REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT QUENTIN

[Adresse 8]

MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 25/00098 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C7LV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 04 FEVRIER 2026

LA PRESIDENTE : Rose-Marie HUNAULT

GREFFIER : Céline GAU

DEMANDEUR

[Y] [K]

né le 13 Avril 1985 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marc ANTONINI, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN, substitué par M^e Aurélie DEHASPE, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDERESSE

[Z] [G] [D]

Née le 25 novembre 1954 à [Localité 9] (PORTUGAL)

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Christophe DONNETTE, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

La cause ayant été débattue à l’audience publique du 18 Décembre 2025 devant Rose-Marie HUNAULT, Présidente, statuant en matière de référés et assistée de Céline GAU, greffier.

Rose-Marie HUNAULT après avoir entendu les parties présentes en leurs observations, les a avisées que la décision serait rendue le 08 janvier 2026, prorogé au 15 janvier, au 29 janvier et au 04 février 2026, par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

La présidente, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 8 août 2012, [Y] [K] a fait l’acquisition d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 7], voisine de la propriété de [Z] [G] [D], située au [Adresse 3] à [Localité 6].

[Y] [K] a souhaité entreprendre des travaux de construction d’un bâtiment en fond de parcelle « sur la mitoyenneté de droite » et a déposé une demande de permis de construire à cet effet.

Par arrêté en date du 20 mars 2025, le Maire de la Commune de [Localité 6] a délivré un permis de construire. Les travaux de construction ont alors débuté.

Afin d’achever la construction, [Y] [K] a besoins d’un accès à la propriété de [Z] [G] [D] pour la réalisation de l’enduit du mur se trouvant en limite de propriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 juillet 2025, [Z] [G] [D] a refusé l’accès en se prévalant de son droit de propriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2025, [Y] [K] a assigné [Z] [G] [D] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN (02100) en demande de servitude dite « de tour d’échelle ».

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2025 et renvoyée plusieurs reprises jusqu’à l’audience du 18 décembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 8 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, prorogée au 4 février 2026.

PRETENTION ET MOYENS

Aux termes de l’acte d’assignation, [Y] [K] demande au juge des référés de :

Lui accorder une servitude temporaire de tour d’échelle comprenant l’autorisation de pénétrer sur la propriété de [Z] [G] [D] sise [Adresse 5] aux fins de procéder à la réalisation des travaux d’enduit du mur extérieur donnant sur ladite propriété ;Condamner [Z] [G] [D] à lui laisser l’accès à sa propriété ainsi qu’à toute personne à son service ou mandatée par lui pour la réalisation desdits travaux et à les laisser réaliser les travaux sans obstacle, et ce sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de refus pendant un délai de 3 mois ;Dit qu’il devra adresser à [Z] [G] [D] au moins 8 jours avant la réalisation des travaux, une lettre recommandée précisant les jours et plages horaires d’intervention des ouvriers ;Dit que le tour d’échelle sera autorisé pour une durée strictement nécessaire au déroulement des travaux et au maximum pour 15 jours à compter du début des travaux, hors intempéries éventuelles ;Condamner [Z] [G] [D] à lui payer une indemnité de 1.800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner [Z] [G] [D] aux entiers frais et dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, [Y] [K] fait valoir, en se prévalant des termes des dispositions de l’article 544 du code civil, que le droit d’échelle est une servitude qui consiste dans le droit, pour le voisin d’une propriété en limite séparative très proche, de disposer d’un accès temporaire à cette dernière, pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation et/ou à la construction de sa propriété. Il indique que pour pouvoir en bénéficier, il doit justifier de l’impérieuse nécessité d’effectuer les travaux, c’est-à-dire que de leur réalisation dépend la conservation de la construction existante. Il ajoute qu’en l’espèce, pour réaliser l’enduit du mur se trouvant en limite de propriété, l’entreprise chargée de réaliser les travaux doit impérativement avoir accès à la propriété voisine ce qui prouve le caractère indispensable des travaux et de l’accès au fonds voisin puisqu’il doit établir sa construction conformément au permis de construire qui lui a été accordé. Il précise que l’absence d’enduit sur le mur donnant en limite de propriété compromettra à terme la solidité de ce dernier puisque l’enduit extérieur permet de protéger le mur contre le temps et les intempéries.

Par ailleurs, il souligne que le refus de [Z] [G] [D] s’analyse en un abus du droit de propriété puisque le fait de refuser le tour d’échelle peut être considéré comme abusif lorsque le refus est sans motif sérieux.

Aux termes de ses conclusions, [Z] [G] [D] demande au juge des référés de :

Constater qu’elle ne s’oppose pas à la poursuite des travaux à condition que les ouvriers accèdent à sa propriété en démontant et remontant la clôture commune comme cela avait été fait antérieurement ;Dire que la construction devra impérativement être faite en brique.

Au soutien de ses prétentions, [Z] [G] [D] indique que les ouvriers ont déjà, sans difficulté, pénétré sur sa propriété en démontant et remontant une clôture commune. Elle demande à ce que le protocole d’accord transactionnel signé par les parties soit respecté puisqu’il avait été convenu que la construction serait faite avec des murs obligatoirement en brique à deux mètres de la clôture actuelle et non en limite. Elle souligne que l’attestation de Madame [U] est en contradiction avec l’arrêté du 20 mars 2025 autorisant le permis de construire qu’elle a elle-même signée. Elle ajoute que seul le permis de construire et l’arrêté du 20 mars 2025 ont valeur légale.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de servitude de tour d’échelle :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 835 alinéa 2 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Si selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, il est de jurisprudence constante qu’en vertu des obligations normales du voisinage et en cas de nécessité, un propriétaire peut être autorisé à passer, à titre temporaire, chez son voisin afin d’effectuer tous travaux indispensables, sous réserve que ceux-ci ne puissent être réalisés autrement et qu’il n’en résulte aucune sujétion intolérable et excessive pour le propriétaire voisin.

Il est admis que le refus d’un propriétaire d’autoriser le passage temporaire sur sa propriété pour l’exécution de travaux indispensables ne pouvant être réalisés autrement, constitue un abus du droit du propriétaire de jouir et de disposer de sa chose.

Pour être autorisée par le juge des référés, la servitude temporaire de passage pour travaux dite de tour d’échelle suppose pour les demandeurs de démontrer que les travaux sont nécessaires, qu’il n’existe pas d’autre solution technique pour les réaliser et que l’atteinte portée au droit de propriété des défendeurs apparaît justifiée et proportionnée aux fins poursuivies, en étant enfermée dans des conditions de durée et de nuisance encadrées.

En l’espèce, il ressort du permis de construire et des plans produits et des photos démontrant que les travaux en cours que les demandeurs justifient avec l’évidence requise en référé de la nécessité d’entreprendre, dans les meilleurs délais, l’enduit sollicité afin d’achever les travaux entrepris, d’assurer la solidité, l’étanchéité du mur et d’assurer la conservation du bâtiment.

Il est également démontré que compte tenu de la configuration des lieux, les travaux d’enduit ne peuvent être effectués par un autre moyen technique que par le passage sur le fonds voisin.

Enfin, compte tenu des modalités proposées, il est démontré qu’il n’en résultera pas pour le voisin une sujétion intolérable et excessive, n’excédera pas les inconvénients normaux du voisinage et ne sera pas disproportionnée par rapport à l’intérêt des travaux.

La partie défenderesse ne s’oppose pas à l’exercice du droit sollicité.

Il sera donc fait droit à la demande.

Il n’y a en revanche pas lieu d’assortir la présente décision d’une astreinte dès lors que la défenderesse ne s’oppose pas à l’exercice du droit sollicité.

Sur la demande reconventionnelle :

[Z] [G] [D] demande à ce que la construction soit faite en brique, alors que [Y] [K] soutient que le permis de construire prévoit des façades en brique rouges joints lissés ton pierre et un enduit ton pierre pour les façades mitoyennes.

La demande se heurte à une contestation sérieuse qui excède les pouvoirs du juge des référés.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

Par ailleurs, il résulte de l’article 696 du même code que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La servitude étant ordonnée à la demande de [Y] [K] et dans son intérêt exclusif, il convient de mettre à sa charge les dépens.

En outre, l’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens : dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il ne parait pas inéquitable, à ce stade de la procédure de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles qu’elles ont pu engager dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

FAIT DROIT à la demande de [Y] [K] de servitude temporaire de tour d’échelle comprenant l’autorisation de pénétrer sur la propriété de [Z] [G] [D] sise [Adresse 3] à [Localité 7] en démontant et remontant la clôture commune aux fins de procéder à la réalisation des travaux d’enduit du mur extérieur donnant sur ladite propriété ;

DIT qu’il devra adresser à [Z] [G] [D] au moins 8 jours avant la réalisation des travaux, une lettre recommandée précisant les jours et plages horaires d’intervention des ouvriers ;

DIT que le tour d’échelle sera autorisé pour une durée strictement nécessaire au déroulement des travaux et au maximum pour 15 jours à compter du début des travaux, hors intempéries éventuelles ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle formulée par [Z] [G] [D] ;

CONDAMNE [Y] [K] aux dépens ;

DEBOUTE [Y] [K] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision

En foi de quoi, la présente décision a été signée par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE