TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025, après prorogation

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :

Le 18 juillet 2025

à M^e BURTEZ Olivier

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00946 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6BKL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MERLAN 135, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier BURTEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [M]

né le 05 Mars 1972 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 8 décembre 2004 avec prise d’effet au 1er décembre 2004, la SCI les 3G a donné à bail à Monsieur [O] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 265 euros, outre 15 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MERLAN 135 a fait signifier à Monsieur [O] [M] par exploit de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 1.189,25 euros en principal, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 février 2025, la SCI MERLAN 135 a fait assigner Monsieur [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 24 avril 2025, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail au 25 novembre 2024 pour défaut de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer et ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef,

— condamner à titre provisionnel Monsieur [O] [M] à :

. la somme de 2.314,45 euros comptes arrêtés au 6 janvier 2025 au titre de la dette locative, sous réserve de réactualiser la demande au jour de l’audience,

. une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, charges en sus, jusqu’à la libération effective des lieux,

— le condamner à la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant les frais de commandement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025, au cours de laquelle la SCI MERLAN 135, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 3.384,16 euros, selon décompte en date du 22 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [O] [M] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2025, prorogée au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 10 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 24 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

La SCI MERLAN 135 justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 septembre 2024.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 8 décembre 2004 contient une clause résolutoire, en son article III, stipulant un délai de deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 septembre 2024, pour la somme en principal de 1.189,25 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 novembre 2024.

Monsieur [O] [M] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [M] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [O] [M] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 316,30 euros, à compter du 26 novembre 2024 et de condamner Monsieur [O] [M] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [O] [M] reste devoir la somme de 3.263,35 euros, à la date du 22 avril 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, arrêté au 22 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus et déduction faite des frais de commandement de payer d’un montant de 120,81 euros qui sont à inclure au poste des dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [O] [M], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Monsieur [O] [M] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3.263,35 euros correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, arrêté au 22 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI MERLAN 135 les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 décembre 2004 entre la SCI MERLAN 135 et Monsieur [O] [M] concernant le logement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 25 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI MERLAN 135 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [M] à verser à la SCI MERLAN 135, à titre provisionnel, la somme de trois mille deux cent soixante-trois euros et trente-cinq centimes (3.263,35 euros), décompte arrêté au 22 avril 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupations, terme du mois d’avril 2025 inclus ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [M] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit trois cent seize euros et trente centimes (316,30 euros), à compter du 26 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [M] aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [M] à verser à la SCI MERLAN 135 une somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION