TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 20]

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N° RG 24/57005 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57VQ

N° : 1

Assignations des :

08 et 11 Octobre 2024

EXPERTISE

[1]

[1] 3 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 avril 2025

par Pierre CHAFFENET, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], Représenté par son Président du Conseil Syndical exerçant la fonction de Syndic bénévole coopératif, en application de l’article 17-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : Madame [I] [O], née le [Date naissance 2] 1987 à [Localité 21],

[Adresse 5]

[Localité 13]

représenté par Maître David WOLFF de la SELEURL LEGAHOME, avocats au barreau de PARIS – #G153

DEFENDERESSES

S.A.S. [S]

[Adresse 3]

[Adresse 18]

[Localité 15]

SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS SMABTP

[Adresse 16]

[Localité 11]

représentées par Maître Valérie-Ann LAFOY, avocat au barreau de PARIS – #E0269

S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER PECORARI

[Adresse 17]

[Localité 14]

représentée par Maître Antoine SKRZYNSKI de la SELEURL SKR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #G0436

S.E.L.A.R.L. SAGL PATRIMOINE

[Adresse 1]

[Localité 10]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 26 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Pierre CHAFFENET, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

EXPOSE DU LITIGE

Le 28 février 2017, le syndicat des copropriétaires d’un ensemble en copropriété situé [Adresse 4] (ci-après le SDC), représenté par son syndic la SARL Citya immobilier Pecorari (ci-après la société Pecorari), a conclu avec la S.A.S. [S] un ordre de service pour réaliser des travaux d’étanchéité, par solution bitumineuse, du sol de la cour reliant des immeubles.

Le SDC expose que cette société a été choisie sur recommandation de l’architecte de la copropriété, Monsieur [D] [X], exerçant au sein de la SARL SAGL Patrimoine (ci-après la société SAGL).

La société [S] a adressé ses factures pour ces travaux les 14 mars et 17 novembre 2017.

Suivant un nouvel ordre de service signé le 19 juin 2018, des travaux de reprise de la couche d’étanchéité ont été réalisés par la société Ravel.

Le SDC, invoquant des infiltrations d’eau dans les caves situées en sous-sol de la copropriété, a mandaté Monsieur [L] [F], architecte DPLG, pour effectuer une visite des lieux et établir un rapport. Cet architecte a remis un compte rendu de sa visite réalisée le 28 février 2024, aux termes duquel il expose que : « les infiltrations sous le complexe d’étanchéité sont avérées et très probablement dues au manque de relevés règlementaires en périphérie de la cour ».

C’est dans ce contexte que par actes de commissaire de justice en date des 8 et 11 octobre 2024, le SDC a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris la société [S], son assureur la SAM société mutuelle d’assurance mutuelle du bâtiment et des travaux publics (ci-après la SMABTP), la société Pecorari ainsi que la société SAGL.

Aux termes de ses dernières écritures visées à l’audience, le SDC sollicite du juge des référés de :

« Vu les articles 145 et 835 du CPC ;

Vu L’article 11 du code de procédure civile ;

Vu l’article L. 131-1, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution ;

Vu l’article L. 124-3 du Code des assurances ;

Vu les articles 1134 et 1231-1 du Code civil ;

Vu la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Vu les pièces versées au débat,

(…)

— RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et l’y déclarer bien fondé ;

— DEBOUTER la SARL CITYA IMMOBILIER PECORARI de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— DESIGNER tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

SE RENDRE SUR PLACE sis [Adresse 4] après y avoir convoqué les parties ; y faire toutes constatations utiles sur l’existence des désordres allégués par la partie demanderesse dans l’assignation et éventuellement dans ses conclusions ; ou tout désordres postérieurs ou connexe à celle-ci ayant vraisemblablement la même cause ; ceci sans devoir solliciter d’ordonnance en extension de mission ;

DRESSER LA LISTE DES INTERVENANTS A L’OPÉRATION DE CONSTRUCTION concernés par ce ou ces désordres ;

DRESSER L’INVENTAIRE DES PIÈCES UTILES A L’INSTRUCTION DU LITIGE ;

ÉNUMÉRER LES POLICES D’ASSURANCES souscrites par chacun des intervenants ;

PRENDRE CONNAISSANCE DE TOUS DOCUMENTS (contractuels et/ou techniques), tels que plans, devis, marchés et autres ; entendre tous sachants ;

FAIRE PROCÉDER à toute investigation utile ;

DIRE si les travaux ont fait l’objet d’une réception tacite ou expresse, ou à défaut, DÉTERMINER leur date d’achèvement ;

CONSTATER les désordres, malfaçons ou non-façons alléguées par la partie demanderesse dans l’assignation ou ses conclusions ultérieures ; ou tout désordre postérieur ayant vraisemblablement la même cause ou origine, mais qui serait révélé postérieurement à sa désignation sans nécessité de solliciter d’ordonnance en extension de mission ;

EN INDIQUER LA NATURE, L’ORIGINE, L’IMPORTANCE ET LES IMPUTABILITÉS ;

PRÉCISER si les désordres rendent l’ouvrage impropre à sa destination ou compromettent sa destination ;

DONNER son avis sur les travaux de reprises nécessaires ; en chiffrer les coûts au regard des devis qui lui seront communiqués par les parties, et en déterminer les imputabilités ;

FOURNIR tous les éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

DIRE si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; le cas échant, AUTORISER leur réalisation par la demanderesse ou toute autre partie à charge de qui il appartiendra ;

— CONDAMNER la société SAGL PATRIMOINE, sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’issue d’un délai de 15 jours faisant suite à l’ordonnance à intervenir et durant un délai de 6 mois, à communiquer :

— son contrat de maîtrise d’œuvre s’agissant des travaux de création d’une étanchéité sur la courette de l’immeuble ;

— ses attestations d’assurances RC/RCD de l’année 2017 à 2024 inclus ;

— CONDAMNER la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’issue d’un délai de 15 jours faisant suite à l’ordonnance à intervenir et durant un délai de 6 mois, à communiquer la documentation de chantier de création d’une étanchéité sur la courette de l’immeuble, à savoir :

— Déclaration préalable de travaux diligentés en 2018/2018 au sein de la copropriété ;

— Autorisation d’urbanisme de ces mêmes travaux ;

— Déclaration d’ouverture de chantier de ces mêmes travaux ;

— Procès-verbaux de réception des travaux de la société [S] ou attestation d’achèvement et conformité ;

— Facture définitive des travaux de réfection des relevés de la courette de la société [S] ;

— Attestation de responsabilité civile professionnelle du Cabinet CITYA de 2017 à 2024 inclus, conditions générales et particulières de la Police.

— ORDONNER que l’équité commande que chacune des parties conserve à ce stade la charge de ses frais irrépétibles et des dépens ».

Aux termes de ses dernières écritures visées à l’audience, la société Pecorari sollicite du juge des référés de :

« Vu les articles 112, 145 et 117 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1792, 1792-1, 1991 et 2224 du Code civil,

Vu les articles 17, 17-1, 17-2 et 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 3 alinéa 1 er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi HOGUET »

(…)

IN LIMINE LITIS ET AVANT TOUT DEBAT AU FOND :

— ANNULER l’assignation du 8 octobre 2024 du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Adresse 19] ([Adresse 12]),

AVANT TOUT DEBAT AU FOND :

— FRAPPER D’IRRECEVABILITÉ l’action engagée par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] en ce que ses demandes sont prescrites,

— FRAPPER D’IRRECEVABILITÉ la demande en communication de pièces engagée par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] en ce qu’elle n’a pas précédé son assignation d’une mise en demeure préalable à CITYA IMMOBILIER PECORARI,

AU FOND :

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes principales et accessoires,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Antoine SKRZYNSKI en application 699 du Code de procédure civile ».

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 février 2025.

Lors de l’audience, le SDC rappelle les faits justifiant selon lui sa demande d’expertise quant à la couche d’étanchéité réalisée par la société [S]. Il fait observer la mission particulière devant être donnée à l’expert compte tenu de la nature des travaux et des désordres relevés.

Sur la nullité de l’assignation et les fins de non-recevoir soulevées par la société Pecorari, il souligne que Madame [O], propriétaire au sein de l’ensemble immobilier, a été régulièrement désignée pour le représenter en qualité de syndic bénévole. Sur la prescription, il relève n’avoir été pleinement en capacité de constater objectivement les désordres que le 28 février 2024, lors de la visite de Monsieur [F].

La société Pecorari conteste tout d’abord tout pouvoir régulièrement donné à Madame [O] pour représenter le SDC en demande, conformément à l’article 17-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Elle en déduit que l’assignation délivrée à la demande de Madame [O] en cette qualité est nécessairement nulle.

Elle expose par ailleurs que les travaux à l’origine du litige ont été achevés en 2017 et 2018, de sorte que le point de départ de la prescription doit être fixé, au plus tard, au 31 décembre 2018. Elle considère en conséquence que toute demande à son encontre est prescrite, le SDC n’ayant pas agi dans le délai de prescription quinquennal. Elle conclut également à l’irrecevabilité de la demande forcée de communication de pièces en l’absence d’envoi de la mise en demeure préalable mentionnée à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En réponse aux demandes de communication de pièces et d’expertise sollicitée, elle souligne que les fautes qui pourraient lui être reprochées restent purement hypothétiques et affirme avoir dûment transmis ses archives au nouveau syndic désigné après elle. Elle estime en outre que le SDC, ne rapportant pas la preuve d’une quelconque faute qui lui soit imputable en lien avec les désordres de nature décennale par ailleurs débattus, ne justifie pas la nécessité que soient produites les pièces qu’il réclame. Elle conteste enfin les posséder pour certaines d’entre elles.

Elle émet enfin les protestations et réserves d’usage au regard de la mesure d’expertise sollicitée.

La société [S] et la SMABTP déclarent également émettre les protestations et réserves d’usage sur la mesure d’expertise sollicitée. Elles précisent que la société [S] n’est pas en possession d’un procès-verbal de réception pour les travaux en cause.

A l’issue des débats, les parties ont été autorisées à présenter une note en délibéré pour communication du nom d’un expert disponible afin d’exécuter la mission envisagée. Aucune note n’a été adressée par les parties dans le délai fixé par le juge.

La société SAGL Patrimoine, régulièrement assignée, n’ayant pas constitué avocat, la présente décision sera réputée contradictoire.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample information de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures et aux explications développées oralement à l’audience par les parties.

MOTIFS

Conformément à l’article 117 du code de procédure civile, « Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

— Le défaut de capacité d’ester en justice ;

— Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

— Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice ».

En vertu de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Son article 17-1 dispose alors que : « Dans le cas où l’administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d’un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d’empêchement de celui-ci.

Le président et le vice-président sont l’un et l’autre révocables dans les mêmes conditions. L’assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.

L’adoption ou l’abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l’article 25 et le cas échéant de l’article 25-1 ».

Conformément aux articles 15 et 18 I de cette loi, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé de représenter le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et en justice, tant en demande qu’en défense, et notamment en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Ainsi que le rappelle la société Pecorari, il résulte de ces dispositions que le syndic représentant un syndicat des copropriétaires peut être soit professionnel, soit non-professionnel, soit le président du conseil syndical exerçant la fonction de syndic, dans le cas où le syndicat a adopté la forme coopérative prévue à l’article 17-1 de la loi susvisée.

En l’espèce, au sein de l’assignation délivrée par le SDC à chacun des défendeurs, il est fait état de ce que ce dernier est « représenté par son Président du Conseil Syndical exerçant la fonction de Syndic bénévole coopératif, en application de l’article 17-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : Madame [I] [O] (…) ».

Cette mention est reprise à l’identique dans les dernières écritures régularisées en demande.

Pour justifier de la qualité de sa représentante, le SDC produit un procès-verbal d’assemblée générale, au demeurant non signé, en date du 31 mai 2024 faisant état de ce que : « l’assemblée générale désigne [I] [O] en qualité de membre du conseil syndical. [I] [O] est aussi élu(e) président(e) du conseil syndical. Il / elle endosse le rôle de syndic de la copropriété (…) ».

Cependant, en application de l’article 17-1 susvisé de la loi du 10 juillet 1965 et ainsi expressément visée par le SDC, pour que cette désignation soit valable, il lui incombe en premier lieu de justifier de l’adoption de la forme coopérative prévue à l’article 14 de la loi, soit dès sa création par les copropriétaires, soit par l’adoption d’une résolution votée à la majorité absolue des voix.

Or, le SDC ne justifie par aucune pièce de l’adoption de cette forme selon l’une des deux options ainsi exposées.

Au surplus, ainsi que le relève avec intérêt et sans être démentie la société Pecorari, le SDC avait contracté avec elle-même, syndic professionnel, puis avec un autre syndic également professionnel après la révocation en 2019 du mandat les liant. Il s’en déduit que l’adoption de la forme coopérative résulterait d’une décision récente des copropriétaires, sans qu’aucun procès-verbal de l’assemblée générale ne vienne néanmoins le confirmer.

En conséquence, faute pour le SDC d’établir sa forme coopérative, il n’est pas non plus démontré que le mandat donné à Madame [O] le 31 mai 2024 serait valide et qu’elle disposerait des pouvoirs pour représenter le demandeur dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, les actes introductifs d’instance sont affectés d’un vice au sens de l’article 117 du code de procédure civile, en raison du défaut de pouvoir de Madame [O] figurant au procès comme représentante du SDC en demande.

Ces actes seront par conséquent annulés.

Le SDC, succombant, sera condamné aux dépens, avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter la demande de la société Pecorari au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Annulons les actes introductifs de la présente instance délivrés les 8 et 11 octobre 2024 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4],

Déboutons la SARL Citya immobilier Pecorari de sa demande au titre de ses frais irrépétibles,

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] aux dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître Antoine Skrzynski, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie, de plein droit, de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 20] le 16 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Pierre CHAFFENET