TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5] Référés JCP

Minute n°

N° RG 9.N° RG 23/00063 – N° Portalis DBZK-W-B7H-DMQI CIV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 DECEMBRE 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE :

S.A.S. BRICKS GESTION 1 REPRESENTEE PAR SON PRESIDENT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [R]

demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-001452 du 22/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représenté par M^e Estelle BATON, avocat au barreau de SARREGUEMINES

SIÉGEANT :

Président : Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Madame Mégane SCHERER, Greffière,

présente lors des débats et du prononcé de l’Ordonnance

DÉBATS à l’audience publique du 02 OCTOBRE 2025

ORDONNANCE : Contradictoire,

En premier ressort,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 04 DECEMBRE 2025,

Par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

Signée par Monsieur Jean-Yves ZORDAN, Juge des contentieux de la protection,

et par Madame Mégane SCHERER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 31 janvier 2020, la société BNC a donné à bail à M. [C] [R] un appartement à usage d’habitation, situé dans un immeuble de rapport [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer de 250 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 20 euros.

Suivant acte de vente du 1er mars 2022, la société BNC a cédé l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] comportant 7 logements à usage d’habitation à la société BRICKS GESTION 1.

Suivant acte du 12 décembre 2022, la société BRICKS GESTION 1 a fait délivrer à M. [C] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour paiement de la somme de 1640 euros en principal au titre des loyers et provisions sur charges dues impayés pour la période de mars 2022 à décembre 2022.

Le locataire n’ayant pas régularisé la situation d’impayés dans le délai de 2 mois du commandement de payer, la société BRICKS GESTION 1 l’a assigné en référé suivant acte du 29 mars 2023 en demandant au juge des contentieux de la protection de constater la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion de M. [C] [R], de le condamner à payer par provision une indemnité d’occupation et la somme de 1929 euros au titre de l’arriéré locatif au 9 mars 2023.

Après plusieurs renvois de l’affaire, et suivant conclusions du 3 juin 2024, la société BRICKS GESTION 1 a déclaré que M. [C] [R] avait payé intégralement sa dette locative de sorte qu’elle renonçait à toutes ses demandes à l’exception de la somme réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Dans le dernier état de ses conclusions du 19 août 2025, M. [C] [R] demande au juge des contentieux de la protection, à titre reconventionnel, de condamner la société BRICKS GESTION 1 à lui payer la somme de 1693.26 euros indument versée au bailleur, la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [C] [R] expose que la somme de 1693.26 euros se décompose comme suit :

—  670.59 euros au titre du trop perçu arrêté au mois de juillet 2025

—  17.50 euros au titre de la révision du loyer des mois de février et mars 2023

—  4.86 euros au titre de la révision du loyer de février 2025

—  282.00 euros au titre de l’allocation CAF du mois de juillet 2025

—  580.00 euros au titre du remboursement des provisions sur charges de la période de février 2020 à avril 2022 non justifiées et prescrites

—  138.31 euros au titre des frais de commandement débités le 1er février 2023

Suivant conclusions du 13 août 2025, la société BRICKS GESTION 1 a demandé au juge des contentieux de la protection de rejeter la demande reconventionnelle de M. [C] [R] au motif qu’elle se heurte à une contestation sérieuse.

A l’audience du 2 octobre 2025, les conseils des parties ont comparu et maintenu leurs demandes.

Il convient de se reporter aux conclusions de chacune des parties pour un plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les parties s’accordent sur le fait que le litige concerne uniquement le décompte locatif du bailleur et le remboursement des provisions sur charges de la période de février 2020 à avril 2022, non justifiées et prescrites.

Sur la demande au titre de l’indu

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’alinéa 2 du même article ajoute que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Une provision peut être allouée même si le montant de l’obligation est encore sujet à controverse, dès lors que le principe même de l’obligation n’est pas sérieusement contestable (Com. 11 mars 2014, pourvoi n° 13-13.304).

Ainsi les dispositions précitées exigent seulement la constatation de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable comme condition à l’octroi d’une provision par le juge des référés.

Il est rappelé qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du requérant n’apparaît pas immédiatement vain, et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond, qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point, si les parties entendaient saisir le juge du fond ; qu’en conséquence, la contestation sérieuse est celle qui paraît susceptible de prospérer au fond.

En l’espèce, il ressort du décompte du bailleur arrêté au 18 juillet 2025 que le compte du locataire apparaît créditeur à hauteur de 670.59 euros. Il apparaît dès lors que les parties s’accordent à minima pour dire que la somme précitée s’analyse comme un trop-perçu du bailleur qu’il lui appartient de restituer au locataire.

Il apparaît également à la lecture du décompte que la somme de 138.31 euros a été portée en compte au débit du locataire la somme de 138.31 au titre des frais de contentieux et de procédure, alors même qu’aucune décision judiciaire n’a mis cette somme à la charge de M. [C] [R].

S’agissant des autres sommes réclamées par M. [C] [R] à la société BRICKS GESTION 1 et notamment celle réclamée au titre du remboursement des provisions sur charges de la période de février 2020 à avril 2022 non justifiées et prescrites, la demande est sérieusement contestable en ce sens qu’il s’agit d’une période de location antérieure à la vente de l’immeuble à la société BRICKS GESTION 1.

Il y a contestation sérieuse dès lors que l’un des moyens de défense opposé à la prétention n’est pas manifestement vain, qu’il existe une incertitude sur le sens dans lequel trancherait le juge du principal s’il venait à être saisi ; le critère de l’absence de contestation sérieuse étant constitué par l’évidence du droit, son incontestabilité manifeste, la certitude absolue de son existence, le juge des référés étant alors le juge de l’évidence.

En conséquence, la société BRICKS GESTION 1 est condamnée à payer par provision à M. [C] [R] la somme de 801.90 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

En l’espèce, le juge des contentieux de la protection n’est investi que des pouvoirs du juge des référés. L’examen des demandes en paiement de dommages-intérêts formées par la locataire nécessite l’appréciation d’une faute commise par la bailleresse, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, ce qui amènerait le juge des référés à connaître du fond du litige.

Dès lors, il ne peut y avoir lieu à référé concernant la demande de dommages et intérêts de M. [C] [R] qui relève du juge du fond.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Chacune des parties succombant pour une partie de ses demandes, les dépens de la présente instance seront partagés par moitié entre les parties.

Pour ces mêmes motifs, les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société BRICKS GESTION 1 à payer par provision à M. [C] [R] la somme de 801.90 euros avec intérêts à compter de l’ordonnance ;

DEBOUTE M. [C] [R] du surplus de ses demandes qui se heurtent à une contestation sérieuse ;

CONDAMNE la société BRICKS GESTION 1 d’une part, M. [C] [R] d’autre part, aux dépens partagés par moitié entre les parties ;

REJETTE les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Mégane SCHERER Jean-Yves ZORDAN