AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 AVRIL 2026

N° RG 25/00421 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LO6Y

Minute JCP n° 238/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. SAUL’SCIMMO

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Marine KLEIN-DESSERRE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C300

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [S] [U] [D]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [I] [A],

demeurant [Adresse 5]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER LORS DES DEBATS : Marc SILECCHIA

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Amélie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 26 février 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Maître Marine KLEIN-DESSERRE par voie de case ( +pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Monsieur [S] [U] [D] par LS ( +pièces)

à Monsieur [I] [A] par LS ( + pièces)

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2023, la SCI SAUL’SCIMMO a donné à bail à M. [S] [U] [D] un appartement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 300 euros, et 30 euros de provisions sur charges.

Un acte de cautionnement a été établi par M. [I] [A] le 28 février 2023.

Le contrat de bail mentionne M. [I] [A] comme caution solidaire du bail.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 octobre 2024 (avis CCPAEX le 2 octobre 2024), la SCI SAUL’SCIMMO a fait signifier à M. [S] [U] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1910 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Une sommation de payer a été signifiée à la caution le 14 octobre 2024.

Par lettre datée du 20 décembre 2024, M. [D] a adressé un congé à son bailleur, mentionnant un préavis d’un mois.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 juin 2025 à M. [S] [U] [D], et le 17 juin 2025 à M. [I] [A], la SCI SAUL’SCIMMO a fait assigner ces derniers en référés devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

· constater la résiliation du bail,

· ordonner l’expulsion de M. [S] [U] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, faute de libération volontaire des lieux dans les 2 mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

· condamner solidairement M. [S] [U] [D] et Monsieur [I] [A] au paiement des sommes suivantes :

o une provision de 1461,29 euros à valoir sur la dette locative due au 2 décembre 2024,

o une indemnité d’occupation mensuelle de 300 euros, outre 30 euros de charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, tout mois commencé étant dû en intégralité, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ;

o la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens, y compris les frais du commandement de payer, la notification à la CCAPEX, la dénonciation à la caution et le coût de l’assignation ;

La SCI expose notamment que M. [D] se maintient dans le logement malgré le congé donné le 10 décembre 2024, et ajoute que M. [D] ne s’est pas acquitté de sa dette suite au commandement de payer, de sorte que les effets de la clause résolutoire sont acquis.

La préfecture de la Moselle a été avisée électroniquement de l’assignation le 20 juin 2025.

*

Par courrier réceptionné le 27 novembre 2025 au Tribunal, M. [A] a sollicité la résiliation de son engagement de caution. Il relevait que son engagement de caution ne visait aucune durée, et qu’il n’avait jamais reçu de copie du contrat de bail, de sorte qu’il n’a pas été mis en mesure de connaître précisément l’étendue de son engagement. Il ajoutait avoir réalisé différents paiements afin de limiter les impayés. Il demandait à être libéré de toutes dettes restantes, et demandait que celles-ci soient mises à la charge du locataire.

À l’audience du 27 novembre 2025, le demandeur a maintenu ses demandes.

Monsieur [A], comparant, a repris les termes de son courrier du 27 novembre 2025, et demandé à être dégagé de son engagement de caution. Il a rappelé avoir fait plusieurs règlements au bailleur.

M. [D], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu.

À l’audience du 22 janvier 2026, M. [A] a repris ses demandes tendant à être dégagé de son engagement de caution. Il a indiqué que le propriétaire ne lui a pas communiqué les éléments du bail au moment de son engagement. Il a ajouté avoir transmis son courrier du 27 novembre 2025.

Par conclusions datées du 21 janvier 2026, déposées au SAUJ le 22 janvier 2026, la SCI SAUL’SCIMMO reprend les termes de son assignation, et demande par ailleurs au juge de débouter M. [D] et M. [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, en ce y compris les demandes de résiliation de l’acte de cautionnement.

À cet égard, la SCI soutient que M. [A] s’est engagé pour toute la durée du bail, et qu’il n’a pas procédé à la résiliation unilatérale de la caution directement entre les mains du bailleur, comme il en a la possibilité s’agissant d’un engagement de caution à durée indéterminée. Elle retient que le courrier adressé au tribunal n’était pas adressé au bailleur. Elle ajoute que si M. [A] entendait résilier unilatéralement son acte de caution, la résiliation ne prendrait effet qu’au terme du contrat de location.

La SCI ajoute que le décompte transmis au commissaire de justice tenait déjà compte des règlements opérés par la caution.

Par courrier électronique du 22 janvier 2026 adressé à la SCI, et remis au tribunal le 26 février 2026, M. [A] a repris ses contestations relatives à l’irrégularité de son engagement de caution. Il relève en outre que l’acte de cautionnement, stipulé pour une durée indéterminée, lui ouvre le droit à une résiliation unilatérale. Il retient que les dettes postérieures ne peuvent pas lui être imputées.

*

À l’audience du 26 février 2026, à laquelle l’affaire a été retenu, la SCI SAUL’SCIMMO, représentée, et M. [A], ont repris et maintenu leurs demandes.

Monsieur [A] a indiqué que M. [D] perçoit des salaires et n’assume pas ses loyers. M. [A] a ajouté avoir pour sa part 800 euros de loyers mensuels à assumer, outre 450 euros de crédit à la consommation ainsi que ses différentes charges, et qu’il ne s’en sort pas.

La SCI a soutenu que l’acte de cautionnement était valide et que le juge n’était pas compétent pour résilier la caution. Elle a ajouté qu’à supposer que la résiliation soit valable, cela ne jouerait que pour l’avenir. Elle a ajouté qu’il restait l’arriéré au 2 décembre 2024 outre les indemnités d’occupation. Elle a retenu que M. [A] avait reconnu être caution, puisqu’il avait payé. Elle ajoute que dans l’acte de caution, il a reconnu avoir reçu une copie du contrat de bail ;

M. [D] n’était ni comparant, ni représenté, ni excusé aux différentes audiences.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal, les parties présentes avisées.

*

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [S] [U] [D] assigné à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Le 2 octobre 2024, la CCAPEX a été avisée électroniquement du commandement de payer délivré aux locataires.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la SCI SAUL’SCIMMO aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la régularité de l’engagement de caution de M. [A] :

Aux termes de l’article 22-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa version en vigueur au 26 décembre 2021 (date d’établissement de l’acte de caution) :

Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

(…)

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, si M. [A] conteste avoir reçu le contrat de bail et, ainsi, ne pas avoir connu l’étendue de son engagement, il résulte pour autant de l’engagement de caution versé qu’ « un exemplaire du bail [lui] a été remis » ; cet engagement reprend par ailleurs manuscritement le montant du loyer ( 300 euros). En conséquence, le moyen soulevé est inopérant.

En revanche, force est de constater que dans le cadre de la présente instance, M. [A] a fait connaître, contradictoirement, sa volonté de se voir délier de son engagement de caution.

Dans la mesure où son engagement de caution était à durée indéterminée, M. [A] a la possibilité de résilier son engagement à l’échéance de chaque renouvellement de bail.

Dès lors, le bail ayant été souscrit le 1er mars 2023 pour une durée de 3 ans renouvelable, la résiliation sollicitée par M. [A] prendra effet au terme de ces 3 ans, soit au 1er mars 2026.

M. [A] sera en revanche solidairement tenu de la dette locative de M. [D] jusqu’au 1er mars 2026, en vertu de son engagement de caution.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er mars 2023, du commandement de payer délivré le 2 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au mois d’avril 2025, que la SCI SAUL’SCIMMO rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers et charges impayés.

Aux termes du décompte joint à l’assignation, la somme due s’élevait à 1461,29 euros (mois de décembre 2024 inclus).

Par décompte actualisé au mois d’avril 2025, la SCI indique que la somme due s’élève à : 2715,72 – 225,72 (frais de procédure) = 2490 euros (échéance d’avril 2025 incluse).

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 2 mois (le bail étant antérieur à la réforme entrée en vigueur le 29 juillet 2023) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié aux locataires par commissaire de justice en date du 2 octobre 2024. Ce commandement vise un délai de 2 mois pour s’acquitter de la somme due.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai précité.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois mentionné par le commandement de payer, soit le 2 octobre 2024 à 24 heures ; il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er mars 2023 à compter du 3 décembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [S] [U] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif (étant observé que si M. [D] a donné congé par courrier du 10 décembre 2024, il se trouve toujours dans les lieux à ce jour) ;

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [S] [U] [D] :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux.

La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 décembre 2024 ; depuis cette date et jusqu’à la libération des lieux, M. [S] [U] [D] s’est trouvé occupant sans droit ni titre.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation à compter du 3 décembre 2024, égale à 300 euros par mois, outre 30 euros de provisions sur charges, tel que sollicité, et de condamner M. [S] [U] [D] au paiement de cette indemnité à compter du 3 décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux ( la libération des lieux impliquant nécessairement la remise des clés au bailleur).

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement M. [S] [U] [D] et M. [I] [A] aux entiers frais et dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer, de dénonciation à la caution, et d’assignation.

Il convient également de condamner solidairement M. [S] [U] [D] et M. [I] [A] à payer à la SCI SAUL’SCIMMO la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

*

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référés, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE la SCI SAUL’SCIMMO recevable en ses demandes ;

SE DECLARE compétent pour statuer sur la demande reconventionnelle relative à la contestation de l’engagement de caution de M. [I] [A] ;

DECLARE régulier l’engagement de caution de M. [I] [A] en garantie du contrat de bail du 1er mars 2023 ;

DEBOUTE en conséquence M. [I] [A] de sa demande reconventionnelle en annulation de son engagement de caution ;

DIT que l’engagement de caution de M. [I] [A] se trouve résilié à compter du 1er mars 2026, date d’expiration de la durée triennale du bail, et que M. [I] [A] sera libéré de tout engagement à l’égard de la SCI SAUL’SCIMMO à compter de cette date ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er mars 2023 entre la SCI SAUL’SCIMMO d’une part, et M. [S] [U] [D] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à compter du 3 décembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 3 décembre 2024,

ORDONNE l’expulsion de M. [S] [U] [D] ainsi que de tout occupant et tout bien s’y trouvant de son chef, des locaux situés [Adresse 6],

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par M. [S] [U] [D] à compter du 3 décembre 2024, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme de 300 euros par mois, outre 30 euros de provisions sur charges, cette indemnité étant révisable selon les conditions contractuelles du bail ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [A] et M. [S] [U] [D] à payer à la SCI SAUL’SCIMMO provisionnellement la somme de 2490 euros (échéance d’avril 2025 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus arrêtés au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [A] et M. [S] [U] [D] à payer à la SCI SAUL’SCIMMO la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [I] [A] et M. [S] [U] [D] aux entiers frais de commissaire de justice exposés à ce jour par la SCI SAUL’SCIMMO dans le cadre de la procédure d’expulsion locative ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que la présente ordonnance sera transmise par le Greffe au représentant de l’Etat.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Vice Présidente, assistée de Madame KLEIN, greffière ;

Le Greffier La vice-présidente