SG

F.C

LE 20 NOVEMBRE 2025

Minute n°

N° RG 21/04550 – N° Portalis DBYS-W-B7F-LI7U

[P] [Z] épouse [C]en son nom propre et comme héritière de M. [U] [Z] décédé

[A] [Z] épouse [I] en son nom propre et comme héritière de M. [U] [Z] décédé

[O] [Z] épouse [W] en son nom propre et comme héritière de M. [U] [Z] décédé

C/

S.A.S. HK CONSEIL,

[B] [H]

[M] [S] épouse [H]

Le 20/1125

copie exécutoire

copie certifiée conforme

délivrée à M^e DE LANTVY

copie certifiée conforme

M^e EON- GAVORY

M^e BERNIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

— ---------------------------------------------

PREMIERE CHAMBRE

Jugement du VINGT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,

Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,

Assesseur : Nadine GAILLOU, Magistrat honoraire,

Greffier : Sylvie GEORGEONNET

Débats à l’audience publique du 09 SEPTEMBRE 2025 devant Marie-Caroline PASQUIER, vice-présidente, siégeant en juge rapporteur, en présence de Falvien CRESCENT auditeur de justice, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 13 NOVEMBRE 2025 prorogé au 20 NOVEMBRE 2025.

Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

— --------------

ENTRE :

Madame [P] [Z] épouse [C]en son nom propre et comme héritière de M. [U] [Z] décédé le 12 janvier 2023

née le 30 Juin 1960 à [Localité 10], demeurant [Adresse 8]

Rep/assistant : Maître Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

Madame [A] [Z] épouse [I] en son nom propre et comme héritière de M. [U] [Z] décédé le 12 janvier 2023

née le 09 Juin 1964 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

Madame [O] [Z] épouse [W] en son nom propre et comme héritière de M. [U] [Z] décédé le 12 janvier 2023

née le 03 Janvier 1966 à [Localité 10], demeurant [Adresse 7]

Rep/assistant : Maître Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

DEMANDERESSES.

D’UNE PART

ET :

Monsieur [B] [H]

né le 01 Mars 1975 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Joachim BERNIER de la SELARL CLARENCE, avocats au barreau de NANTES

Madame [M] [S] épouse [H]

née le 03 Août 1980 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Joachim BERNIER de la SELARL CLARENCE, avocats au barreau de NANTES

Intervenant forcé

S.A.S. HK CONSEIL, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège , immatriculée au RCS de BRIEY sous le numéro 497 529 289 dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Pascale EON-GAVORY de la SELARL EON-GAVORY ET ASSOCIÉ, avocats au barreau de NANTES

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé les 21 et 23 décembre 2019, par l’intermédiaire de l’agence immobilière Century 21 Longchamp, Monsieur [U] [Z], Madame [P] [Z], épouse de Monsieur [K] [C], Madame [A] [Z] épouse de Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [Z], épouse de Monsieur [G] [W] (ci-après “les consorts [Z]”), ont conclu avec Monsieur [B] [H] et son épouse, Madame [M] [S], un compromis de vente portant sur une maison d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 10] ([Localité 9]-Atlantique), cadastrée section NO, numéro [Cadastre 5], moyennant le prix de 220 000 euros, outre les honoraires de l’agence immobilière s’élevant à la somme de 10 000 euros. Le coût prévisionnel des travaux était estimé à la somme de 214 000 euros.

La vente était notamment soumise à la condition suspensive d’obtention d’un prêt et à celle de l’obtention d’un permis de construire.

Le compromis comportait également une clause pénale mettant à la charge de celle des parties qui, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique, une pénalité d’un montant de 22 000 euros.

Il était stipulé que la vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 31 juillet 2020.

Le 5 février 2020, M. [H] et Mme [S] ont donné mandat à la société HK Conseil, exerçant son activité sous l’enseigne Crédit Expert, courtier-intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, de négocier pour leur compte un crédit pour financer l’acquisition de la maison.

M. [H] et Mme [S] ont obtenu leur permis de construire le 2 septembre 2020.

Par message électronique du 24 novembre 2020, l’étude notariale en charge de la réitération de la vente a informé les consorts [Z] que les acquéreurs n’entendaient pas donner suite au projet d’acquisition “compte tenu du recours à l’encontre du permis de construire”. Elle ajoutait qu’elle avait reçu “deux refus de prêts par mail (un mail du 19 novembre et un autre d’hier).”

