Tribunal Judiciaire de Sarreguemines, 1re chambre civile, 11 mai 2021, n° 16/01299

TJ Sarreguemines 11 mai 2021

Arguments

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Accepté
Inexécution du contrat de vente
La cour a constaté que l'immeuble n'a pas été livré achevé, engageant ainsi la responsabilité de la SCI AT pour inexécution du contrat de vente.
Accepté
Absence de plafond d'isolation phonique
La cour a reconnu que l'absence de plafond acoustique a dégradé la qualité de vie des copropriétaires, justifiant ainsi l'indemnisation pour préjudice de jouissance.
Accepté
Facturation excessive de surface
La cour a constaté qu'un trop-perçu a été facturé aux copropriétaires, justifiant ainsi le remboursement demandé.
Accepté
Absence de plafond d'isolation phonique
La cour a reconnu que l'absence de plafond acoustique a dégradé la qualité de vie des copropriétaires, justifiant ainsi l'indemnisation pour préjudice de jouissance.
Accepté
Absence de plafond d'isolation phonique
La cour a reconnu que l'absence de plafond acoustique a dégradé la qualité de vie des copropriétaires, justifiant ainsi l'indemnisation pour préjudice de jouissance.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné la SCI AT aux dépens, en raison de sa position de partie perdante dans le litige.

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Sur la décision

Référence :	TJ Sarreguemines, 1re ch. civ., 11 mai 2021, n° 16/01299
Numéro :	16/01299

Sur les parties

Avocat(s) :	Kérène RUDERMANNBernadette CONZELMANNPierre GANDARBertrand HOFFMANNFrançois GENYMathieu SCHWARTZArmand HENNARDFrédérique LOESCHERBarbara NIMESKERNHervé GOURVENNEC
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LAURA II c/ MUTUELLE DES

Texte intégral

Minute n° 2021 | 151 COUR D’APPEL DE METZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SARREGUEMINES

1ère Chambre Civile

I. 20N° RG 16/01299 – N° Portalis DBZK-W-B7A-CROM

LG/ED

JUGEMENT DU 11 MAI 2021

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

DEMANDEURS :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LAURA II, représentée par son syndic, l’EURL Y GESTION ayant son siège […] à […], elle-même représentée par son représentant légal : Monsieur X Y dont le siège social est sis 34 rue du Maréchal Foch – 57800

FREYMING-MERLEBACH

représenté par M^e François GENY, avocat au barreau de SARREGUEMINES

Monsieur Z AA né le […] à LA CHÂTAIGNERAIE (85) demeurant […]

représenté par M^e François GENY, avocat au barreau de SARREGUEMINES

Madame AB AC épouse AD née le […] à SAINT-AVOLD (57500), demeurant […]

représentée par M^e François GENY, avocat au barreau de SARREGUEMINES

Madame AE AF épouse AG née le […] à STRASBOURG (67000) demeurant […]

représentée par M^e François GENY, avocat au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDEURS :

LA SCP AJ-NODEE & LANZETTA, en votre qualité de Mandataire judiciaire de la SAS SANI REGUL prise en la personne de M^e AH AI AJ, demeurant […]

non représenté

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS ASSURANCES, dite MAAF, entreprise régie par le Code des Assurances, société d’assurance mutuelle à cotisations variables, prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis 9 rue de l’Amiral Hamelin – 75783 PARIS CEDEX 16

représentée par M^e Frédérique LOESCHER, avocat au barreau de SARREGUEMINES,

M^e Pierre GANDAR, avocat au barreau de METZ

Monsieur Z AK demeurant […] […]

représenté par M^e Frédérique LOESCHER, avocat au barreau de SARREGUEMINES,

M^e Pierre GANDAR, avocat au barreau de METZ

SCI LAURA II, inscrite au RCS de Metz, prise en la personne de son gérant dont le siège social est sis […] représentée par M^e Hervé GOURVENNEC, avocat au barreau de METZ, M^e Mathieu

SCHWARTZ, avocat au barreau de SARREGUEMINES

Monsieur AL AM exerçant à l’enseigne ENTREPRISE AM demeurant 4 rue du Chateau d’Eau – 57200 SARREGUEMINES

représenté par M^e Barbara NIMESKERN, avocat au barreau de SARREGUEMINES

SAS SANI REGUL, représentée par son Président dont le siège social est sis […]

non représentée

Monsieur AN AO exploitant les Etablissements AO demeurant 10 rue Henri Poincaré Zone Industrielle FATIMA

- 57150

CREUTZWALD

représenté par M^e Bertrand HOFFMANN, avocat au barreau de SARREGUEMINES,

M^e Bernadette CONZELMANN, avocat au barreau de METZ

GENERALI ASSURANCES, prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Armand HENNARD, avocat au barreau de SARREGUEMINES, M^e Kérène RUDERMANN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL SIÉGEANT A JUGE UNIQUE : Conformément aux articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile

Lors des débats :

Président Monsieur Ludovic GRÜNING, Président de la lère chambre civile

GREFFIER: Madame Emilie DUPONT, Greffier présent lors des débats et du prononcé du jugement

DÉBATS: 09 Mars 2021

JUGEMENT: Réputé contradictoire,

En premier ressort,

Prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe le 11 Mai 2021, par Monsieur GRÜNING, Président de la lère chambre civile,

Signé par Monsieur GRÜNING, Président de la 1ère chambre civile, et par Madame DUPONT, Greffier.

-0-0-0-0-0-0-

EXPOSE DU LITIGE

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile il est fait renvoi aux dernières conclusions des parties en l’état de la clôture de l’instruction.

MOTIFS DE LA DECISION

La SCI AT (promoteur assuré par Generali) a courant 2006 vendu sur plan un immeuble collectif situé […] à […].

Cette opération s’inscrit dans le cadre légal d’une vente en l’état futur d’achèvement. Parmi les acheteurs-propriétaires figurent en l’état actualisé notamment :

-pour les parties communes le syndicat des copropriétaires (avec habilitation à agir selon délibérations des 17.08.18 et 20.03.19 au dossier);

-pour les parties privatives 3 copropriétaires : M. AP, M^me AQ et Mme

AR (cf. attestation du notaire du 21.10.13 au dossier).

Le contrat de vente stipulait une livraison de l’immeuble achevé fin 2007 avec formalités de livraison (PV de réception) et paiement du solde du prix.

La construction de l’immeuble s’est faite sous la direction d’un architecte : M. AS, assuré en responsabilité professionnelle générale (point non contesté) par la MAF.

L’immeuble n’a jamais été livré achevé.

Les défauts poursuivis dans la présente procédure sont quasiment tous des non-achèvements:

1) Dans les appartements pas de plafonds acoustiques, pas de réseau TV câble, pas de motorisation des portes-fenêtres, pas de thermostats, pas d’étanchéité des balcons, garde-corps non conformes;

2) Dans les communs cage d’escalier, portail et local poubelles non conformes.

De 2007 jusqu’à la 1ère assignation du 15.02.10, les travaux se sont poursuivis de manière chaotique avec des réclamations incessantes. Parallèlement il semble que les acheteurs aient payé le prix et pris possession de l’immeuble.

Cette situation est en soi très anormale.

En principe la vente en l’état futur d’achèvement est encadrée dans un dispositif d’ordre public qui ne permet pas de livraison sans achèvement avec paiement du solde du prix, le tout sous le contrôle du le notaire.

Quoi qu’il en soit, l’immeuble n’a pas été livré achevé avec réception formelle ou prise de possession valant réception tacite vu les réclamations immédiates incessantes et ensuite le contentieux.

On se situe ainsi dans la phase contractuelle avant réception avec engagement immédiat de la responsabilité pour inexécution du vendeur. Cette responsabilité s’étend à l’architecte, dans son obligation de surveillance générale des opérations, vu l’ampleur des défauts et la dérive du chantier.

Dans cette configuration toute la discussion sur la garantie décennale, spécifique aux vices cachés lors de la réception, est hors sujet.

L’expertise Santolini montre que les défauts sont tous imputables à la conception et au suivi du chantier.

Dans l’imbroglio des marchés avec des débuts de travaux erratiques, il n’est pas possible

d’identifier une prestation clairement commandée et non réalisée par une des entreprises: les demandes contre les entreprises doivent être rejetées.

[…].280,80€ de finition calculée par l’expert Santolini viennent à la charge de la SCI AT et de l’architecte AS ainsi, théoriquement, que de leurs assurances.

Seule la SCI AT reste cependant en position d’assumer sa responsabilité.

Les demandes contre l’architecte AS sont en effet abandonnées après procédure collective sans déclaration au passif (situation qui rend inutile toute mention au dispositif au sujet de l’architecte AS).

Quant à l’assurance de la SCI AT (Generali), celle-ci a été assignée le 20.02.13, plus de deux ans après la 1ère assignation du 15.02.10: date de connaissance certaine du sinistre.

La prescription de deux ans de l’art. L114-1 du Code des assurances a joué. Les demandes contre Generali sont irrecevables comme prescrites.

Quant à l’assurance de l’architecte AS (MAF), celle-ci a été assignée le 26.02.14, plus de deux ans après la lère assignation du 15.02.10 date de connaissance certaine du sinistre. La prescription de deux ans de l’art. L114-1 du Code des assurances a joué. Les demandes contre la MAF sont irrecevables comme prescrites.

La SCI AT seule doit donc être condamnée à payer au syndicat de la copropriété et aux trois copropriétaires l’indemnisation chiffrée par l’expert, comme ils le demandent. Il est à noter que celle-ci doit avoir la capacité financière de sa responsabilité grâce au cautionnement du promoteur qui normalement n’a pas pu être levé.

S’ajoute l’indemnisation des 3 copropriétaires au titre du préjudice de jouissance pour absence de plafond d’isolation phonique. Ce défaut a généré un inconfort important, déclassant le standard d’habitation attendue bruit des voisins pendant une longue durée.

L’indemnisation sera chiffrée à 10.000€ par copropriétaire.

Une indemnisation supplémentaire de 1.000€ pour M. AP ne se justifie pas.

Un trop-perçu de surface pour 3.000€ doit être compté à chaque copropriétaire comme retenu par l’expert on leur a facturé trop de mètres carrés par rapport à ce qu’ils ont reçu.

S’agissant du parking (places handicapés comprises), il a été payé et livré de fait puisqu’il est utilisé par les copropriétaires. À cause du non-achèvement et de la confusion générale des opérations, le garage n’a cependant pas été correctement inscrit dans les actes de vente puisque la publication et l’imposition foncière sont restées au nom du vendeur. Les acheteurs ont légitimement refusé de signer de nouveaux documents pour rectification tant que leurs droits n’avaient pas été fixés. Cependant, indépendamment des formalités administratives, les garages apparaissent utilisables et l’expert n’a rien retenu à ce titre.

Dans ces conditions, il n’y a pas à ordonner de paiement d’argent pour qui que ce soit au titre du parking. Il faut juste régler les formalités. Ceci implique la validation de plans puis l’acceptation par les parties ou une décision de justice après expertise.

Comme il n’y a pas eu d’expertise sur ce point, le tribunal ne peut pas valider les plans et déclarer le transfert de propriété. Il ne peut qu’inviter les parties à régler la question à l’amiable ou à engager une nouvelle procédure.

Les demandes en l’état au titre du parking seront rejetées.

Fautive dans la livraison globale, la SCI AT ne peut s’en prendre qu’à elle-même si elle a payé des taxes foncières après la mise à disposition de l’immeuble. Sa demande de remboursement de taxe foncière doit être rejetée.

Il faut déduire la provision judiciaire de 13.500€ dont le paiement n’est pas contesté. Puisqu’il n’est pas fait état d’une ventilation particulière dans le paiement, il faut considérer que ce paiement s’est fait à parts égales: 4 pour chaque copropriétaire et la copropriété, soit 3.375€ chacun.

En l’état d’une violation flagrante du contrat de vente et de ses règles d’ordre public avec absence de soumission à l’expert du compte des paiements, le vendeur ne peut pas obtenir la déduction de prétendus soldes sur la seule foi d’une lettre d’une notaire. Il n’y aura pas de déduction à ce titre.

Après cette analyse, la liquidation du préjudice se calcule comme suit:

Indemnisation de chaque copropriétaire

Montant global HT expertise ⁸⁷.⁸⁰⁰,⁰⁰€

Quote-part 1/3 HT 29.2⁶⁶,⁶⁷€

Quote-part 1/3 TTC (TVA 19,6%) 35.0⁰²,⁹³€

10.000,00€ Trouble de jouissance plafond phonique

3.000,00€ Trop perçu

- 3.375,00€ Déduction quote-part provision

44.627,93€ Total TTC

Indemnisation de la copropriété

32.000,00€ Montant global HT expertise

38.272,00€ Montant global TTC (TVA 19,6%)

- 3.375,00€ Déduction quote-part provision

34.897,00€ Total TTC

Les sommes porteront intérêts au taux légal et non à l’index de la construction vu le trouble de jouissance et la déduction de provision, facteurs hors construction stricte. Le point de départ sera la dernière réunion d’expertise (08.07.11) faute de datation plus proche des calculs de l’expert (il n’a pas daté son rapport).

Ainsi :

La SCI AT sera condamnée à payer à chacun des 3 copropriétaires la somme de 44.627,93 € TTC avec intérêts au taux légal à compter du 08.07.11.

La SCI AT sera condamnée à payer au syndicat de la copropriété la somme de 34.897,00 € TTC avec intérêts au taux légal à compter du 08.07.11.

Les parties seront invitées à régler la question du garage à l’amiable ou à engager une nouvelle procédure.

Le reste des demandes doit être rejeté.

Partie perdante, la SCI AT paiera les dépens dont référé / expertise RG 1.99.10 outre 6.000€ de frais irrépétibles aux 3 copropriétaires et au syndicat de copropriété pris ensemble.

L’ancienneté du litige commande l’exécution provisoire totale sauf dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au Greffe,

CONDAMNE la SCI AT à payer à chacun de M. Z AP, M^me AB AR épouse AU, M^me AE AV épouse AQ la somme de 44.627,93 € TTC avec intérêts au taux légal à compter du 08.07.11.

CONDAMNE la SCI AT à payer au syndicat des copropiétaire de la résidence AT ([…] – […]) la somme de 34.897,00 € TTC avec intérêts au taux légal à compter du 08.07.11.

INVITE les parties à régler la question du parking à l’amiable ou à engager une nouvelle procédure.

CONDAMNE la SCI AT aux dépens dont référé / expertise,

CONDAMNE la SCI AT à payer au syndicat des copropiétaire de la résidence AT ([…] – […]), M. Z AP, M^me AB AR épouse AU, M^me AE AV épouse AQ ensemble la somme de 6.000€ au titre des frais irrépétibles.

REJETTE toutes les autres demandes.

ORDONNE l’exécution provisoire totale sauf dépens.

Le Greffier: Le President

^J^U^D^I^CDICIAIR^C^I^A^I^R^E