TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame et Monsieur

[W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître MARTINVALET

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05381 – N° Portalis 352J-W-B7I-C577Q

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 16 mai 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] représenté par son syndic La SARL COGEIM dont le siège social est [Adresse 5]

représenté par Maître MARTINVALET, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [W],

Madame [S] [W] épouse [B] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mai 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 16 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05381 – N° Portalis 352J-W-B7I-C577Q

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [W] et Madame [S] [W] épouse [B] [I] sont propriétaires indivis des lots n°27, 28 et 29 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré AN [Cadastre 6] SEC [Localité 7] N°[Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété représentant 256/5000ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Monsieur [M] [W] et Madame [S] [W] épouse [B] [I] ont été condamnés par jugement du tribunal de Paris en date du 21 octobre 2022 à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 5 398,11 euros pour les lots 28 et 29) et la somme de 1392, 25 euros pour le lot 27 suivant décompte arrêté au 4 juillet 2022, outre 500 euros de dommages et intérêts et 900 euros de frais irrépétibles.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL COGEIM en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de, par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024,, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner Monsieur [M] [W] et Madame [S] [W] épouse [B] [I] in solidum en paiement de 3 458,48 euros au titre des charges de copropriété des lots 28 et 29 au 15 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

— Condamner Monsieur [M] [W] à la somme de 1 175,61 euros au titre des charges de copropriété du lot n°27 au 15 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

— condamner Monsieur [M] [W] et Madame [S] [W] épouse [B] [I] à la somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts ;

— condamner Monsieur [M] [W] et Madame [S] [W] épouse [B] [I] à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par Monsieur [M] [W] et Madame [S] [W] épouse [B] [I] (256/5000ème) ; qu’il a fallu l’intervention de plusieurs décisions de justice, ainsi que des procédures d’exécution forcée pour que des paiements interviennent.

Appelée à l’audience du 21 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi, pour être retenue à l’audience du 6 mars 2025.

A l’audience du 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignés à étude de commissaire de justice, Monsieur [M] [W] et Madame [S] [W] épouse [B] [I] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré le 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 27, 28 et 29, indiquant la répartition des tantièmes (256/5000èmes), la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété, ainsi qu’un acte de vente établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [M] [W] et Madame [S] [W] ÉPOUSE [B] [I] ;

— le précédent jugement du 21 octobre 2022 du juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris ;

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2024, ces appels correspondant à l’arriéré ;

— les relevés individuels de charge pour la même période ;

— l’historique du compte du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2024, ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance du lot n°27 faisant état d’un solde débiteur de 1175,61 euros (en ce inclus 56,62 euros de frais) ;

— l’historique du compte du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2024, ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 3 458,48 euros ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 avril 2022, 11 avril 2023, et 11 avril 2024.

Les paiements effectués par Monsieur [M] [W] et Madame [S] [W] ÉPOUSE [B] [I] ont été imputés par le créancier prioritairement sur la dette la plus ancienne, soit les sommes auxquelles ils ont été respectivement condamnés par le jugement du 21 octobre 2022. Cette imputation est conforme à l’article 1342-10 du code civil et il en est justifié au moyen du décompte d’exécution.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3 458,48 euros pour les lots 28 et 29. et 1 118,99 euros pour le lot 27 portant sur la période allant du 7 juillet 2022 au 15 janvier 2024, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2024 après déduction de la somme de 56,62 euros correspondant à une reprise de solde débiteur non justifiée.

Ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er octobre 2024 sur la totalité de la somme, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En cas de démembrement de propriété en particulier, si selon les articles 605 et 606 du code civil répartissant les charges entre usufruitier et nu-propriétaire, il n’existe pas de solidarité légale entre ces personnes, une clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est toutefois licite.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, et les propriétaires indivisaires ne sont pas mariés ou s’ils sont mariés n’ont pas établi leur domicile commun dans l’immeuble objet des lots concernés, de telle sorte que les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette, à hauteur de leur part et portion dans l’indivision pour les lots 28 et 29.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Il résulte cependant d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [M] [W] et Madame [S] [W] épouse [B] [I] présente, de manière récurrente depuis 5 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la 3ème fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, ce qui apparaît à la lecture des décisions d’assemblée générale comme la nécessité de reporter des travaux ou l’instauration d’un appel de fonds pour pallier les impayés. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 2 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE chacun à proportion de ses parts divises Monsieur [M] [W] et Madame [S] [W] épouse [B] [I] à payer; au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SARL COGEIM la somme de 3 458,48 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés des lots 28 et 29, pour la période allant du 1er juillet 2022 au 15 janvier 2024 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] seul à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SARL COGEIM la somme de 1 118,99 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés du lot 27, pour la période allant du 1er juillet 2022 au 15 janvier 2024 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] et Madame [S] [W] épouse [B] [I] la somme de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] et Madame [S] [W] ÉPOUSE [B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SARL COGEIM, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes.

CONDAMNE Monsieur [M] [W] et Madame [S] [W] épouse [B] [I] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 16 mai 2025 par la présidente et le greffier susnommés.

Le greffier La présidente