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 mars 2021, les consorts [Z], par l’intermédiaire de leur avocat, ont mis en demeure en vain M. [H] et Mme [S] de réitérer la vente sous un délai de 15 jours ou, à défaut, de payer la somme de 22 000 euros au titre de la clause pénale contractuellement prévue.

Par actes du 27 octobre 2021, les consorts [Z] ont dès lors assigné devant le tribunal judiciaire de Nantes M. [B] [H] et Mme [M] [S], son épouse, en paiement de la clause pénale.

Par acte du 29 décembre 2021, M. [B] [H] et Mme [M] [S] ont assigné en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Nantes la société par actions simplifiée HK Conseil.

Les deux affaires ont été jointes par le juge de la mise en état le 15 mars 2022 par mention au dossier.

[U] [Z] est décédé le 12 janvier 2023 à [Localité 13] ([Localité 9]-Atlantique). Ses héritières sont ses trois filles, Mme [P] [Z], épouse de M. [K] [C], Mme [A] [Z] épouse de M. [Y] [I] et Mme [O] [Z], épouse de M. [G] [W].

En l’état de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 mars 2023, Madame [P] [Z], Madame [A] [Z] et Madame [O] [Z] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1104 et suivants du code civil, de:

condamner in solidum Monsieur [B] [H] et Madame [M] [S] à leur payer la somme de 22 000 €;débouter Monsieur [B] [H] et Madame [M] [S] de leur demande de condamnation à leur verser la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile;condamner in solidum Monsieur [B] [H] et Madame [S], ou, à défaut, la société HK Conseil à leur verser la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leur demande en paiement de la clause pénale, Mmes [Z] font valoir que M [H] et Mme [S] ont refusé de réitérer la vente, alors que les deux conditions suspensives ont été accomplies ou sont réputées l’être.

S’agissant de la condition suspensive tenant à l’octroi d’un prêt, elles font observer que les défendeurs font état de refus portant sur des demandes de prêt dont les caractéristiques sont différentes de celles prévues dans le compromis, notamment s’agissant du montant des prêts sollicités. Elles relèvent en outre que M et Mme [H] ne démontrent pas avoir sollicité le LCL aux fins d’obtention d’un prêt. Elles soulignent que le refus de prêt opposé par la Banque Populaire Grand Ouest le 12 février 2020, ne leur a été communiqué que dans le cadre de la présente procédure, soit postérieurement au délai imposé du 28 février 2020, et porte sur un mode de financement différent de celui prévu dans le compromis. Elles en concluent que c’est par la faute des acquéreurs que la condition suspensive liée à l’octroi du prêt n’a pu être levée. Elles font valoir que le fait que le courtier, avec lequel elles n’ont aucun lien contractuel, puisse être responsable de cette situation ne les concerne pas.

S’agissant de la condition suspensive liée à l’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours, elles soutiennent qu’il n’est pas démontré que le permis de construire obtenu ait finalement fait l’objet d’un recours gracieux. Elles relèvent que M et Mme [H] ne contestent pas la réalisation de cette condition.

Elles assurent par ailleurs qu’elles ont subi un préjudice lié au retard pris dans leur projet, alors même que le bien avait vocation à être vendu rapidement, et que ce préjudice est d’autant plus important que M et Mme [H] n’ont jamais répondu aux différentes sollicitations, notamment au courrier de mise en demeure du 18 mars 2021, par lequel il leur était demandé de réitérer la vente.

*

**

Dans le dernier état de leurs conclusions communiquées par RPVA le 5 mai 2023, M [H] et Mme [S] sollicitent du tribunal, au visa des articles 1103, 1991 et suivants du code civil, de voir :

A titre principal,

débouter les consorts [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;condamner les consorts [Z] à leur verser la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;condamner les consorts [Z] aux entiers dépens;A titre subsidiaire,

condamner la société HK Conseil à les garantir des condamnations pouvant intervenir à leur encontre dans le cadre de ladite procédure;condamner la société HK Conseil à leur verser la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;condamner la société HK Conseil aux entiers dépens.

A titre principal, ils soutiennent que le compromis de vente est caduc. Ils exposent qu’ils ont mandaté la société HK Conseil, aux fins de négocier pour leur compte un prêt aux conditions convenues par le compromis de vente auprès des établissements bancaires. Ils font état d’un refus opposé par la Banque Populaire Grand Ouest par mail du 12 février 2020 à leur demande de prêt, dont ils soulignent qu’elle portait sur le montant prévu dans la promesse. Ils précisent que ce mail de refus ne leur a été communiqué par la société HKL Conseil que dans le cadre de la présente procédure. Ils en concluent que la condition suspensive relative à l’obtention d’un crédit était défaillie dès le 12 février 2020.

