N° RG 25/00872 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBDOK – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 17 Octobre 2025

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] DE [Localité 6]

MINUTE N°

DU : 17 Octobre 2025

N° RG 25/00872 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBDOK

NAC : 30B

Jugement rendu le 17 Octobre 2025

ENTRE :

S.C.I. CCG

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Sophie VIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

ET :

Monsieur [S] [Z] [C]

demeurant [Adresse 2]

S.E.L.A.R.L. [U] [D]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.A.R.L. PHIMOGI

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Chloé CHEREL BLOUIN

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 Mai 2025 ayant fixé la date de dépôt des dossiers au 05 Septembre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 17 Octobre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire et en premier ressort

______________________________________________________

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à M^e Sophie VIDAL

le :

N° RG 25/00872 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBDOK – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 17 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er octobre 2015, la SCI CCG a donné à bail à l’EURL [M] pour une durée de neuf ans, un local commercial d’une superficie de 60,15 m² dépendant du centre commercial situé [Adresse 5] à Saint-Pierre (Réunion) moyennant un loyer trimestriel HT de 9 385,48 euros.

Par acte sous seing privé, M. [S] [Z] [C] s’est porté caution solidaire des sommes dues par l’EURL [M] à la SCI CCG à concurrence de la somme de 42 909,40 euros jusqu’au terme du bail soit le 30 septembre 2023.

Par actes d’huissier de justice en date des 21 et 27 mars 2019, la SCI CCG a fait délivrer à la SARL Phimogi, venant aux droits de l’EURL [M], et à M. [S] [C] un commandement de payer la somme principale de 42 909,40 euros.

Par actes d’huissier de justice en date des 1ers et 11 décembre 2020, la SCI CCG a fait délivrer à la SARL Phimogi et à M. [S] [C] un commandement de payer la somme principale de 114 570,46 euros.

Les clés du local commercial ont été restituées le 1er septembre 2022.

Par jugement rendu le 25 juin 2019, le tribunal mixte de commerce de Saint-Pierre (Réunion) a placé la SCI CCG en redressement judiciaire et a désigné la SELARL [U] [D] en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SCI CCG.

Par jugement rendu le 23 février 2021, le tribunal mixte de commerce de Saint-Pierre (Réunion) a homologué le plan de redressement de la SCI CCG.

Suivant actes de commissaire de justice délivrés les 17 et 24 janvier 2025 ainsi que le 24 février 2025, la SCI CCG a fait assigner la SARL Phimogi, M. [S] [C] et la SELARL [U] [D] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de son assignation valant conclusions, la SCI CCG demande au tribunal de :

— la déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

— constater la résiliation du bail commercial conclu avec la SARL Phimogi venant aux droits de l’EURL [M] en date du 1er octobre 2015 portant sur un local commercial désigné par le n° M sur le plan de repérage, d’une superficie de 60,15 m², dépendant d’un centre commercial dénommé « les casernes », situé [Adresse 5] à [Localité 7] (Réunion) à la date du 2 janvier 2021,

— condamner la SARL Phimogi au paiement de la somme de 126 754,94 euros HT au titre des loyers échus et impayés au 31 décembre 2020, assortis des intérêts contractuels,

— condamner solidairement M. [S] [C] au paiement d’une partie de cette somme, à hauteur de 40 732,98 euros au titre de son engagement de caution,

— condamner la SARL Phimogi au paiement d’une indemnité d’occupation du 2 janvier 2021 jusqu’à complet délaissement des lieux et remise des clés le 1er septembre 2022 d’un montant de 167 431,69 euros HT,

— juger que le montant versé par la SARL Phimogi au titre du dépôt de garantie lui reste acquis,

— rejeter toute demande de délai de grâce,

— condamner solidairement la SARL Phimogi et M. [S] [C] au paiement de la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la SARL Phimogi et M. [S] [C] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, la SCI CCG soutient en se fondant sur l’article L145-41 du code de commerce que la preneuse n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai suivant sa signification du 1er décembre 2020.

Elle expose en application de la clause intitulée « paiement du loyer » que l’arriéré locatif est assorti des intérêts de retard.

N° RG 25/00872 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBDOK – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 17 Octobre 2025

Elle fait valoir que la SARL Phimogi est débitrice d’une indemnité d’occupation pour la période du 2 janvier 2021 au 1er septembre 2022 dont le montant correspond au double du loyer indexé annuellement et argue que conformément aux clauses du contrat de bail la somme versée par la preneuse au titre du dépôt de garantie lui restera acquis.

Elle soutient que M. [S] [C] s’est engagé en qualité de caution, de sorte qu’il est tenu au paiement des sommes dues par la débitrice pendant son engagement et dans la limite de la somme de 40 732,98 euros. Elle ajoute qu’en l’absence de clause, son droit de poursuite à l’égard de la caution n’est pas limité dans le temps.

M. [S] [C], cité selon procès-verbal de recherches infructueuses, la SARL Phimogi et la SELARL [U] [D], citées à personne, n’ont pas constitué avocat.

Par ordonnance rendue le 22 mai 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure.

Une ordonnance de fixation de la mise en état a été rendue le 22 juillet 2025, fixant la date de dépôt des dossiers au 5 septembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial

En vertu de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au moment de la conclusion du contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 1184 du code civil, dans sa version applicable au moment de la conclusion du contrat, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le contrat de bail du 15 octobre 2015 comporte une clause n° 28 intitulée « clause résolutoire – clause pénale » stipulant notamment qu’ « à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer, charges ou accessoires à son échéance ou date d’exigibilité, qu’à défaut de souscription des assurances auxquelles le preneur est tenu de souscrire en vertu du présent bail et de paiement des primes correspondantes, ou en cas d’inexécution préjudiciable au bailleur d’une seule des conditions du bail, du cahier des charges, du règlement intérieur, et un mois après commandement délivré par acte extra-judiciaire resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à la notification de la résiliation par le bailleur. (…) »

Après la délivrance d’un premier commandement de payer à la SARL Phimogi le 21 mars 2019, la SCI CCG a fait délivrer à la débitrice un second commandement de payer le 1er décembre 2020 d’avoir à lui payer, dans un délai d’un mois, la somme de 114 570,46 euros, outre les frais de procédure et d’acte. Cet acte vise la clause précitée.

N° RG 25/00872 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBDOK – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 17 Octobre 2025

Il résulte du décompte édité le 06 mars 2024 et des factures produites aux débats que la SARL Phimogi n’a pas régularisé les causes du commandement dans le délai d’un mois suivant la délivrance de l’acte du 1er décembre 2020.

A défaut de paiement dans le délai requis, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 janvier 2021.

Sur les demandes de paiement à l’égard de la SARL Phimogi

Concernant l’arriéré de loyers et des charges

Aux termes de l’article 1728 2° du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte du décompte édité le 06 mars 2024 qu’à la date de la résiliation, le montant de l’arriéré de loyers et des charges locatives s’élevait à la somme de 126 754,94 euros.

La SARL Phimogi sera donc condamnée à payer cette somme à la SCI CCG au titre de l’arriéré de loyers et des charges avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Concernant la clause pénale

En vertu de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au moment de la conclusion du contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1152 du code civil, dans sa version applicable au litige, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

L’article n°28 « clause résolutoire – clause pénale » stipule notamment qu'« en cas de résiliation de plein de droit ou judiciaire du fait du preneur, le montant global du dépôt de garantie et des loyers d’avance, même si une partie n’en n’a pas été versée restera acquis au bailleur, sans préjudice de tout autre dus ou dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant des agissements du preneur et de la résiliation.

L’indemnité d’occupation à la charge du preneur ou du mandataire en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail sauf droit au renouvellement, sera établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location, cette indemnité de base étant indexée annuellement de plein droit sur les variations de l’indice des loyers commerciaux (ILC) pendant l’année considérée. (…) Toutes les dispositions du présent article sont stipulées à titre de clause pénale forfaitaire. »

Compte tenu du montant des sommes réclamées en application de la clause pénale et du règlement effectué par la preneuse le 30 septembre 2022, la clause pénale est manifestement excessive au regard des manquements de la SARL Phimogi. Dès lors, il convient de la limiter à l’acquisition du dépôt de garantie.

Concernant l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

Cette créance a une vocation purement indemnitaire.

Il ressort de l’attestation de remise de clés que la SARL Phimogi a quitté le local commercial à la date du 1er septembre 2022, qu’ainsi elle était occupante sans droit ni titre des lieux auparavant loués du 2 janvier 2021 au 1er septembre 2022 (20 mois).

N° RG 25/00872 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBDOK – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 17 Octobre 2025

Dès lors, la SARL Phimogi est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à la somme de 4 061,49 euros soit 12 184,47 euros par trimestre, somme correspondant au loyer qui aurait été payé par le preneur si le bail s’était poursuivi.

La preneuse sera donc condamnée à payer à la SCI CCG la somme de 81 229 euros (4 06,49 x 20).

Sur la demande de paiement à l’égard de la caution

Aux termes de l’article 2288 du code civil, dans sa version applicable au moment de la conclusion de l’acte, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

La SCI CCG produit à l’appui de sa demande l’acte d’engagement de caution de M. [S] [C] ayant pris effet le 1er octobre 2015 pour une durée de neuf ans, à concurrence de la somme de 45 732,98 euros couvrant le paiement du principal, des intérêts et le cas échéant des pénalités ou intérêts de retard ainsi que les commandements de payer délivrés à la caution.

Au regard de ces pièces, la preneuse étant défaillante, M. [S] [C] sera condamné solidairement au paiement de la dette de la SARL Phimogi dans la limite de la somme de 45 732,98 euros.

Sur les demandes accessoires

Parties succombantes, la SARL Phimogi et M. [S] [C] supporteront les dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 1er décembre 2020.

Pour les mêmes motifs, ils seront condamnés à payer à la SCI CCG la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial du 1er octobre 2015 conclu entre la SCI CCG et la SARL Phimogi, société venant aux droits de l’EURL [M] ;

Constate la résiliation de plein droit, à effet au 2 janvier 2021, du contrat de bail commercial conclu le 1er octobre 2015 ;

Condamne la SARL Phimogi à payer à la SCI CCG la somme de 126 754,94 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges arrêtés à la date de résiliation avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne la SARL Phimogi à payer à la SCI CCG une indemnité d’occupation d’un montant de la somme de 81 229 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Dit que pour le paiement de la dette locative, M. [S] [Z] [C] sera condamné solidairement avec la SARL Phimogi à hauteur de 45 732,98 euros ;

Dit que le montant du dépôt de garantie reste acquis à la SCI CCG ;

Déboute la SCI CCG du surplus de ses prétentions ;

Condamne in solidum la SARL Phimogi et M. [S] [Z] [C] à payer à la SCI CCG la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SARL Phimogi et M. [S] [Z] [C] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 1er décembre 2020 ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Le présent jugement a été signé par Chloé Chérel Blouin, juge et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE