AFFAIRE : N° RG 25/00052 – N° Portalis DBWK-W-B7I-CRAV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SOISSONS

JUGEMENT

Le 19 Juin 2025

Le Tribunal judiciaire de SOISSONS composé de :

Président : Carole MAILLARD (juge rapporteur)

Assesseur : Armelle RADIGUET

Assesseur : Christophe DE BOSSCHERE

Greffier : Clotilde SAUVEZ

a rendu le jugement suivant entre :

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] dont le siège social se trouve [Adresse 3] [Localité 13] ([Localité 1] agissant par son Syndic, la SARL CONSEIL GESTION, exerçant sous l’enseigne « AGENCE DE LA FORET », immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 428 233 464, dont le siège social se trouve [Adresse 4]), agissant poursuites et diligences de son représentant légal

représenté par M^e Karine CORROY, avocat au barreau de SOISSONS

ET :

DÉFENDEUR :

M. [O] [N] [Y]

né le 17 Octobre 1970 à [Localité 7] (CAMEROUN)

[Adresse 5]

[Localité 2]

n’ayant pas constitué avocat

DÉBATS :

A l’audience du 24 Avril 2025, tenue en audience publique devant Carole MAILLARD, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile. La date du délibéré a été indiquée dans les conditions prévues par la loi.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 06 décembre 2019, Monsieur [O] [N] [Y] a acquis quatre lots immobiliers au sein d’un immeuble dénommé la RESIDENCE TOUR [Localité 11] sis [Adresse 3] [Localité 13] ([Localité 1], cadastré Section BW N° [Cadastre 6] et placé sous le régime de la copropriété.

Se plaignant de l’absence de paiement par Monsieur [N] [Y] des appels de charges trimestriels, le syndic lui a adressé une sommation de payer la somme de 3.463,45 euros, dont 3.3343,42 d’arriérés, par acte extrajudiciaire signifié le 28 mai 2021.

Par ordonnance d’injonction de payer en date du 3 novembre 2021, signifiée le 29 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] a fait injonction à Monsieur [N] [Y] de payer au [Adresse 14] [Adresse 12], représentée par son syndic, la somme de 3.343,42 euros en principal, outre 145,57 euros de frais.

Par acte extrajudiciaire du 18 février 2022, le syndic a fait signifier à Monsieur [N] [Y] l’ordonnance d’injonction de payer revêtue de la formule exécutoire le 8 février 2022, outre un commandement de payer aux fins de saisie-vente. Un procès-verbal d’indisponibilité du certificat d’immatriculation a ensuite été établi par le commissaire de justice instrumentaire le 14 octobre 2022 et dénoncé à Monsieur [N] [Y] le 21 octobre 2022.

Suivant contrat conclu le 30 septembre 2024, la SARL CONSEIL GESTION, immatriculée au registre national des entreprises sous le n° SIREN 428 233 464, exerce pour une durée de deux ans les fonctions de syndic et agit ès qualité au nom et pour le compte du [Adresse 14] [Adresse 10] WAAST, lui-même enregistré au répertoire SIRENE sous le n° 352 789 275.

Se prévalant de l’absence totale de paiement par Monsieur [N] [Y], par acte extrajudiciaire signifié le 02 janvier 2025 le syndic l’a mis en demeure de lui payer sous huitaine et entre les mains de Maître Karine CORROY, avocat, la somme de 25.271,24 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 19 décembre 2024. Cette mise en demeure a été délivrée en vue de l’inscription de l’hypothèque légale du syndicat aux termes de l’intitulé de l’acte.

*

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], agissant par son Syndic la SARL CONSEIL GESTION, a fait assigner Monsieur [O] [N] [Y] devant le tribunal judiciaire de Soissons et sollicité de ce dernier bien vouloir :

Condamner Monsieur [O] [N] [Y] à lui payer la somme de 21.927,82 euros représentant les charges de copropriété impayées des 3ème et 4ème trimestres 2021 et des quatre trimestres des années 2022, 2023 et 2024, arrêtées au 19 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, conformément à l’article 1344-1 du code civil ;

Condamner Monsieur [O] [N] [Y] à lui payer la somme de 2.000 euros, sauf à parfaire, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Condamner Monsieur [O] [N] [Y] à lui payer la somme de 3.000 euros, sur le fondement de l’article 1236-1 du code civil ;

Juger que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

Condamner Monsieur [O] [N] [Y] aux entiers dépens ;

Condamner Monsieur [O] [N] [Y] à lui payer la somme de 3.000 euros au fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de sa demande en paiement, il fait valoir, au visa des articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qu’en sa qualité justifiée de copropriétaire Monsieur [N] [Y] est redevable des charges afférentes aux lots acquis. Le syndic ajoute que sa créance au titre des charges de copropriété impayées par le défendeur est liquide et exigible ; il indique produire en ce sens les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires de 2019 à 2024 d’une part, et les appels de fonds demeurés impayés adressés à ce dernier entre le premier trimestre 2020 et le 4ème trimestre 2024 d’autre part. Il soutient également que le défendeur, copropriétaire défaillant, est redevable des frais déjà exposés pour tenter de recouvrer les charges impayées et justifiés en procédure. Sur le quantum de la créance alléguée, il précise avoir déduit de la somme totale due au titre du décompte arrêté au 19 décembre 2024 la somme de 3.343,42 euros, pour laquelle le défendeur a déjà été condamné au paiement par ordonnance d’injonction de payer du 2 novembre 2021, portant ainsi le montant résiduel dû à la somme de 21.927,82 euros.

Au soutien de sa demande de prise en charge par le défendeur des frais divers, le syndic rappelle les termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et indique s’être trouvé contraint de requérir l’inscription d’une hypothèque légale sur les lots du copropriétaire défaillant, dont le coût doit être supporté par ce dernier au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat.

Au soutien de sa demande indemnitaire, le syndic fait état d’une résistance abusive de Monsieur [N] [Y] au paiement des charges de copropriété lui incombant. Il indique que cette résistance a causé un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, ainsi privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, distinct du préjudice compensé par les intérêts moratoires.

Enfin, au soutien de sa demande de capitalisation des intérêts, le syndic rappelle les conditions légales de l’article 1343-2 du code civil et sollicite que l’anatocisme soit ordonné depuis le premier retard de paiement.

*

Monsieur [O] [Z] [Y], bien que valablement cité à étude, n’a pas constitué avocat antérieurement à l’ordonnance de clôture.

La clôture est intervenue le 13 mars 2025, par ordonnance du même jour, et les plaidoiries ont été fixées à l’audience du 24 avril 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été informées de ce que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales du Syndicat des copropriétaires

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la règle de l’autorisation préalable du syndic à agir en justice, par un vote majoritaire en assemblée générale des copropriétaires, est d’ordre public et ne peut donc faire l’objet d’une dérogation par le règlement de copropriété.

Néanmoins, cette règle ne trouve pas à s’appliquer aux actions en recouvrement des créances contractuelles du syndicat des copropriétaires, notamment les charges communes de copropriété, en ce compris les demandes de dommages et intérêts constituant un accessoire de la demande en recouvrement.

En revanche, les actions indemnitaires relatives à des préjudices causés à la copropriété sur le fondement de la responsabilité civile ou la violation du règlement de copropriété sont soumises à autorisation préalable ; étant précisé que cette autorisation peut être régularisée par un vote en assemblée générale avant la clôture des débats.

En l’espèce, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires, outre la demande en paiement des charges de copropriété, sont accessoires à cette dernière. Leur recevabilité n’est donc pas conditionnée à une autorisation préalable du syndic à agir en justice à ces fins.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges […]. ».

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 14-1 I. de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, que le syndicat des copropriétaires doit, chaque année, faire approuver le budget prévisionnel par les copropriétaires réunis en assemblée générale.

Il est constant que l’exigibilité des charges est sous-tendue à leur approbation par les copropriétaires en assemblée générale et à compter de l’établissement du compte individuel de chacun des copropriétaires par application des clés de répartition des dépenses fixées au règlement de copropriété.

Il est également constant qu’en l’absence de contestation de la décision votée en assemblée générale par un copropriétaire, le paiement des charges ne peut être ni refusé ni différé

Enfin, l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, indique qu’en cas d’impayé du copropriétaire à l’échéance prévue et à la suite d’une mise en demeure préalable restée infructueuse pendant une durée de 30 jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Par ailleurs, l’article 1344-1 du code civil prévoit que la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Sur l’exigibilité de la créance

En l’espèce, il résulte des pièces produites que Monsieur [N] [Y] est propriétaire de quatre lots au sein de la copropriété [Adresse 8] [Adresse 12] : le lot n° 47 correspondant à 22/1.400 tantièmes, le lot n° 102 correspondant à 1/1.400 tantièmes, le lot n° 111 correspondant à 1/1.400 tantièmes et le lot n°120 correspondant à 3/1.400 tantièmes. Il convient au demeurant de constater que les appels de fonds adressés à Monsieur [N] [Y] sont conformes.

Il est également établi, aux termes des procès-verbaux produits, que les fonds appelés par le syndic au titre des charges de copropriété entre le 1er trimestre 2020 et le 4ème trimestre 2024 ont été approuvés chaque année par les copropriétaires réunis en assemblée générale, tant au titre de l’approbation des comptes de l’exercice précédent qu’au titre de l’approbation du budget prévisionnel.

Ainsi, il est établi que la créance du syndicat des copropriétaires à l’égard de Monsieur [N] [Y] au titre des charges de copropriété est certaine, liquide et parfaitement exigible.

Sur le montant de la créance

Il ressort des appels de fonds du 1er trimestre 2020 au 4ème trimestre 2024 d’une part, et de l’historique de son compte copropriétaire arrêté au 19 décembre 2024 d’autre part, qu’à cette date Monsieur [N] [Y] est redevable à la copropriété de la somme de 25.271,24 euros.

Toutefois, il appert des écritures du demandeur et des pièces produites qu’une partie de sa créance a déjà été constatée par un titre exécutoire, en l’occurrence l’injonction de payer en date du 3 novembre 2021, pour la somme de 3.343,42 euros. Il convient donc de déduire cette somme de la créance alléguée et de fixer celle-ci à la somme résiduelle de 21.927,82 euros.

En conséquence, Monsieur [N] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE TOUR [Localité 11], agissant par son syndic la SARL CONSEIL GESTION, la somme de 21.927,82 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2025, date de sa mise en demeure.

Sur la demande de prise en charge des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur […] ».

Il est constant que l’ensemble des frais nécessaires au recouvrement des charges exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure du copropriétaire défaillant est imputable à ce dernier. En revanche, les frais antérieurs sont supportés par l’ensemble des copropriétaires, sauf à démontrer une faute de gestion caractérisée du syndic dans sa gestion du recouvrement des charges ; ce dernier pouvant au demeurant imputer ces frais antérieurs au seul copropriétaire défaillant au titre des appels de charges.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production de factures établies par la SCP CHAUVIN ASSOCIES, commissaires de justice, de frais engagés en vue du recouvrement des charges impayées par Monsieur [N] [Y].

Ainsi, il est justifié de frais d’actes engagés entre le 28 mai 2021 et le 21 octobre 2022, pour un montant total de 499,31 euros. Toutefois, il convient de relever que ces frais sont antérieurs à la mise en demeure du débiteur, intervenue le 2 janvier 2025 ; de sorte qu’ils ne lui sont pas imputables au titre de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Il est par ailleurs justifié, au titre de la facture émise le 2 janvier 2025, du coût de l’acte extrajudiciaire de mise en demeure de payer en vue de l’inscription de l’hypothèque légale, d’un montant de 75,74 euros TTC.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun justificatif de l’inscription effective de l’hypothèque légale sur les lots dont Monsieur [N] [Y] est propriétaire, le relevé des formalités publiées produit couvrant la période du 1er janvier 1974 au 5 juin 2024. Au demeurant, le demandeur ne produit aucune facture afférente à une telle inscription.

Dès lors, le montant total des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires, dûment justifiés et imputables à Monsieur [N] [Y] au titre de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, s’élève à 75,74 euros.

En conséquence, Monsieur [N] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], agissant par son syndic la SARL CONSEIL GESTION, la somme de 75,74 euros au titre de la prise en charge des frais afférents au recouvrement des charges impayées sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Sur la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Pour être caractérisée, la résistance abusive du défendeur nécessite la démonstration par le demandeur d’une part d’un abus de droit et d’autre part d’un préjudice résultant de cet abus, distinct du simple retard de paiement déjà indemnisé au titre des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fonde sa demande de dommages et intérêts sur la résistance abusive de Monsieur [N] [Y] dans le paiement des charges de copropriété lui incombant.

Monsieur [N] [Y] a nécessairement connaissance, en sa qualité de copropriétaire, des obligations afférentes à cette qualité ; au premier rang desquelles l’obligation de participer aux charges de la copropriété, lesquelles sont exigibles par la communication des appels de fonds. Ses manquements constants à cette obligation essentielle de tout copropriétaire sont suffisants à caractériser sa mauvaise foi. De surcroît, les manquements répétés d’un copropriétaire à son obligation de participer aux charges de copropriété cause nécessairement un préjudice à l’ensemble des copropriétaires, contraints à terme de pallier le manque de fonds né du non-paiement par l’un d’entre eux.

Ainsi, il est établi qu’en s’abstenant de payer la quote-part des charges de copropriété lui incombant, et ce depuis quatre ans, Monsieur [N] [Y] a causé au syndicat des copropriétaires, représentant la copropriété, un préjudice direct et certain, mais également distinct du retard de paiement. La résistance abusive du défendeur se trouve dès lors établie.

En conséquence, Monsieur [N] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], agissant par son syndic la SARL CONSEIL GESTION, la somme de 3.000 euros au titre de la résistance abusive, conformément aux termes de la demande.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, en raison de son caractère indemnitaire.

Sur la demande d’anatocisme

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La condition tenant à la périodicité annuelle est d’ordre public ; un anatocisme sur une durée inférieure à douze mois est nul de nullité absolue.

En l’espèce, il convient de relever que les intérêts moratoires courent à compter du 2 janvier 2025, date de la mise en demeure du débiteur défendeur ; soit depuis moins d’un an. De même, les intérêts afférents à la condamnation de Monsieur [N] [Y] pour résistance abusive courent à compter de la présente décision ; soit également depuis moins d’un an.

Dès lors, la condition d’annualité des intérêts échus n’étant pas remplie, le demandeur sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [N] [Y], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [N] [Y], partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], agissant par son syndic la SARL CONSEIL GESTION, une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance de droit ou de fait n’impose d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur [O] [N] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], agissant par son syndic la SARL CONSEIL GESTION, la somme de 21.927,82 euros au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2025, date de sa mise en demeure ;

CONDAMNE Monsieur [O] [N] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], agissant par son syndic la SARL CONSEIL GESTION, la somme de 75,74 euros au titre de la prise en charge des frais afférents à la procédure de recouvrement des charges impayées sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [N] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], agissant par son syndic la SARL CONSEIL GESTION, la somme de 3.000 euros au titre de la résistance abusive ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], agissant par son syndic la SARL CONSEIL GESTION, de sa demande de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [O] [N] [Y] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [O] [N] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], agissant par son syndic la SARL CONSEIL GESTION, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Le présent jugement a été prononcé par Madame Carole MAILLARD, Présidente, assistée de Clotilde SAUVEZ, Greffier, et ils en ont signé la minute.

Le Greffier, Le Président,