TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 1]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00056 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C4KU

Le

Copie exécutoire + copie à M^e LEMONNIER

Copie exécutoire + copie à Me [N]

Copie à la sous-préfecture de ST QUENTIN

Copie dossier

JUGEMENT DU 29 MAI 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 824 541 148

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

M. [G] [F]

demeurant [Adresse 3]

assisté par M^e Pierre LOMBARD, substituant M^e Christophe MECHIN, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 06 Mars 2026 du juge des contentieux de la protection de [Localité 2], (Aisne), présidée par Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS, assistée de Nadia HESSANI, GREFFIER;

Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Nadia HESSANI

Le jugement suivant a été prononcé :

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 30 janvier 2024, la SCI MARIE DU FORT a donné à bail à Monsieur [G] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], à Saint Quentin (02100) pour un loyer mensuel de 395 € et 20 € hors charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du paiement des loyers et des charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 29 octobre 2024.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] par un acte du 27 janvier 2025 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré.

A l’audience du 6 mars 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES – comparante représentée – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [F] ; et de condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 8658,29 €, arriéré actualisé à la date du 2 mars 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Monsieur [G] [F] a comparu en personne, assisté de Maître [K], représentant Maître [N]. Il explique que si son conjoint avait effectivement rendu les clés à l’agence ARTHURIMMO, il entretenait pour sa part un conflit avec cette agence immobilière qui l’avait conduit à rendre les clés au commissariat de police. Il demande dès lors à titre principal le rejet des prétentions de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la fixation de sa dette au montant de 1.224 au 18 septembre 2024 et l’octroi des plus larges délais de paiement sur une durée de 24 mois. A titre reconventionnel, il sollicite la condamnation de la SAS CREDIT LOGEMENT SERVICES à lui payer la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice subi. Il sollicite enfin sa condamnation au paiement de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Aisne par la voie électronique le 29 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur la qualité à agir

Il est utile de rappeler que le dispositif VISALE, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 02 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans.

Au visa de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

A l’appui de sa demande, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse le contrat de cautionnement conclu le 30 janvier 2024 entre elle et la bailleresse ainsi qu’une quittance subrogative signée entre eux le 17 février 2026.

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits de la SCI MARIE DU FORT, bailleur.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 30 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article 4/5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.390€.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 décembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [G] [F] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [F] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8658,29 € à la date du 2 mars 2026.

Monsieur [G] [F] reconnait la dette locative pour les montants et les périodes suivantes :

— Avril 2024 : 145 euros,

— Juillet 2024 : 415 euros,

— Août 2024 : 415 euros,

— Septembre 2024 : 249 euros, soit un total de 1.224 euros.

Par ailleurs, Monsieur [Q] [B], partenaire lié au défendeur par un pacte civil de solidarité, déclare aux termes de son attestation en date du 15 septembre 2025 : " suite à l’infraction avec Arthurimmo, j’ai jeté mes clés sur le bureau de l’agence le 18 juin 2024 et mon conjoint Monsieur [F] [G] a rendu ses clés aux forces de l’ordre de [Localité 3] ". Il en résulte que Monsieur [G] [F] s’est dépossédé des clés à la date du 18 juin 2024 alors qu’il était titulaire du bail sur le logement litigieux prenait fin le 18 septembre 2024.

Toutefois, celui-ci ne rapporte pas la preuve de ce qu’il aurait informé le bailleur de la mise à disposition des clés au Commissariat de police de [Localité 3] et de la récupération effective de celles-ci par ces derniers.

Il en résulte que le bailleur n’a pas été en mesure de reprendre possession des lieux contrairement à ce qu’il indique.

Monsieur [G] [F] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 8658,29 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.390 € à compter du commandement de payer (29 octobre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [G] [F] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [G] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit un montant total de 415 euros qui apparaît de nature à réparer le préjudice subi par la SCI MARIE DU FORT du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu du déséquilibre des situations économiques respectives des parties, il convient de débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande fondée sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 janvier 2024 entre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et Monsieur [G] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], à [Localité 4], sont réunies à la date du 11 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8658,29 € (décompte arrêté au 2 mars 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024sur la somme de 1.390 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [G] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 360 € chacune et une 24 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [G] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [G] [F] soit condamné à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit d’un montant de 415 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande formulée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le Juge,