Ils assurent que malgré leurs démarches, ils n’ont pas obtenu d’offre de prêt de la part des banques sollicitées avant la date prévue à la promesse, à savoir le 28 février 2020, et qu’ils ont relancé à maintes reprises la société HK Conseil. Ils estiment avoir satisfait à leur obligation de déposer une demande de prêt auprès des organismes financiers, les demandes formées par la société HK Conseil, pour leur compte, auprès de la Banque Populaire Grand Ouest et de BNP Paribas ayant fait l’objet de refus.

En réponse aux écritures des demanderesses, ils indiquent que le 8 février 2020, la société HK Conseil a sollicité une demande de prêt d’un montant de 460 000 € auprès de la société Banque Populaire Grand Ouest et que le fait que la société HK Conseil ait ensuite pris l’initiative de présenter d’autres demandes de prêts auprès d’établissements bancaires, avec des schémas de financement différents, est sans incidence. Ils en concluent qu’il y a lieu de constater que la condition suspensive relative à l’obtention d’un crédit est défaillie, que cette défaillance ne leur est pas imputable et que le compromis de vente signé les 21 et 23 décembre 2019 entre les parties est caduc.

A l’appui de leur demande subsidiaire tendant à être garantis par la société HK Conseil, M. [H] et Mme [S] exposent qu’ils ont transmis à la société qu’ils avaient mandatée l’ensemble des documents permettant la prise en charge de leur dossier, dont le compromis de vente signé les 21 et 23 décembre 2019, qu’ils l’ont relancée à maintes reprises afin de connaître l’état d’avancement des demandes effectuées auprès des établissements bancaires et qu’au cours du mois de novembre 2020, la société HK Conseil leur a transmis des attestations de refus de prêt bancaire émises par deux établissements bancaires.

En réponse aux écritures de la société HK Conseil, ils rappellent que n’étant pas des professionnels du crédit immobilier, ils ont fait le choix de mandater la société HK Conseil précisément pour que cette dernière accomplisse pour eux les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt conforme au compromis de vente signé les 21 et 23 décembre 2019. Ils assurent qu’ils ont expressément demandé à la société HK Conseil de rechercher une demande de financement auprès de la banque LCL. Ils reconnaissent que cela ne semble pas avoir été fait. Ils précisent que s’ils avaient dû faire ces démarches personnellement, ils n’auraient pas contracté avec la société HK Conseil.

Ils soutiennent qu’à suivre le raisonnement de la société HK Conseil selon lequel il ne lui revenait pas de solliciter une demande de prêt auprès de la LCL, elle ne justifie pas les en avoir informés, de sorte qu’elle a à tout le moins manqué à son devoir d’information et de conseil.

Ils contestent être responsables de l’erreur sur la durée du prêt à rechercher, rappelant que la société HK Conseil est la rédactrice du mandat et qu’elle disposait du compromis de vente régularisé les 21 et 23 décembre 2019. Ils soulignent qu’en tout état de cause, cette éventuelle erreur n’a pas d’importance dans le présent litige, étant de nature à faciliter l’octroi d’un prêt.

Ils estiment que si la demande de prêt formée par la société HK Conseil auprès de la Banque Populaire Grand Ouest ne devait pas être considérée comme conforme aux stipulations contractuelles s’agissant de la répartition entre prêt immobilier classique et prêt relais, l’objectif était de proposer un schéma de financement différent pour obtenir l’aval de la banque et qu’il ne pourrait qu’être constaté que la formulation de cette demande de prêt résulte de la seule initiative de la société HK Conseil. Ils s’étonnent, après lecture des écritures de la société HK Conseil, de ne pas avoir été informés au stade de la signature du mandat qu’il n’était pas possible de solliciter un prêt relais d’un montant de 152 600 €, tel que spécifié dans le compromis de vente, de sorte que la société HK Conseil a manqué à son obligation d’information et de conseil.

Ils observent par ailleurs que malgré leurs multiples relances, la société HK Conseil ne justifie d’aucune demande de financement entre le 12 février 2020 et le 6 octobre 2020.

*

**

Au terme de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 11 avril 2023, la SAS HK Conseil demande au tribunal, au visa des articles 1101, 1102, 1110, 1984 et suivants, 1231-1 et suivants, 1240, 1304 à 1304-7 du code civil, des articles L. 313-12 et L. 313-16 du code de la consommation, des articles L. 519-1 et suivants, R. 519-1 et suivants du code monétaire et financier, de:

constater les diligences conformes et infructueuses de recherche de prêt immobilier, pour la part qui lui incombait, entraînant la défaillance de la condition suspensive et la caducité du compromis de ventes des 21 et 23 décembre 2019, et le rejet de toute demande indemnitaire sollicitée par Mmes [Z];débouter M. [H] et Mme [S] de toutes leurs demandes et prétentions à son égard;débouter M. [H] et Mme [S] de leur demande de garantie à son égard de l’ensemble des condamnations, en principal, intérêts, frais et accessoires, pouvant être prononcées à leur encontre, ainsi que de toute garantie de paiement par eux au titre de l’article 700 du code de procédure civile;condamner M. [H] et Mme [S] au paiement de la somme de 2 175,60 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec versement selon l’article 699 du même code;condamner M. [H] et Mme [S] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Elle estime avoir parfaitement respecté les obligations mises à sa charge dans la recherche d’un prêt immobilier pour le compte de M. [H] et de Mme [S], en déposant des demandes de prêt conformes aux caractéristiques stipulées par les mandants. Elle précise qu’à la suite de la conclusion du compromis de vente les 21 et 23 décembre 2019, le système bancaire français est entré dans une période de restriction de l’accès au crédit immobilier. Elle rappelle qu’il n’existe pas de droit au crédit, de sorte que M. [H] et Mme [S] ne peuvent imputer à un tiers les conséquences d’un refus de crédit légitime, et que la charge de la preuve appartient aux mandants. Elle fait observer que le mandat a été conclu plus d’un mois après la conclusion du compromis, que ce retard est imputable à M. [H] et à Mme [S] et que ces derniers ont mal reporté la caractéristique de durée, à savoir 240 mois au lieu de 204 mois, ce qui toutefois ne porte pas à conséquence, cette erreur étant de nature à faciliter l’obtention du prêt. Elle estime qu’aucun manquement à une obligation de conseil ne peut lui être imputé, puisque l’obligation de conseil du courtier suppose et nécessite la proposition d’un prêt immobilier. Elle expose qu’elle a accompli des diligences pour l’obtention d’un prêt immobilier et ce, dès le 8 février 2020, auprès de la Banque populaire, puis le 6 octobre 2020, qu’elle a reçu un premier refus le 12 février 2020 motivé par le taux d’endettement, dont elle a fait part à M. [H] et Mme [S] lors d’un rendez-vous tenu le jour même. Elle précise qu’il ne lui appartenait pas d’informer les consorts [Z] ou leur notaire. Elle indique que la rémunération des courtiers en crédit dépendant de l’obtention d’un accord de prêt, ils font de leur mieux pour obtenir des propositions de prêt et qu’elle n’a aucun intérêt à empêcher l’accomplissement d’une condition suspensive d’obtention d’un financement. Elle expose qu’avec l’obtention du permis de construire le 2 septembre 2020, les coûts du projet se sont précisés et elle a évoqué plusieurs hypothèses. Elle précise qu’elle n’a pas disposé immédiatement des attestations de refus de prêt, pourtant sollicitées auprès des établissements bancaires concernés, ce que ces derniers n’ont aucune obligation de délivrer, de sorte qu’aucun grief à ce titre ne peut lui être adressé.

Après avoir rappelé que M [H] et Mme [S] sont seuls responsables de leurs obligations au titre du compromis de vente, contrat qui lui est étranger, la SAS HK Conseil soutient que les acquéreurs ne présentent aucune preuve de bon accomplissement de l’obligation de dépôt d’une demande de prêt auprès de la banque LCL. Si dans un SMS du 8 novembre 2020 M. [H] lui indiquait qu’il laissait à un de ses collaborateurs le soin de prendre attache avec la banque LCL, elle assure qu’elle n’avait pas cette obligation, qui incombait contractuellement à M. [H] et à Mme [S], qu’elle ne disposait d’aucune information de la part de ses mandants sur les contacts noués avec leur banque et que le contact avec la banque LCL ne lui incombait pas aux termes du contrat de mandat.

Elle précise qu’elle a formulé une demande conforme aux exigences des prêteurs, exposant que la pratique professionnelle des prêteurs ne permet pas de solliciter un prêt relais de 152 000 euros en présence d’un bien valorisé à 420 000 euros et affecté d’un capital restant dû de 200 000 euros, quelles que soient les stipulations établies par le compromis de vente.

*

**

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties à leurs dernières conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de la clause pénale contractuelle

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1304 du même code, la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

L’article 1304-3 du même code énonce que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

L’article 1304-5 alinéa 1er prévoit qu’avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l’obligation ; le créancier peut accomplir tout acte conservatoire et attaquer les actes du débiteur accomplis en fraude de ses droits.

L’article 1304-6 du même code énonce que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Il est constant que lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée, il appartient à l’emprunteur qui prétend s’exonérer de sa responsabilité de démontrer qu’il a accompli les démarches qui lui incombaient, afin d’obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, et qu’il a été empêché d’accomplir son obligation par des circonstances indépendantes de sa volonté. Si tel n’est pas le cas, la condition suspensive doit être réputée accomplie.

La condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie dès la délivrance d’une offre ferme et sans réserve caractérisant l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles

En l’espèce, le compromis de vente régularisé les 21 et 23 décembre 2019, constituant la loi des parties, prévoit, sous le paragraphe intitulé “réitération par acte authentique”, que la date du 31 juillet 2020 “n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut de s’être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre:

invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire, la somme de 22 000 euros;ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus.Dans les deux cas, l’agence aura droit à l’indemnisation prévue au paragraphe “honoraires de l’agence”.

Si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, les parties reprendront chacune leur entière liberté. Si un acompte a été versé par l’acquéreur, il lui sera alors restitué, le vendeur autorisant d’ores et déjà le séquestre à s’en dessaisir sans autre autorisation.”

Outre les conditions suspensives de droit commun, l’acte prévoit une condition suspensive d’obtention d’un financement et une condition suspensive d’obtention du permis de construire purgé de tout recours.

Il n’est en l’espèce pas discuté que cette dernière condition suspensive est accomplie.

S’agissant de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt, l’acte stipule que:

“L’acquéreur déclare que le financement de son acquisition sera réalisé avec l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les articles L. 313-1 et suivants du code de la consommation, pour un montant total de 461 000 euros, à concurrence de

308 400 euros dans le cadre d’un prêt immobilier classique, sur une durée maximum de 17 ans au taux maximum de 1,5% (hors assurances);un montant maximum de 152 600 euros dans le cadre d’un prêt relais d’une durée maximale de deux ans au taux maximum de 1,5% basé sur la vente d’un appartement, sis [Adresse 1] à [Localité 10], pour un prix maximum de 420 000 euros, déduction faite des prêts restant à solder d’un montant de 202 000 euros;et pour le surplus sans l’aide d’aucun prêt.

[…]

L’acquéreur s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès des deux établissements suivants:

LCL,Crédit Expert.

Il s’engage à en justifier au vendeur et au rédacteur des présentes dans un délai maximum de 15 jours à compter de la conclusion du présent compromis.

[…]

Chaque prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur d’une offre écrite, ferme et sans réserve, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées dans le délai de réalisation des présentes et, le cas échéant, par l’obtention de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque.

La réception de cette ou de ces offres de prêt devra intervenir au plus tard 28 février 2020.

L’acquéreur s’engage à notifier la non-obtention d’un prêt au vendeur et au rédacteur des présentes par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au plus tard le lendemain de ce délai. A défaut, le vendeur pourra le mettre en demeure de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition. La réponse de l’acquéreur devra être adressée sous les mêmes formes au domicile du vendeur indiqué en tête des présentes.

En cas de refus de prêt, l’acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts mentionné(s) ci-dessus par la production de tout refus de prêt émanant au minimum de deux organismes financiers, précisant, pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.

Passé ce délai de huit jours, et en l’absence de réponse de l’acquéreur, la condition suspensive sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans autre formalité, le vendeur retrouvant son entière liberté.

Pour sa part, l’acquéreur pourra, s’il en versé un, recouvrer son acompte en démontrant que la condition n’est pas défaillie de son fait et qu’il justifie avoir accompli les démarches nécessaires à l’obtention de son ou de ses prêts.

Si la condition est défaillie de son fait, le montant de l’acompte, s’il en a versé un, restera acquis au vendeur.”

Il est ensuite stipulé que:

“Si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’acquéreur, le vendeur pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts.”

En l’espèce, M. [H] et Mme [S] se prévalent de:

— un refus de prêt opposé par la Banque Populaire Grand Ouest le 12 février 2020, relatif à une demande de prêt formée le 8 février 2020 portant sur un financement total de 460 000 euros, se décomposant comme suit: 367 774 euros sur 240 mois à 1,05% et 94 000 euros en prêt relais, sans précision du taux et de la durée, qu’ils ne démontrent pas avoir transmis à Mme [Z] avant la présente procédure, en tout état de cause avant le 28 février 2020;

— un refus de prêt opposé par BNP Paribas le 4 novembre 2020, relatif à une demande de prêt déposée à une date non précisée portant sur un prêt classique d’un montant de 359 307 euros au taux de 1,40% hors assurance pour une durée de 300 mois et un prêt relais d’un montant de 294 000 euros, au taux de 1,40% hors assurance, pour une durée de 24 mois;

— un refus de prêt opposé par la Banque Populaire Grand Ouest le 19 novembre 2020, relatif à une demande de prêt déposée à une date non précisée portant sur un prêt classique d’un montant de 359 307 euros sur 240 mois et un prêt relais d’un montant de 294 000 euros, sans précision du taux;

Force est de constater que :

— la demande de prêt présentée à la Banque Populaire Grand Ouest le 8 février 2020 n’est pas conforme aux exigences contractuelles, en ce que s’il peut être considéré que le montant total emprunté correspond à celui indiqué dans le compromis (461 774 euros au lieu de 461 000 euros), il n’en est pas de même de la durée du prêt immobilier (240 mois au lieu de 204 mois) et le taux et la durée du prêt relais ne sont pas précisés;

— la demande de prêt auprès de BNP Paribas s’étant vue opposer un refus le 4 novembre 2020 ne satisfait pas davantage aux exigences de la condition suspensive stipulée dans le compromis, s’agissant du montant emprunté (359 307 euros au lieu de 308 400 euros pour le prêt classique et 294 000 euros au lieu de 152 600 euros pour le prêt relais, soit un total de 653 307 euros au lieu de 461 000 euros) et de la durée du prêt classique (25 ans au lieu de 17 ans);

— la demande de prêt auprès de la Banque Populaire Grand Ouest s’étant vue opposer un refus le 19 novembre 2020 ne comporte pas l’ensemble des caractéristiques permettant de s’assurer de la conformité de la demande de prêt aux stipulations contractuelles, en ce que le taux d’intérêt n’est pas précisé, et en tout état de cause, les montants sollicités sont supérieurs aux montant prévus dans le compromis de vente.

De manière surabondante, il peut être relevé que les deux derniers refus de prêt l’ont été postérieurement au 28 février 2020, date retenue par les parties dans le compromis de vente pour la réception des offres de prêt.

S’il ne peut être fait reproche aux acquéreurs de tenter d’obtenir un prêt d’une durée supérieure à celle stipulée dans le compromis, ils ne peuvent, en revanche, invoquer le bénéfice de la condition suspensive lorsqu’ils sollicitent un crédit pour un montant supérieur à celui prévu au compromis, ce qui constitue une aggravation des conditions d’octroi du prêt.

Il ressort donc de l’examen des pièces versées au dossier que les acquéreurs ne justifient pas d’une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans l’acte sous seing privé, ni de “refus de prêt émanant au minimum de deux organismes financiers, précisant, pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité”.

En tout état de cause, aucun de ces refus de prêt n’a été émis par la banque LCL, auprès de laquelle M. [H] et Mme [S] s’étaient pourtant engagés à déposer une demande de prêt.

Il peut être rappelé que la faute ou la carence du mandataire est inopposable aux vendeurs, tiers au contrat de mandat, et qu’un tel mandat ne décharge pas le mandant de ses propres obligations contractées envers les vendeurs, de sorte que la seule conclusion d’un mandat d’intermédiation en opérations de banques et services de paiement ne peut suffire pour considérer que l’échec de la condition suspensive d’obtention d’un financement ne serait pas imputable aux acquéreurs.

Il s’ensuit que la condition suspensive est réputée accomplie.

M. [H] et Mme [S] ne s’étant pas exécutés dans les dix jours de la mise en demeure du 18 mars 2021, ils seront donc condamnés au paiement de la clause pénale spécifiée dans le compromis, soit la somme de 22 000 euros.

