TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [M] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05355 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77NI

N° MINUTE :

12

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [D], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 décembre 2025 par Mona LECHARNY, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 16 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05355 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77NI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 14 novembre 2022, la SAEM ADOMA a donné en location une chambre meublée à Monsieur [M] [D] situé dans la résidence sociale du [Adresse 3].

La redevance initiale mensuelle était de 535,97 euros, charges et prestations annexes incluses.

Des redevances étant demeurées impayées, la SAEM ADOMA a fait signifier par courrier de commissaire de justice une mise en demeure de payer la somme de 4516,71, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 07 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 mai 2025 à étude, la SAEM ADOMA a fait assigner Monsieur [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater que Monsieur [M] [D] est devenu occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [D], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

le condamner à lui payer la somme provisionnelle de 5666,83 euros au titre des redevances impayées selon décompte arrêté au 30 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure ;

le condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant de la redevance mensuelle en vigueur ;

le condamner au paiement d’une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 09 octobre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 8542,13 euros au 30 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse. Elle s’oppose par ailleurs à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, soulignant que le bail conclu n’est pas soumis au régime juridique de la loi de 1989.

A l’audience, Monsieur [M] [D] reconnaît le montant de la dette qu’il demande à pouvoir acquitter par le versement de mensualités de 100 euros. Il souhaite rester dans le logement et indique qu’il a eu un accident de moto en décembre 2023 conduisant à la perte de son emploi du fait d’une épaule déboîtée. Il explique avoir continué à régler ses redevances jusqu’en juin 2024 car il avait de l’argent de côté et, qu’avant son accident, il s’était toujours acquitté de ses redevances. Il a été opéré et a entamé une rééducation qui doit s’achever à la fin du mois et souhaite reprendre le travail à la fin de rééducation. Il est poseur dans le bâtiment. Il propose de régler 100 euros en plus de son loyer mensuel dès qu’il aura repris son emploi et précise qu’il est également dans l’attente d’une somme versée par son assurance à la suite de l’accident de moto pour lequel il explique qu’il n’était pas en tord. Un deuxième rendez-vous d’expertise a eu lieu en septembre.

La décision était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [M] [D] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [4]-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil, quant à lui, prévoit que la résolution d’un contrat résulte, notamment, de l’application d’une clause résolutoire, et l’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Le titre d’occupation pour un logement meublé de résidence sociale signé entre les parties est régi par les articles L.633-1 et R.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Aux termes de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

cessation totale d’activité de l’établissement ;

cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 14 novembre 2022 entre la [6] ADOMA et Monsieur [M] [D] stipule que le gestionnaire peut résilier le contrat en cas d’impayés de redevances et un mois après la délivrance d’une mise en demeure restée infructueuse. La SAEM ADOMA a fait délivrer à Monsieur [M] [D] le 07 mars 2025 une mise en demeure d’avoir à régler la somme de 4516,71 euros, soit plus de deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement.

Il ressort du décompte produit par la SAEM ADOMA que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti d’un mois.

La résiliation de plein droit du contrat de séjour sera donc constatée à la date du 08 avril 2025.

Il sera rappelé que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables au contrat de résidence en cause, notamment en ce qu’elle prévoit, en son article 24, la possibilité sous condition de reprise du paiement intégral du loyer courant de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement. Ainsi, en l’absence d’accord contraire des parties, la résolution de plein droit, prévue par le contrat conclu entre les parties, s’impose au juge qui ne dispose pas de marge d’appréciation et se contente de constater l’acquisition de la clause et de ses effets dès lors que les conditions qu’elle prévoit sont réunies.

Monsieur [M] [D] sera, dès lors, débouté de cette demande.

En conséquence, Monsieur [M] [D] étant occupant sans droit ni titre depuis le 08 avril 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, il ressort tout d’abord des éléments de procédure et de l’audience que Monsieur [M] [D] justifie être actuellement suivi pour une blessure à l’épaule, dont il indique qu’elle ne lui permet pas d’occuper un emploi à ce jour. Il explique néanmoins être en fin de rééducation et les documents médicaux fournis font effectivement état d’une amélioration de son état de santé. Dès lors, s’il est actuellement dans une situation d’absence d’emploi, ne lui permettant pas de retrouver un logement dans des conditions normales, à ce jour, il pourrait trouver à se reloger après avoir repris une activité professionnelle.

Au regard de ces éléments et de la qualité du bailleur, et tout en prenant en compte la nécessité pour la SAEM ADOMA de récupérer le logement, il convient d’accorder à Monsieur [M] [D] un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espère, Monsieur [M] [D] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 08 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de la dette locative

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SAEM ADOMA que Monsieur [M] [D] est redevable de la somme de 8542,13 euros au 30 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [M] [D] ne conteste pas le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme à titre provisoire, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 07 mars 2025 sur la somme de 4516,71 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [M] [D] demande à pouvoir solder sa dette en versant la somme de 100 par mois. Or, s’il évoque, une reprise à venir d’un emploi et un éventuel paiement par les assurances à raison de son accident de moto, cette amélioration prochaine alléguée de sa situation financière n’est qu’hypothétique à ce stade, et les versements proposés ne lui permettent pas de s’acquitter de sa dette en 24 mensualités.

Dans ces conditions, il ne pourra être fait droit à sa demande d’octroi de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espère, Monsieur [M] [D], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il convient, en équité, de débouter la SAEM ADOMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS recevable l’action de la SAEM ADOMA ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 14 novembre 2022 entre la [6] ADOMA et Monsieur [M] [D] concernant la chambre située [Adresse 3] sont réunies à la date du 08 avril 2025 ;

DÉBOUTONS Monsieur [M] [D] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ACCORDONS à Monsieur [M] [D] un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés à l’issue de ce délai ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAEM ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] à verser à la SAEM ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant de la redevance qui aurait été payée si le contrat s’était poursuivi et aux charges en sus ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] à payer à la SAEM ADOMA la somme provisionnelle de 8542,13 euros, selon décompte arrêté au 30 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation impayées, avec intérêt au taux légal à compter du 07 mars 2025 sur la somme de 4516,71 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DÉBOUTONS Monsieur [M] [D] de sa demande d’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] aux dépens ;

DÉBOUTONS la SAEM ADOMA de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection