TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

C.S. 50.135

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

Fax : 03 88 71 61 71

N° RG 24/00324 – N° Portalis DB2D-W-B7I-CP33

Minute N° 26/00064

DU 09 Mars 2026

section civile

République Française

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. [R], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

PARTIE DÉFENDERESSE :

M. [P] [A], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Geraldine GOSTEL, avocat au barreau de SAVERNE, avocat plaidant

Mme [D] [X], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Geraldine GOSTEL, avocat au barreau de SAVERNE, avocat plaidant

M. [F] [A], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Geraldine GOSTEL, avocat au barreau de SAVERNE, avocat plaidant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Aline WATIEZ, Vice – Présidente du Tribunal

Johanna HELMER, Greffière

DÉBATS :

A l’audience du 02 Février 2026

tenue publiquement

JUGEMENT :

mis à disposition au greffe

rendu par décision Contradictoire, en premier ressort

signé par Aline WATIEZ, Juge des contentieux de la Protection et Mélanie LITTY, greffière placée, n’ayant pas participé au délibéré.

RAPPEL DES FAITS

La SCI [R] a donné à bail à M.[A] [P] et Mme [X] [D] un logement situé [Adresse 4] par contrat à effet du 1er août 2020 pour un loyer mensuel d’un montant initial de 580 euros, avance sur charges incluse.

Par acte du 18 juillet 2020, M.[A] [F] s’est porté caution solidaire des engagements des locataires.

Suite à des reliquats de loyers et charges impayés, la SCI [R] a fait signifier à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 30 août 2024.

Par courrier en date du 20 octobre 2024, M.[A] [P] et Mme [X] [D] ont délivré congé à la SCI [R] pour le 31 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, la SCI [R] a pourtant saisi le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de ses locataires et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif et des charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du BAS-RHIN et la CCAPEX a été saisie.

Par dernières conclusions en date du 28 novembre 2025, la SCI [R] a indiqué se désister de sa demande relative à la résiliation du bail et à l’expulsion des défendeurs mais elle sollicite la condamnation solidaire de M.[A] [P], Mme [X] [D] et M.[A] [F] au paiement de la somme de 6564.01 euros avec intérêts au taux légal au titre des loyers et charges restant dus au 27 janvier 2025, outre une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conclut en outre au débouté des demandes reconventionnelles des défendeurs.

Selon dernières conclusions en date du 29 janvier 2026, M.[A] [P], Mme [X] [D] et M.[A] [F] ont conclut à l’irrecevabilité voire au débouté des demandes de la SCI [R], subsidiairement à la réduction des arriérés locatifs demandés avec octroi de délais de paiement sur 36 mois.

A titre reconventionnel, ils sollicitent que la SCI [R] produise les décomptes de charges avec relevés des compteurs ainsi que la condamnation de cette dernière au paiement d’une somme correspondant à une réduction rétroactive de loyer à 500 euros par mois à compter du 1er aout 2022 au titre d’un trouble de jouissance subi ainsi que le paiement d’une somme de 3000 euros à titre de préjudice moral.

Enfin, ils sollicitent la condamnation de la demanderesse aux entiers dépens avec paiement d’une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 2 février 2026, les parties, représentées par leurs conseils, ont sollicité le bénéfice de leurs derniers écrits respectifs auxquels il conviendra dès lors de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacun.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à “dire et juger” ou “constater” en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent en réalité des moyens ou arguments de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces demandes dans le dispositif de la présente décision.

De plus, il sera constaté que, dans leurs conclusions, les défendeurs ne soulèvent aucune cause d’irrecevabilité au sens du code civil et du code de procédure civile mais visent uniquement le désistement de la demanderesse de sa demande initiale en expulsion et résiliation du bail.

Sur le fond, il n’est pas contesté en l’espèce que M.[A] [P] et Mme [X] [D] ont quitté le logement et donné préavis par courrier du 20 octobre 2024 pour le 31 janvier 2025.

Ils ne sont donc tenus au paiement des loyers et charges que jusqu’à cette date.

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

Il résulte des écritures des parties et pièces produites que le litige porte sur les régularisations de charges sollicitées par le bailleur en 2024 au titre de l’année 2022 (pour un montant total de 1790.35 euros) et 2023 (pour un montant total de 2473.85 euros).

Il est constant que le montant de ces charges a, pour une raison inexpliquée, très fortement augmenté dès 2022, notamment les frais de chauffage, ce qui a augmenté dès 2024 le montant de l’avance mensuelle sur charges réclamée aux locataires, avance mensuelle qui est passée de 104 euros à partir de juillet 2023 à 317 euros à partir de juillet 2024.

Le décompte détaillé des charges sur ces deux années établi par FONCIA n’est étayé que de quelques pièces (uniquement quelques factures partielles d’électricité et de gaz pour 2023 uniquement et rien pour 2022) de sorte que les montants mis en compte pour 2022 et 2023 ne sont absolument pas justifiés en l’état, et ce malgré les demandes de justificatifs des locataires dès 2024 et la présente procédure.

En l’état, ces montants n’étant pas justifiés par les pièces produites au dossier, ils ne pourront être mis à la charge des défendeurs.

Il apparaît sur le dernier décompte au 27 janvier 2025 que les locataires ont versé chaque mois la somme mensuelle de 659.91 euros jusqu’au mois de décembre 2024 correspondant au montant du loyer, charges comprises, avant augmentation du montant de l’avance sur charges en 2024 intervenue sur la base des charges précédemment évoquées.

Par conséquent, il apparait que la somme de 6564.01 euros réclamée par la SCI [R] dans le cadre de cette procédure, résultant à la fois de charges non justifiées au titre des années 2022 et 2023 et de l’avance mensuelle sur charges réclamée dès juillet 2024 sur la base de ces charges, n’est pas due. La SCI [R] sera donc déboutée de sa demande.

En l’absence totale de pièces justificatives produites au soutien de leur demande reconventionnelle en indemnisation d’un préjudice de jouissance prétendument subi du fait de “l’achat d’un radiateur”, de la “pose d’un volet et ferme porte” ou de “plaintes” envoyées par courriers (aucun courrier ou facture ne sont produits au débat) de même qu’au soutien de leur demande en indemnisation d’un préjudice moral du fait d’une “relation contractuelle émaillée de nombreuses difficultés troubles et surcoûts générés à l’initiative du bailleur”, les défendeurs ne pourront en l’état qu’être déboutés de leurs demande à ce titre.

Succombant principalement à la présente instance, la SCI [R] en supportera les dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et susceptible d’appel,

CONSTATE le désistement de la SCI [R] de sa demande de constat de résiliation de bail et d’expulsion vu le départ des locataires des locaux loués;

DEBOUTE la SCI [R] de sa demande principale en paiement;

DEBOUTE M.[A] [P], Mme [X] [D] et M.[A] [F] de leurs demandes reconventionnelles;

CONDAMNE la SCI [R] aux entiers dépens de la présente procédure;

CONDAMNE la SCI [R] à verser à M.[A] [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement;

LE GREFFIÈRE, LA JUGE