Sur la demande en garantie

Aux termes de l’article 1991, alinéa premier, du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du même code dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Il ressort du contrat régularisé par les parties le 5 février 2020 que M. [H] et Mme [S] ont donné mandat à la SAS HK Conseil de négocier pour leur compte et au titre de leurs besoins personnels un crédit immobilier d’un montant de 460 000 euros d’une durée initiale de 240 mois, afin de financer l’acquisition d’une résidence principale et la réalisation de travaux immobiliers.

Il est spécifié que : “Ces caractéristiques constituent la demande du mandant, sous sa seule responsabilité. Il revient à ce dernier de formuler une demande conforme aux obligations que celui-ci pourrait avoir souscrites par ailleurs, notamment au moyen d’un contrat comportant la condition suspensive mentionnée par l’article L. 313-4 du code de la consommation.”

L’annexe 1 intitulée “votre demande” complétée par M. [H] et Mme [S] indique que leur besoin de financement porte sur la somme de 451 774 euros pour une durée de 16 années.

S’il est avéré que M. [H] a transmis à son courtier par messages électroniques du 27 décembre 2019 et du 4 février 2020 le compromis de vente régularisé les 21 et 23 décembre 2020, il n’entrait pas dans les obligations de la SAS HK Conseil dans le cadre du suivi du dossier de vérifier la conformité des demandes de crédit aux termes du compromis, ainsi que cela est d’ailleurs expressément rappelé dans le contrat signé le 5 février 2020, de sorte qu’aucun manquement à son devoir d’information et de conseil ne peut être retenu.

Aucune disposition de ce mandat ne prévoyant le dépôt d’une demande de prêt auprès de la banque LCL en particulier, il ne peut sérieusement être reproché à la SAS HK Conseil de ne pas l’avoir fait.

S’il est démontré que M. [H] a transmis à son courtier les coordonnées de son conseiller au sein de la banque LCL par SMS du 2 novembre 2020, lui laissant le soin de l’appeler, il n’est pas pour autant établi qu’il lui a expressément demandé de déposer une demande de prêt auprès de cet établissement bancaire, ainsi qu’il le prétend. En tout état de cause, force est de constater que selon l’acte des 21 et 23 décembre 2019, le terme fixé pour la réalisation de la condition suspensive de prêt expirait le 28 février 2020, soit neuf mois avant la transmission des coordonnées du conseiller au sein de la banque LCL.

Il ne saurait davantage être fait grief à la SAS HK Conseil d’avoir modifié la répartition entre prêt classique et prêt relais par rapport à celle figurant dans le compromis, dès lors que le montant global du prêt rentrait dans les prévisions du mandat.

De manière surabondante,le tribunal relève que M. [H] et Mme [S] ont signé le compromis de vente et étaient donc informés de la condition suspensive et en particulier de la nécessité de déposer une demande de prêt auprès de la banque LCL.

Aucune faute imputable à la SAS HK Conseil n’est donc caractérisée et le tribunal ne peut donc que rejeter la demande de garantie formée par M. [H] et Mme [S].

Sur les autres demandes

Succombant, M. [H] et Mme [S] seront condamnés aux dépens. Ils ne peuvent dès lors prétendre à l’octroi d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît équitable qu’ils prenne en charge les frais que Mmes [Z] ont dû engager pour faire valoir leurs droits en justice, à hauteur de la somme de 2 500 euros demandée, et les frais engagés par la SAS HK Conseil pour se défendre, à hauteur de la somme de 2 175,60 euros demandée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [H] et son épouse, Madame [M] [S], à payer à Madame [P] [Z], épouse de Monsieur [K] [C], Madame [A] [Z], épouse de Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [Z], épouse de Monsieur [G] [W], la somme de 22 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente régularisé les 21 et 23 décembre 2019;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [H] et son épouse, Madame [M] [S], à payer à Madame [P] [Z], épouse de Monsieur [K] [C], Madame [A] [Z], épouse de Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [Z], épouse de Monsieur [G] [W], la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [B] [H] et son épouse, Madame [M] [S], à payer à la SAS HK Conseil la somme de 2 175 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE l’intégralité des demandes présentées par Monsieur [B] [H] et son épouse, Madame [M] [S],

CONDAMNE Monsieur [B] [H] et son épouse, Madame [M] [S], aux dépens.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sylvie GEORGEONNET Marie-Caroline PASQUIER