TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/00277 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2P6K

Minute : 25/380

Association COALLIA

Représentant : M^e François-luc SIMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0411

C/

Monsieur [H] [F] [G] [Z]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Mars 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Association COALLIA, anciennement dénomée AFTAM

Siège social, [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e François-Luc SIMON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [F] [G] [Z]

demeurant [Adresse 10]

[Adresse 3]

chbre D04D43

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

L’association COALLIA a pour mission l’accueil et la formation de populations éprouvant des difficultés particulières et propose notamment une offre de logement spécifique afin d’assurer l’hébergement et le logement de transition des personnes en difficulté d’insertion sociale.

Elle a notamment pour objet la gestion d’activité ou d’établissements appartenant au secteur du logement social et très social, l’insertion et l’accompagnement social pour la réalisation duquel elle effectue toutes opérations immobilières ainsi que les prestations liées à l’hébergement, l’intermédiation locative, la dispense de soins, le soutien et l’accompagnement social, la restauration et la blanchisserie.

Dans le cadre de son objet social elle exploite une résidence sociale, proposant un accueil en logement foyer.

Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2021, l’association COALLIA a mis à la disposition de Monsieur [H] [F] [G] [Z] un logement D-04D43 situé résidence sociale COALLIA [Localité 9], [Adresse 3] à [Localité 6], pour une durée d’un mois renouvelable, moyennant une redevance mensuelle de 494,29 euros.

Par lettre recommandée en date du 23 mai 2023, non réclamée, l’association COALLIA a adressé à Monsieur [H] [F] [G] [Z] une mise en demeure de payer les redevances de 1986,23 euros. Par lettre recommandée du 9 novembre 2023, reçue le 14 novembre 2023, l’association COALLIA a notifié la résiliation du contrat de résidence.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, l’association COALLIA a fait assigner Monsieur [H] [F] [G] [Z] aux fins de :

➢

à titre principal,constater l’acquisition de la clause résolutoire,constater que Monsieur [H] [F] [G] [Z] est occupant sans droit ni titre,ordonner que Monsieur [H] [F] [G] [Z] devra libérer les lieux occupés dès signification du jugement à intervenir, à défaut de départ, ordonner son expulsion ainsi que tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, avec dispense de l’application du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,ordonner que le sort des meubles soit régis par les dispositions des articles R433-5 et R433-6 du code des procédures civiles d’exécution, aux frais, risques et périls du défendeur,condamner Monsieur [H] [F] [G] [Z] au paiement de la somme de 3537,54 euros au titre des redevances impayées au 10 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,condamner Monsieur [H] [F] [G] [Z] à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance mensuelle jusqu’à libération des lieux,rejeter toute demande de délai,➢

à titre subsidiaireprononcer la résiliation du contrat de résidence, avec les mêmes conséquences,➢

à titre très subsidiaire en cas d’octroi de délais de paiement,ordonner à Monsieur [H] [F] [G] [Z] de s’acquitter de la redevance au taux fixé,ordonner la déchéance du terme des délais en cas de non-paiement d’une seule mensualité à échéance,➢

en tout état de cause,rejeter toutes demandes e délais et de suspension de l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, condamner Monsieur [H] [F] [G] [Z] au paiement d’une indemnité de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, comprenant les frais de LRAR et d’assignation.

À l’audience du 03 février 2025, l’association COALLIA, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4071,86 euros arrêtée au 31 janvier 2025, loyer du mois de janvier inclus.

Au soutien de ses demandes, au visa des articles L633-2 et R633-3 du code de la construction et de l’habitation et 1224 du code civil, elle expose que Monsieur [H] [F] [G] [Z] n’a pas réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure, même si celle-ci n’a pas été réclamée, si bien qu’elle est bien fondée à constater l’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le contrat et à titre subsidiaire la résolution judiciaire du contrat. Elle soutient également que la créance est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de l’occupant à régler l’arriéré de redevances.

Monsieur [H] [F] [G] [Z] régulièrement assigné à l’étude ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la loi applicable aux contrats :

En application de l’article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions d’ordre public de cette loi ne sont pas applicables aux logements foyers, à l’exception de deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1.

Aux termes de l’article L632-3 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions des articles L632-1 et suivants de ce code, relatives aux locations meublées ne sont pas applicables aux logements foyer.

En l’espèce, il ressort des documents produits par l’association COALLIA et notamment de la convention d’occupation, que la mise à disposition s’inscrit dans un dispositif d’aide selon convention conclue avec l’État et que les logements sont des logements foyers. Dès lors, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et l’article L632-1 du code ne sont pas applicables au contrat de résidence signé entre l’association COALLIA et Monsieur [H] [F] [G] [Z].

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article L633-2 du code de la construction et de l’habitation la résiliation du contrat peut intervenir en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur.

Selon l’article R633-3 du même code, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L 633-2 sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. Ce texte prévoit que la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon les articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution du contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, qui précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution, et est subordonnée à une mise demeure infructueuse, mentionnant expressément la clause résolutoire, s’il n’a pas été prévu que la résolution résulterait du seul fait de l’inexécution.

En l’espèce, l’article 11 du contrat de résidence du 15 juin 2021 prévoit que l’association peut résilier le contrat, avec un délai de préavis d’un mois, en cas de manquement du résident à une des obligations contractuelles ou de manquement grave au règlement intérieur, notamment à défaut de paiement des redevances « lorsque trois termes mensuels consécutifs » sont impayés ou « en cas de paiement partiel lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitte pour le logement reste due ».

En ce cas, le contrat stipule que la résiliation peut être notifiée par commissaire de justice, courrier contre décharge ou lettre recommandée avec accusé de réception et le point de départ du délai court à compter de la première présentation de la lettre.

Par ailleurs, selon l’article 7 du contrat de résidence, le résident doit payer la redevance au termes convenus, ainsi que les éventuelles prestations facultatives.

Il résulte des pièces communiquées que Monsieur [H] [F] [G] [Z] n’a pas payé les redevances dues, malgré une mise en demeure du 23 mai 2023. Dès lors, à défaut de régularisation après mise en demeure, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter de la première présentation de la lettre recommandée notifiant la résiliation, en date du 26 mai 2023 selon mention des services postaux. Le préavis a expiré le 26 juin à 24 heures, si bien que la résiliation du contrat de résidence conclu le 15 juin 2021 est intervenue compter du 27 juin 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [F] [G] [Z] et de tous occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du contrat, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Il y a lieu de la fixer au montant de la redevance due si le contrat s’était poursuivi, somme que l’occupant devra payer, à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Page

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande en paiement des redevances et indemnités d’occupation :

Selon l’article 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, conformément à l’article 5 du contrat, l’occupant est tenu de s’acquitter d’une redevance mensuelle et d’un forfait de charges, en contrepartie de la mise à disposition du logement. Le montant de cette redevance est fixé à 494,29 euros selon contrat, et à 549,52 euros depuis le 1er janvier 2025.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de résidence, et du décompte de la créance actualisé au 31 janvier 2025 que la demanderesse rapporte la preuve du montant de l’arriéré des redevances dont elle se prévaut.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [F] [G] [Z] à payer à l’association COALLIA la somme de 4071,86 euros au titre des sommes dues au 31 janvier 2025, terme de janvier inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 janvier 2025 sur la somme de 3537,54 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [F] [G] [Z] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’association COALLIA les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [H] [F] [G] [Z] à payer à l’association COALLIA la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence conclu le 15 juin 2021 entre l’association COALLIA d’une part, et Monsieur [H] [F] [G] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés résidence sociale COALLIA [Localité 9], D-04D43, [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 27 juin 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [F] [G] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [H] [F] [G] [Z] à compter du 27 juin 2023, date de la résiliation, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant de la redevance qui aurait été due, si le contrat s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [H] [F] [G] [Z] à payer à l’association COALLIA la somme de 4071,86 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation arrêtées au 31 janvier 2025 échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 janvier 2025 sur la somme de 3537,54 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [H] [F] [G] [Z] à payer à l’association COALLIA l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025, échéance de février, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [H] [F] [G] [Z] à payer à l’association COALLIA la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [H] [F] [G] [Z] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE l’association COALLIA de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT