TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [R] [Z]

Madame [H] [L] épouse [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06422 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJMA

N° MINUTE : 9

JUGEMENT

rendu le 30 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. ICF LA SABLIERE,

[Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [Z],

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [L] épouse [Z],

[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 janvier 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06422 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJMA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 août 2008, la SA IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [L] sur des locaux situés au [Adresse 4] – à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 425,73 euros et d’une provision pour charges de 100,67 euros.

M. [R] [Z] est devenue cotitulaire du bail à la suite de son mariage avec Mme [L] en application des dispositions de l’article 1751 du Code civil.

Des loyers sont restés impayés.

Depuis plusieurs années les défendeurs ne satisfont pas à leur obligation de justifier de leurs revenus de telle sorte qu’un supplément de loyer solidarité a été quittancé outre une pénalité légale mensuelle de 7,62 euros.

Par actes de commissaire de justice du 17 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 48.416,77 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [Z] et Mme [H] [L] épouse [Z] le 18 décembre 2024.

Par assignations du 1er juillet 2025, la SA IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [Z] et Mme [H] [L] épouse [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  60.498,57 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 12 novembre 2025, la SA IMMOBILIERE 3F maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 novembre 2025, s’élève désormais à 74.926,51 euros. La SA IMMOBILIERE 3F considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 même si le loyer hors le SLS est régulièrement réglé. Elle souligne cependant les problèmes des supplément de loyer de solidarité qui perdurent depuis l’année 2023.

La SA IMMOBILIERE 3F ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Décision du 30 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06422 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJMA

Mme [H] [L] épouse [Z] expose que M. [R] [Z] n’habite plus dans les lieux ; qu’elle n’est pas divorcée ; qu’elle ne peut pas produire les pièces fiscales nécessaires pour régler la question des suppléments de loyer solidarité ; elle n’a pas d’enfant et ses revenus mensuels sont de l’ordre de 1.800 / 2.000 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [R] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [H] [L] épouse [Z] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 17 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 48.416,77 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 février 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA IMMOBILIERE 3F à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 novembre 2025, M. [R] [Z] et Mme [H] [L] épouse [Z] lui devaient la somme de 74.926,51 euros, soustraction faite des frais de procédure et incluant les suppléments de loyers de solidarité.

Toutefois, en l’absence de comparution de M. [R] [Z], le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 60.498,57 euros, suivant décompte arrêté au 21 mai 2025.

M. [R] [Z] et Mme [H] [L] épouse [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024 sur la somme de 48.416,77 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [Z] et Mme [H] [L] épouse [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SA IMMOBILIERE 3F concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 août 2008 entre la SA IMMOBILIERE 3F, d’une part, et M. [R] [Z] et Mme [H] [L] épouse [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] – à [Localité 6] est résilié depuis le 18 février 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [R] [Z] et Mme [H] [L] épouse [Z], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [R] [Z] et Mme [H] [L] épouse [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] – à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [R] [Z] et Mme [H] [L] épouse [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [R] [Z] et Mme [H] [L] épouse [Z] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 60.498,57 euros (soixante mille quatre cent quatre-vingt-dix-huit euros et cinquante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024 sur la somme de 48.416,77 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [R] [Z] et Mme [H] [L] épouse [Z] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [R] [Z] et Mme [H] [L] épouse [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 décembre 2024 et celui de l’assignation du 1er juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge