TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

N° du dossier : N° RG 24/03133 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBBCQ

N° MINUTE : 26/00161

JUGEMENT

DU 09 Mars 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— ---------------

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame [V] [H] [Y], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Nathalie CINTRAT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Comparante

à :

S.A. SIDR représentée par M.[N] [Q] [G], dont le siège social est sis [Adresse 2]

M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substituée par M^e ADOLPHE

Comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 26 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE à Maître Marie Françoise LAW YEN

CCC à Maître Nathalie CINTRAT

Le

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 17 février 2020, la Société Immobilière du Département de la Réunion (ci-après la SIDR) a donné à bail à Mme [Y] [V] [H] un logement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 614,60 euros, majoré d’une provision mensuelle sur charges de 96,10 euros, outre un dépôt de garantie d’un montant de 614,60 euros.

Par requête enregistrée le 27 août 2024, Mme [Y] [V] [H] a attrait la SIDR, prise en la personne de son représentant légal, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre et sollicité sa condamnation à lui payer la somme de 4 000 euros en principal, outre celle de 4 000 de dommages et intérêts.

Par décision du 24 février 2025, la caducité de la requête a été prononcée.

Après relevé de caducité, les parties ont à nouveau été convoquées à l’audience du 23 juin 2025.

L’affaire a été appelée une dernière fois à l’audience du 26 janvier 2026 lors de laquelle, suivant ses conclusions n° 3 notifiées le 12 janvier 2026, et soutenues oralement, le conseil de Mme [Y] [V] [H] a demandé de :

REJETER les fins de non-recevoir soulevées par la SIDR ;CONDAMNER la SIDR à verser à Mme [Y] [V] [H] la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts ;DEBOUTER la SIDR de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;STATUER ce que de droit sur les dépens.

Mme [Y] [V] [H] se fonde sur l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989.

Elle fait valoir un préjudice de jouissance résultant d’un défaut d’étanchéité de la toiture et des fenêtres entrainant notamment des moisissures sur les murs. Elle souligne que les menus travaux sur les châssis et de reprise des peintures effectués par la SIDR ont été inefficaces, et qu’elle a subi des pertes matérielles – en raison de l’humidité excessive du logement – qui n’ont pas été compensées par l’indemnité reçue de son assureur. Elle explique qu’elle vit ainsi dans des conditions d’habitation dégradées. Elle ajoute que la porte d’entrée du logement qu’elle occupe est dégradée, craignant pour sa sécurité et celle de son fils âgé de 16 ans.

Elle soutient en outre que l’état du logement est délétère pour sa santé car étant asthmatique.

En défense, se référant à ses conclusions n° 3 notifiées le 16 janvier 2026, et soutenues à l’audience, le conseil de la SIDR a demandé de :

Juger que la saisine de la présente juridiction par voie de requête aux fins de statuer sur des demandes de nature indéterminée et supérieur au maximum légal de 5 000 euros est irrégulière et non régularisable par voie de conclusions ultérieures ;Juger de surcroît que la demande au titre des dommages et intérêts est prescrite donc irrecevable ;Juger par conséquent que l’action de Mme [Y] [V] [H] est totalement irrecevable ;

En tout état de cause :

Prendre acte que Mme [Y] [V] [H] se désiste de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte ;Condamner Mme [Y] [V] [H] à payer à la SIDR la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

À titre subsidiaire, si les demandes étaient jugées recevables :

Au regard de la carence probatoire de Mme [Y] [V] [H], la débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

À titre infiniment subsidiaire :

Si par extraordinaire, la présente juridiction entendait statuer et reconnaitre l’existence d’un quelconque préjudice subi par Mme [Y] [V] [H] et octroyer à ce titre des dommages et intérêts, ramener à de plus justes proportions leur montant compte tenu du caractère excessif des sommes sollicitées et tenir compte de l’étendue limitée du préjudice entre le mois d’août 2024 jusqu’au 08 avril 2025 ;En cas d’éventuelles condamnations mises à la charge de la SIDR, juger qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir. À défaut, ordonner la consignation des éventuelles condamnations en paiement sur le compte CARPA de l’Ordre des avocats de [Localité 1], jusqu’au jour où le litige sera réglé par une décision définitive.

En application des articles 750 et 818 du Code de procédure civile, la SIDR soutient que l’action de Mme [Y] [V] [H] est irrecevable au motif que cette dernière a saisi la juridiction par voie de requête de demandes dont le montant s’élève à 8 000 euros (alors que celui-ci ne peut excéder 5 000 euros), y ajoutant même une demande indéterminée dont elle s’est ensuite désistée. Elle prétend qu’il importe peu que le montant du litige ait été modifié par voie de conclusions.

De plus, elle soutient que l’action de Mme [Y] [V] [H] est prescrite, en se référant à l’acte introductif d’instance qui mentionne des désordres existant depuis plus de trois ans et aux écritures de la demanderesse. Elle relève le caractère contradictoire des déclarations de Mme [Y] [V] [H] qui, dans un second temps, tente vainement de se rattacher aux rapports [O] et SARETEC produits, rendus en 2024, « qui ne contiennent cependant aucune datation des préjudices allégués par Mme [Y] ».

Subsidiairement, la SIDR s’oppose à la demande de dommages et intérêts de Mme [Y] [V] [H] en l’absence de démonstration de l’existence et de l’étendue d’un préjudice indemnisable.

Elle explique que la locataire sollicite la réparation de « différents postes de préjudice » sans en préciser la nature, ni en justifier le quantum si bien qu’il est impossible d’en apprécier le bien-fondé.

Elle expose que les pièces produites par Mme [Y] [V] [H] ne rapporte la preuve d’aucun préjudice. Elle fait observer qu’aux termes du rapport d’expertise amiable versé aux débats, celle-ci a été indemnisée par son assureur à hauteur de 1 180 euros au titre des dommages matériels, précisant que ce rapport ne fait état d’aucun autre préjudice. Elle ajoute que Mme [Y] [V] [H] ne justifie aucunement du caractère inhabitable des lieux loués qui ont été occupés de manière permanente depuis 2020, date de l’entrée en jouissance.

À titre infiniment subsidiaire, si l’existence d’un quelconque préjudice devait être retenue, elle sollicite que le montant des dommages et intérêts soit ramené à de plus justes proportions, le caractère inhabitable du logement n’étant pas démontré et le préjudice allégué devant être limité à la période d’août 2024 au 08 avril 2025, date de réception des travaux de réfection du logement.

En réponse aux moyens soulevés in limine litis, Mme [Y] [V] [H] fait valoir qu’elle s’est désistée de sa demande – formée en cours d’instance – tendant à voir condamner la SIDR à effectuer des travaux sous astreinte, et que son action portant désormais sur la somme de 4 000 euros doit être déclarée recevable. De plus, elle s’oppose à la prescription triennale soulevée par la SIDR, admettant qu’elle a pu déclarer qu’elle vivait « depuis plus de trois ans dans un logement insalubre », tout en indiquant que les rapports d’expertise versés aux débats font état de dégradations survenues en janvier et août 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 mars 2026.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité de l’action :

En application des articles 750 et 818 du Code de procédure civile, lorsque la procédure est orale, notamment dans le cadre du contentieux relevant des tribunaux de proximité, la demande en justice est formée par assignation. Elle peut également l’être formée par requête lorsque le montant de la demande n’excède pas 5 000 euros ou dans certaines matières fixées par la loi ou le règlement.

Le défaut de saisine régulière du tribunal constitue une fin de non-recevoir, laquelle peut être régularisée dans les conditions de l’article 126 du Code de procédure civile, selon lequel, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue (Civ. 1e, 22 septembre 2021, n° 20-15.817).

En l’espèce, si Mme [Y] [V] [H] a saisi le présent tribunal de demandes excédant la somme de 5 000 euros, soit en l’occurrence 8 000 euros, il convient toutefois de constater que le montant de ces demandes en leur dernier état a été diminué et porté à 4 000 euros.

L’action de Mme [Y] [V] [H] sera par conséquent déclarée recevable.

Sur la prescription de l’action :

En application de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, dans son acte introductif d’instance en date du 21 août 2024, Mme [Y] [V] [H] se plaint de désordres d’infiltrations au niveau de la toiture et des fenêtres, exposant les motifs de sa demande comme suit : « Cela fait plus de 3 ans je suis dans un logement de la SIDR qui est insalubre (…) ».

La demanderesse note également dans ses écritures que ces désordres « affectent son logement depuis plusieurs années » et il résulte enfin du certificat médical en date du 21 juin 2025 qui retranscrit les dires de Mme [Y] [V] [H] qu’elle « dit habiter dans un logement particulièrement humide depuis 4 ans, avec des moisissures visibles sur les murs ».

Il ressort de ces pièces que les désordres d’infiltrations allégués existent au moins depuis le 21 juin 2021, soit plus de trois ans avant la requête introductive d’instance du 21 août 2024, de sorte que l’action de Mme [Y] [V] [H] portant sur la réparation du préjudice résultant de la présence d’humidité dans le logement est bien prescrite.

S’agissant de la dégradation de la porte d’entrée, il résulte de la procédure que Mme [Y] [V] [H] en fait état pour la première fois dans son acte introductif d’instance et qu’une relance est adressée à la SIDR par courriel du 30 décembre 2024.

Dès lors, l’action de Mme [Y] [V] [H] portant sur la réparation du préjudice résultant des désordres causés à la porte d’entrée n’est donc pas prescrite.

Sur l’indemnisation du préjudice de sécurité :

En vertu de l’article 6 de loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer à ce dernier la jouissance paisible, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En vertu de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [Y] [V] [H] produit un courriel adressé à la SIDR le 30 décembre 2024 sollicitant « la réparation de la porte d’entrée » qui « ne ferme plus », avec en pièce jointe une photographie en noir et blanc, de qualité médiocre, d’une ouverture manifestement endommagée.

Cependant, cette pièce est insuffisante à établir l’existence du préjudice allégué, rien ne permettant de rattacher cette photographie, de surcroît non datée, au logement litigieux. De plus, Mme [Y] [V] [H] ne démontre aucunement que l’état de cette porte serait imputable à la bailleresse.

Défaillante dans l’administration de la preuve qui lui incombe, Mme [Y] [V] [H] sera par conséquent déboutée de sa demande d’indemnisation du préjudice résultant du risque sur sa sécurité.

Sur les demandes accessoires :

La partie qui succombe au litige, en l’espèce la Mme [Y] [V] [H], sera condamné aux dépens qui seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement suivant jugement contradictoire rendu en dernier ressort :

DECLARE l’action engagée par voie de requête par Mme [Y] [V] [H] à l’encontre de la SIDR, prise en la personne de son représentant légal, recevable ;

DECLARE prescrite la demande formée par Mme [Y] [V] [H] relative à la réparation de son préjudice résultant des désordres d’infiltrations dans le logement ;

DECLARE recevable la demande formée par Mme [Y] [V] [H] relative à la réparation de son préjudice résultant des désordres causés à la porte d’entrée ;

DEBOUTE Mme [Y] [V] [H] de sa demande d’indemnisation du préjudice résultant du risque sur sa sécurité ;

REJETTE la demande formée par la SIDR, prise en la personne de son représentant légal, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [V] [H] aux dépens de l’instance qui seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle.

En foi de quoi, le présent jugement a été jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 09 mars 2026 par Pauline SUZANNE, magistrat exerçant à titre temporaire délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, et le greffier.

Le juge, Le greffier,