]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00817 – N° Portalis DB2A-W-B7J-GICD

JUGEMENT

DU : 18 Décembre 2025

[M] [L]

C/

[J] [I]

N° MINUTE :

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du Tribunal Judiciaire tenue le 27 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré. Le Président, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile a avisé les parties présentes ou représentées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 18 Décembre 2025.

Sous la Présidence de Madame Marion COADOU,

Assistée de M^me Marie-France PLUYAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [M] [L]

né le 22 Février 1968 à [Localité 9] (PYRENEES-ATLANTIQUES)

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Anne-Elizabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Salomé DUTERTRE, avocat au barreau de PAU

ET :

DÉFENDEUR

Mme [J] [I]

née le 11 Juin 1995 à [Localité 8] (SEINE-ET-MARNE)

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparante en personne

Copies et grosses délivrées à toutes les parties, copie envoyée à la Préfecture des Pyrénées-Atlantiques le :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 16 mai 2024, Monsieur [L] [M] a donné à bail à Madame [I] [J] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 750 euros et 18 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [M] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 décembre 2024, puis fait assigner Madame [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Pau par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 27 novembre 2025, Monsieur [L] [M] – représenté par M^e DUTERTRE, substituant M^e DEZARD – reprend les termes de son assignation pour :

— Dire et juger Monsieur [L] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions.

En conséquence,

— Condamner Madame [I] au paiement de la somme de 4.612,62 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 25 avril 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, sauf somme à parfaire au jour de l’audience ;

— Constater, en l’absence de règlement du loyer courant, que Madame [I] ne peut bénéficier de délais pour le règlement de son arriéré locatif ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— Dire que le bail est résilié, le cas échéant du bail aux torts exclusifs de Madame [I] ;

En tout état de cause,

— Dire et juger que Madame [I] se trouve désormais occupante sans droit ni titre ;

— Ordonner la libération des lieux par Madame [I] et la remise des clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie ;

— Ordonner l’expulsion sans délai de Madame [I] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du Commissaire de police, de la force publique et du serrurier si besoin ;

— Condamner Madame [I] à verser à Monsieur [L] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel augmenté de la provision sur charges et de l’indexation le cas échéant, et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ;

— Condamner Madame [I] au paiement de la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— Condamner Madame [I] au paiement d’une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner Madame [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Le conseil de Monsieur [L] – M^e DUTERTRE indique, de plus, que Madame [I] a repris les paiements et que la dette locative s’élève à ce jour à la somme de 5.156,16 euros.

Madame [I] [J], comparaissant en personne, soutient en réponse que les paiements ont bien repris au 1er mai 2025. Elle indique aussi ses revenus actuelles (2200 euros environ) et qu’une demande de logement social a été faite. Enfin, Madame [I] demande des délais de paiement (150 euros par mois) et la suspension de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Pyrénées Atlantiques par la voie électronique le 25 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il ressort en l’espèce des éléments versés aux débats par Monsieur [L] que Madame [I] n’a pas payé l’intégralité des loyers dus et ce, pendant plusieurs mois.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 16 mai 2024 prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2024, Monsieur [L] [M] a fait signifier à Madame [I] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 1.540,62 euros au titre des loyers et charges impayés et reproduisant les mentions prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi précitée.

Conformément au décompte actualisé produit, Madame [I] [J] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de six semaines, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 février 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION PÉCUNIAIRES :

Monsieur [L] [M] a indiqué par l’intermédiaire de son conseil, à l’audience, que les arriérés de loyers s’élèvent à la somme de 5.156,16 euros.

Madame [I] [J] a justifié, quant à elle, avoir repris le paiement de loyer à compter du mois de mai 2025.

Elle reste donc devoir à Monsieur [L], pour les arriérés de loyers et charges d’octobre 2024 à avril 2025, la somme de 4.612,62 euros.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [I] [J] a indiqué et justifié à l’audience avoir repris le règlement régulier des loyers courants et être en capacité de poursuivre ces paiements.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [I] [J] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part entraînera :

La totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible

Le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi

La clause résolutoire reprendra son plein effet

Il pourra être procédé à l’expulsion du locataire selon les modalités prévues au dispositif ci-après

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un préjudice oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [L] [M] ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui résultant du non-paiement des loyers, d’autant que les versements ont repris intégralement dès le mois de mai 2025 et que Madame [I] [J] est condamnée par la présente décision au paiement de sa dette à l’égard de son bailleur.

Monsieur [L] [M] sera donc débouté de sa demande.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 décembre 2024, de l’assignation du 24 juin 2025 et de sa notification à la préfecture le 25 juin 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [L] [M], Madame [I] [J] sera condamnée à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation au 8 février 2025 du bail conclu le 16 mai 2024 entre Monsieur [L] [M] et Madame [I] [J] et relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3], aux torts exclusifs de Madame [I] [J].

CONDAMNE Madame [I] [J] à verser à Monsieur [L] [M] à titre provisionnel la somme de 4.612,62 € (décompte arrêté au 28 avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024 sur la somme de 1.540,62 € et du 24 juin 2025 pour le surplus ;

DIT que Madame [I] [J] pourra s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 30 de 150 euros et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le loyer courant et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT, qu’en revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

1. Que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

2. Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

3. Qu’à défaut pour Madame [I] [J] d’avoir volontairement libéré le logement loué dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Bailleur pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

4. Que Madame [I] [J] soit condamnée à verser à Monsieur [L] [M] à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés,

DÉBOUTE Monsieur [L] [M] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [I] [J] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [I] [J] à verser à Monsieur [L] [M] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés,

Le Greffier La Vice-Présidente

Marie-France PLUYAUD Marion COADOU