COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/02665 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EUCL

N° : 25/00376

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [K]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Marie QUESTE, avocate au barreau de BLOIS

Madame [B] [O] épouse [K]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Marie QUESTE, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [W]

[Adresse 5]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-41018-2025-000403 du 13/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

non comparant, ni représenté

Madame [E] [W]

[Adresse 5]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-41018-2025-00412 du 13/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

non comparante, ni représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Septembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Marie QUESTE

EXPÉDITIONS : Monsieur [N] [W], Monsieur [E] [W],

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 9 avril 2022, Monsieur [X] [K] et Madame [B] [O] ont donné à bail à Monsieur [N] [W] et Madame [E] [W] un logement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 800 euros.

Le 8 avril 2024, les bailleurs ont fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 690 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 9 avril 2024, Monsieur [X] [K] et Madame [B] [O] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte d’huissier en date du 20 août 2024, Monsieur [X] [K] et Madame [B] [O] ont assigné Monsieur [N] [W] et Madame [E] [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [N] [W] et Madame [E] [W] solidairement au paiement des sommes suivantes :

* 3 032,33 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, arrêté au 8 juin 2024, échéance de juin 2024 incluse ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;

* 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 21 août 2024.

À l’audience du 3 septembre 2025, Monsieur [X] [K] et Madame [B] [O], représentés par leur Conseil, s’en rapportent aux termes de leur assignation qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1er septembre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 12 223 euros, échéance de septembre 2025 incluse.

Au soutien de leurs prétentions, ils se fondent sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [N] [W] et Madame [E] [W] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, ils précisent, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [N] [W] et Madame [E] [W] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Les locataires étaient représentés à l’audience du 8 janvier 2025. Bien que régulièrement avisés de la date de renvoi, ils n’ont pas comparu à l’audience du 3 septembre 2025.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Loir et Cher le 21 août 2024 soit deux mois au moins avant la première audience.

Par ailleurs, Monsieur [X] [K] et Madame [B] [O] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 avril 2022, du commandement de payer délivré le 8 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er septembre 2025 que Monsieur [X] [K] et Madame [B] [O] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Monsieur [N] [W] et Madame [E] [W] seront condamnés à leur payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 12 223 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [N] [W] et Madame [E] [W] le 8 avril 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 8 juin 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 9 avril 2022 à compter du 9 juin 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [W] et Madame [E] [W] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [N] [W] et Madame [E] [W]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 juin 2024. Monsieur [N] [W] et Madame [E] [W] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [N] [W] et Madame [E] [W] au paiement de cette indemnité à compter du 9 juin 2024 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 1er septembre 2025.

Conformément à la clause de solidarité stipulée au contrat de bail , l’indemnité d’occupation est due solidairement par Monsieur [N] [W] et Madame [E] [W]..

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [W] et Madame [E] [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 8 avril 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX Il convient également de condamner in solidum Monsieur [N] [W] et Madame [E] [W] à verser à Monsieur [X] [K] et Madame [B] [O] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [X] [K] et Madame [B] [O] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 avril 2022 entre Monsieur [X] [K] et Madame [B] [O] d’une part et Monsieur [N] [W] et Madame [E] [W] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 9 juin 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [W] et Madame [E] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [N] [W] et Madame [E] [W] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Monsieur [N] [W] et Madame [E] [W] à payer solidairement à Monsieur [X] [K] et Madame [B] [O] la somme de 12 223 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse,

CONDAMNE Monsieur [N] [W] et Madame [E] [W] à payer solidairement à Monsieur [X] [K] et Madame [B] [O] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’octobre 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Monsieur [N] [W] et Madame [E] [W] à payer in solidum à Monsieur [X] [K] et Madame [B] [O] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [N] [W] et Madame [E] [W] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 8 avril 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

La Greffière, La Juge des contentieux de la Protection,