COUR D’APPEL DE COLMAR

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION DU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 9]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

_________________________

N° RG 24/00212 – N° Portalis DB2D-W-B7I-COSV

_________________________

exécutoire au demandeur – défendeur

copie au demandeur – défendeur

le

Minute N° 25/00264

JUGEMENT

DU 14 Octobre 2025

__________________________________________

PARTIE DEMANDERESSE :

M. [C] [M]

né le 15 Février 1980 à [Localité 13], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Flora NOACCO, avocat au barreau de STRASBOURG

Mme [U] [H] [M]

née le 09 Avril 1982 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Flora NOACCO, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE DÉFENDERESSE :

M. [I] [O]

né le 04 Janvier 1994 à , demeurant [Adresse 3]

non comparant

Mme [Z] [N]

née le 17 Mars 1995 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe JAUTZY, avocat au barreau de SAVERNE

M. [B] [N]

né le 01 Décembre 1972 à [Localité 13], demeurant [Adresse 2]

non comparant

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Françoise REINHARDT, Président

Myriam WIRTZ, Greffier

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe,

Rendu par décision Réputée contradictoire, en premier ressort,

Signé par Françoise REINHARDT, Juge et Myriam WIRTZ, Greffier.

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 28 septembre 2023, M. [C] [M] et Mme [U] [M] ont consenti à M. [I] [O] et Mme [Z] [N] un bail portant sur un local à usage d’habitation de neuf pièces, comportant un jardin, une terrasse et une cave, situé à [Localité 12], le loyer étant fixé à 1 390 euros et l’acompte sur charges à 15 euros par mois.

Un dépôt de garantie de 1 390 euros a été versé par les locataires.

Monsieur [B] [N] a signé un acte de cautionnement.

Par actes de commissaire de justice délivrés respectivement les 18 juillet, 30 juillet et 1er août 2024, le bailleur a fait citer M. [O], Mme [N] et M. [N] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins d’obtenir l’expulsion des locataires, et la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de différents montants.

Les locataires ont quitté le logement et un état des lieux de sortie a été établi le 21 octobre 2024.

En l’état de ses dernières conclusions, le bailleur demande au tribunal, avec exécution provisoire, de constater la résiliation du bail au 3 juillet 2024, subsidiairement de la prononcer, et de condamner solidairement les trois défendeurs au paiement des sommes suivantes :

—  4 862,75 euros au titre des arriérés de loyer et charges pour la période du 1er mars au 3 juillet 2024 ;

—  5 030,80 euros au titre des indemnités d’occupation dues jusqu’au départ des locataires ;

—  5 777,43 euros en réparation de dégradations ;

—  2 764,68 euros au titre d’une perte de loyers ;

—  1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens, comprenant le coût d’un commandement d’huissier, de sa dénonciation à la caution et du PV d’huissier dressé à l’occasion de l’état des lieux.

Mme [N] admet être redevable d’un montant de 9 014,55 euros, dont elle souhaiterait s’acquitter par versements mensuels de 300 euros.

Elle conteste les autres demandes et conclut au partage des dépens.

Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais.

M. [N], cité à personne, et M. [O], cité à domicile, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est rappelé à titre liminaire qu’en cas d’absence du défendeur, le juge, en application des dispositions de l’article 472 du CPC, ne peut faire droit à la demande que si elle lui apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acte signé par M. [B] [N] :

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au contrat :

« La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

L’article 2297 du code civil prévoit quant à lui :

« A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. »

En l’espèce, l’acte de cautionnement comporte bien une mention manuscrite mentionnant le montant du loyer, sans qu’il soit possible d’être certain qu’elle est de la main de M. [N].

En revanche, les exigences de l’article 2297 du code civil ne sont pas satisfaites puisque la mention ne comporte aucune limite à l’engagement en ce qui concerne « les charges récupérables, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locative, les frais de procédure, indemnités, pénalités et dommages et intérêts », cette énumération, particulièrement large et imprécise, ne permettant certainement pas à la caution de connaître l’étendue de son engagement.

Une réouverture des débats sera en conséquence ordonnée, les parties étant invitées à se prononcer sur la régularité formelle de l’acte de cautionnement.

Sur la demande en résiliation du bail :

S’il est exact, comme le soutient Mme [N], que la demande tendant à la résiliation du bail est devenue sans objet du fait du départ des locataires, il convient néanmoins de statuer sur la date de cette résiliation et sur les frais du commandement visant la clause résolutoire.

Par actes d’huissier des 26 avril et 2 mai 2024, dénoncé à la caution par acte d’huissier du 7 mai 2024, le bailleur a fait signifier à ses locataires un commandement de payer un arriéré de loyers et charges.

Les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Le bail est donc résilié de plein droit depuis le 3 juillet 2024, ce dont le bailleur a entendu se prévaloir en engageant une procédure d’expulsion.

Les frais du commandement et de sa dénonciation seront mis à la charge des locataires.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Le bailleur met en compte une somme de 4 862,75 euros représentant l’arriéré de loyers et charges au jour de la résiliation du bail.

Ce montant n’est pas contesté par Mme [N].

Si M. [O] a quitté les lieux avant la résiliation du bail, il n’a pas résilié le contrat dans les formes légales et n’a, ni demandé, ni a fortiori obtenu du bailleur une décharge du paiement du loyer.

Le contrat de bail comporte une clause prévoyant la solidarité des locataires dans le paiement du loyer.

M. [O] sera donc condamné solidairement avec Mme [N] au paiement de la somme de 4 862,75 euros.

Le bailleur met par ailleurs en compte des indemnités d’occupation échues entre la résiliation du bail et la remise des clés par Mme [N].

Celle-ci n’en conteste pas le montant et sera donc condamnée au paiement de la somme mise en compte à ce titre, soit 5 030,80 euros.

La clause de solidarité prévue au bail ne concerne pas les indemnités d’occupation.

M. [O] a quitté les lieux le 25 novembre 2023, ce dont le bailleur était parfaitement informé, puisqu’il lui a fait délivrer le commandement visant la clause résolutoire à sa nouvelle adresse.

Aucun montant ne sera donc mis à la charge de M. [O] au titre des indemnités d’occupation.

Sur la demande relative aux frais de remise en état du logement :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.

Le bailleur produit l’état des lieux établi en début de bail, montrant que le logement était en très bon état lorsque les locataires y sont entrés.

Il produit également un état des lieux de sortie établi en présence de Mme [N], faisant apparaître un certain nombre de dégradations, et cinq factures de remise en état portant sur un montant total de 7 167,40 euros.

Ces factures seront examinées ci-après au regard de l’état des lieux de sortie, du fait que le locataire n’a pas l’obligation de remettre le logement à neuf à son départ, la vétusté n’étant pas à sa charge, ainsi que du fait qu’en l’espèce, la durée d’occupation des lieux n’a été que d’un an.

— Sur la facture de la SARL L’Art et le Bois dans l’habitat, d’un montant de 971,31 euros :

Cette facture porte sur le remplacement d’un sol stratifié, de 12 mètres linéaires de plinthes, de divers éléments d’une fenêtre ainsi que d’un store, sans précision quant à la pièce du logement concernée par ces travaux.

Le bailleur ne précise pas davantage quelle est la pièce concernée.

La lecture du PV de constat permet de supposer qu’il s’agit de la chambre 2.

Mme [N] n’admet que le remplacement du store à hauteur de 165 euros HT, soit 181,50 euros TTC.

L’état des lieux de sortie indique que le parquet était gondolé (et non « gorgé d’urine » comme l’écrit le bailleur), sans aucune précision sur l’ampleur de ce désordre, l’unique photographie produite pour le démontrer étant inexploitable ; il est d’ailleurs regrettable qu’une seule photographie peu lisible soit fournie sur ce point, alors que dix photographies ont été prises de la porte de cette même pièce.

Il est en conséquence impossible d’apprécier si le remplacement du parquet était nécessaire.

Les photographies montrent des plinthes décollées sur un angle, ce qui ne justifie pas le remplacement de la totalité des plinthes.

Il n’est en revanche pas contestable que la poignée de fenêtre et la grille d’aération étaient manquantes.

Les allégations de Mme [N] quant au fait que la poignée n’était pas fonctionnelle ne sont étayées par aucun élément de preuve et sont contredites par l’état des lieux d’entrée qui ne signale aucun désordre.

Les photographies font également clairement apparaître que les menuiseries de la fenêtre étaient fortement dégradées.

Ne seront retenus sur cette facture que les deux derniers postes, pour un total de 324 euros HT, soit 356,40 euros TTC.

— Sur la facture de la SAS RNV Parquet, d’un montant 847 euros :

Cette facture porte sur la rénovation des marches de l’escalier intérieur.

Mme [N] conteste la totalité de cette facture, qu’elle qualifie toutefois de devis, alors qu’il s’agit bien d’une facture.

Si l’état des lieux de sortie montre bien la présence de traces sur les marches, il ne s’agit pas, comme l’affirme le bailleur, de « profondes griffures, coups et impacts », à une exception près.

La rénovation de onze marches s’apparente à une remise à neuf qui n’est pas à la charge du locataire.

Seul l’un des impacts photographiés justifiait la rénovation d’une marche, qui sera donc admise à hauteur de 77 euros TTC.

— Sur la facture de la SASU ESP pro, d’un montant de 2 282,50 euros :

Cette facture porte sur le nettoyage du logement.

Mme [N] conclut au rejet total de ce poste.

Au regard de l’état des lieux de sortie, il ne peut pas être soutenu, comme le fait le bailleur, que la locataire « n’a effectué aucun nettoyage en quittant le logement ».

Les photographies produites montrent au contraire un logement globalement propre, avec toutefois :

— des appuis de fenêtres et grilles d’aération poussiéreux ;

— des robinetteries présentant, selon les termes du constat, des traces de calcaire ;

— un four et une paroi de douche non nettoyés

ce qui peut justifier au maximum dix heures de ménage et l’utilisation de produits professionnels.

Un montant de 500 euros TTC sera retenu au titre du ménage du logement.

Les photographies du constat montrent en revanche que jardin et terrasse n’ont pas été entretenus.

Les frais de remise en état du jardin et de la terrasse seront admis pour un montant de 533,50 euros selon le devis auquel la facture se réfère.

Un montant total de 1 033,50 euros sera retenu pour ce poste.

— Sur la facture de l’entreprise J. Jund, d’un montant de 466,59 euros :

Cette facture porte sur le remplacement de têtes thermostatiques, le nettoyage de filtre et de joints dans la salle de bains.

Mme [N] admet le coût des têtes thermostatiques, soit 77 euros TTC.

Ces désordres sont relevés dans l’état des lieux de sortie.

Rien ne justifie de ne pas prendre en compte la main d’œuvre facturée pour le remplacement des têtes thermostatiques.

La somme de 466,59 euros sera donc intégralement retenue.

— Sur la facture de M. [Y] [T], d’un montant de 2 600 euros :

Cette facture porte sur la réfection de la peinture de la cage d’escalier, du dégagement, de la chambre 2, de la cuisine, du salon et du séjour, ainsi que la remise en peinture de trois portes.

Mme [N] admet une somme de 270 euros pour la remise en peinture des portes ainsi qu’une somme de 100 euros pour des retouches.

Aucune mention ne figure dans le procès-verbal quant à l’état des murs du salon séjour ; la mise en compte de la réfection de la peinture de cette pièce est donc totalement injustifiée.

Il en est de même de la remise en peinture du plafond de la chambre 2.

Les traces de salissures sur les murs de la cuisine, de même que dans le dégagement et la chambre 2, impliquent un nettoyage, mais non une réfection totale de la peinture.

Les « coulures et salissures » sur les murs de la cage d’escalier ne sont absolument pas visibles sur l’unique photographie jointe au constat.

Le montant de 100 euros admis par Mme [N] pour des retouches apparaît toutefois insuffisant pour un lessivage des murs de la cuisine, du dégagement et de la chambre 2.

Un montant de 400 euros sera retenu, soit un montant total de 670 euros pour le lessivage et la remise en peinture de trois portes.

Un montant total de 2 603,49 euros sera donc mis à la charge de Mme [N], dont à déduire le dépôt de garantie, soit un solde de 1 213,49 euros.

Ainsi qu’il a été indiqué plus haut, la clause de solidarité prévue au bail ne concerne que les loyers.

Il résulte d’une attestation produite par le bailleur, jointe à un courrier de M. [O] en date du 7 mars 2024, que celui-ci a quitté le logement dès le 25 novembre 2023, de sorte qu’il ne l’a occupé que pendant moins de deux mois.

Les dégradations, causées en partie par les chiens de Mme [N], ne lui apparaissent donc pas imputables, et les frais de remise en état ne seront pas mis à sa charge.

Sur les frais du procès-verbal d’état des lieux de sortie :

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, Mme [N] a proposé à son bailleur par courrier du 1er octobre 2024 d’établir amiablement un état des lieux ; à la date convenue, elle a restitué les clés du logement sans aucune difficulté.

Il n’est ainsi justifié d’aucune circonstance rendant impossible l’établissement amiable d’un état de lieux de sortie.

Le bailleur sera en conséquence débouté de sa demande de prise en charge par les locataires du coût du procès-verbal établi par huissier.

Sur la demande de dommages et intérêts pour remise en location tardive :

Il résulte du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre la perte de loyer subie pendant la remise en état du logement.

Les factures produites montrent que les travaux ont tous été réalisés au courant du mois de novembre 2024.

Une indemnité équivalente à un mois de loyer, soit 1 390 euros, sera donc mis à la charge de Mme [N].

Sur la demande de délais :

Si l’article 1343-5 du code civil permet d’octroyer des délais de paiement compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, ceux-ci sont limités à 24 mois.

En l’espèce, Mme [N] est condamnée au paiement d’un montant total de 12 497,04 euros, outre les dépens et l’indemnité envisagée au titre de l’article 700 du CPC.

Elle propose d’acquitter sa dette par versements mensuels de 300 euros, soit sur une durée de 42 mois.

Cette durée excédant le délai pouvant être accordé par le juge, il ne peut y être fait droit.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sans qu’il soit nécessaire de le préciser dans le jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 3 juillet 2024 ;

CONDAMNE M. [I] [O] et Mme [Z] [N] solidairement à payer à M. [C] [M] et Mme [U] [M] les sommes de :

—  4 862,75 euros au titre des loyers dus jusqu’à la résiliation du bail ;

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

—  131,24 euros et 73,80 euros au titre du commandement d’huissier visant la clause résolutoire et de sa dénonciation aux cautions ;

CONDAMNE Mme [Z] [N] à payer à M. [C] [M] et Mme [U] [M] les sommes de :

—  5 030,80 euros au titre des indemnités d’occupation ;

—  1 213,49 euros au titre des frais de remise en état ;

—  1 390 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Mme [Z] [N] de sa demande de délais de paiement ;

DÉBOUTE M. [C] [M] et Mme [U] [M] de leurs plus amples demandes, comprenant la demande relative aux frais de constat d’huissier ;

CONDAMNE M. [I] [O] et Mme [Z] [N] aux dépens ;

et avant dire droit :

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du 9 décembre 2025, à 14H00, salle 7 ;

INVITE les parties, pour cette date, à se prononcer sur la régularité de l’acte de cautionnement signé par M. [B] [N] au regard des prescriptions des articles 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 2297 du code civil ;

RÉSERVE les droits des parties et les dépens concernant la demande formulée à l’encontre de M. [B] [N].

Le greffier, Le juge,