N° RG 24/01643 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MSDP

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 8]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/01643 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MSDP

Minute n°

copie certifiée conforme le 26 novembre

2024 à :

— M^e Atika SIOUALA

— M^e Leslie ULMER

— Mme [D] [X]

M^e Atika SIOUALA

M^e Leslie ULMER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

26 NOVEMBRE 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [N]

né le 29 Juin 1965 à [Localité 11] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Atika SIOUALA, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.A. BATIGERE GRAND EST

ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 24 Septembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire et avant dire droit

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 18 juillet 2019, la SA Batigere Grand Est a consenti un bail d’habitation à M. [R] [N] et Mme [U] [N] sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 13], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 529,76 euros et d’une provision pour charges de 203,25 euros.

Arguant du caractère indécent de son logement depuis 2020, et notamment la présence de moisissures dans le domicile, M. [R] [N] a tenté vainement une conciliation en présence du conciliateur de Justice de [Localité 12] qui a constaté un échec de conciliation le 24 juillet 2023.

Suivant exploit de commissaire de Justice du 29 janvier 2024, délivré à personne morale, M. [R] [N] a fait assigner la SA Batigere Grand Est devant le tribunal de céans aux fins d’obtenir sa condamnation à l’exécution des travaux de remise aux normes.

Prétentions et moyens des parties

Suivant conclusions du 10 juin 2024, reprises oralement à l’audience, M. [R] [N] demande au juge des contentieux de la protection de :

— ordonner une expertise judiciaire,

— suspendre le paiement des loyers à compter du 29 juillet 2024 jusqu’à réalisation des travaux,

— condamner la SA Batigere Grand Est à lui payer une provision de 7 000€ avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

— condamner la SA Batigere Grand Est à lui payer une provision de 3 500€ avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

— condamner la SA Batigere Grand Est à lui payer une provision de 500€ avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel,

— condamner la SA Batigere Grand Est à lui verser une provision de 3 700€ au titre de la réduction du montant du loyer depuis janvier 2020 jusqu’à l’assignation,

— condamner la SA Batigere Grand Est aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Au soutien de ses prétentions, M. [R] [N] fait valoir que son logement présente d’importantes traces de moisissures, que la société bailleresse a reconnu que les travaux effectués n’ont pas permis d’améliorer la situation et que la suspension de paiement des loyers s’impose.

En réplique, et suivant conclusions du 17 septembre 2024, reprises oralement à l’audience, la SA Batigere Grand Est demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter M. [R] [N] de ses demandes

— condamner M. [R] [N] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, en cas de prononcer d’une expertise judiciaire, la SA Batigere Grand Est sollicite la condamnation de M. [R] [N] de ne pas entraver les travaux sous astreinte de 500€ par jour.

Au soutien de ses prétentions, la SA Batigere Grand Est fait valoir que le tribunal ne peut suppléer M. [R] [N] dans l’administration de la preuve, que les éléments produits ne sont pas suffisants pour démontrer l’indécence du logement, que M. [R] [N] est responsable de son préjudice en ce qu’il a bouché la ventilation de la cuisine, que les moisissures sont cantonnées dans un angle du salon et que M. [R] [N] a refusé l’intervention des professionnels empêchant la remise en état des lieux. Elle soutient que la suspension des loyers est disproportionnée par rapport aux manquements allégués.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Le décret du 20 janvier 2002 est venu préciser les caractéristiques du logement décent, et notamment l’article 2 qui dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.[…]

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. Toutefois, le juge ne peut ordonner de mesure visant à permettre le respect du seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an mentionné au premier alinéa du même article 6 lorsque le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal.

Aux termes de l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, une consultation ou une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

En l’espèce, M. [R] [N] produit des photographies de son logement. Ces photographies présentent d’importantes tâches de moisissures au niveau d’un angle. S’il est exact qu’elles ne sont pas datées, la SA Batigere Grand Est reconnaît avoir essayé de traiter ces moisissures. Un compte rendu de visite à domicile en date du 05 avril 2023 confirme l’existence de ces moisissures en lien avec une infiltration de la terrasse du dessus.

Il apparaît que la preuve de la présence de moisissures, et donc d’infiltrations d’eau, est suffisamment rapportée. Pour autant, le tribunal est dans l’incapacité d’appréhender l’étendue des désordres, ni leurs causes, ni les travaux nécessaires afin de faire cesser ces atteintes à la décence du logement.

Une expertise apparaît nécessaire pour qu’un expert apporte ses connaissances, utiles à éclairer le tribunal.

S’agissant de la demande en suspension des loyers sans consignation, il sera retenu que cette mesure apparaît disproportionnée par rapport aux désordres allégués. En effet, en l’état des pièces produites, une à deux pièces apparaissent touchées par ce phénomène dont l’impact sur la vie courante demeure limité. En effet, aucune pièce n’est produite permettant de démontrer que ces moisissures présentent un danger pour les locataires ou soient fortement préjudiciables. Cette demande sera rejetée.

S’agissant des provisions, seul le rapport d’expertise permettra de tirer des conséquences claires et directes entre la décence du logement et les préjudices subis par les locataires. En l’état des pièces produites, la preuve d’un lien direct entre les préjudices allégués et l’indécence du logement n’est pas suffisamment établie. Les demandes de dommages et intérêts à titre provisionnel seront rejetées.

Le prononcé d’une astreinte à l’encontre de M. [R] [N] n’apparaît pas utiles en l’état de l’avancée de l’instance, le tribunal tirera les conséquences du comportement des parties pendant les opérations expertales.

Le surplus des demandes sera examiné après le dépôt des conclusions de l’expert. Les droits des parties et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

Avant dire droit, ORDONNE une expertise et désigne Madame [D] [X] (1er groupe) [Adresse 4], pour y procéder laquel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles et en particulier le diagnostic social et financier et avoir entendu les parties :

— se rendre sur les lieux ;

— examiner l’immeuble objet du litige ;

— dire s’il est affecté de désordres en lien avec la décence du logement;

— dans l’affirmative, les décrire, en rechercher la cause ;

— préciser si le logement répond aux caractéristiques de décence fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;

— préciser si les désordres résultent d’un défaut d’aération, d’un vice de l’immeuble, du manquement du locataire à l’une de ses obligation d’entretien ou de réparations dont la liste est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, ou de tout autre défaut d’entretien depuis le début de la location ;

— Préconiser les travaux propres à y remédier, en indiquer le coût et la durée ;

— de façon plus générale, indiquer les dommages subis par les parties et fournir à la juridiction compétente tout élément de fait de nature à lui permettre de déterminer les responsabilités encourues ;

DIT que l’expert répondra aux éventuels dires des parties et, chaque fois que nécessaire, complétera ses constatations et observations, en impartissant à celles-ci, à l’issue de ses investigations, de déposer leurs dires dans le délai d’un mois à compter du jour où il les aura avisées oralement, ou par écrit, de ses constatations,

FIXE à la somme de 2 000€ (deux mille euros) le montant de l’avance à consigner par M. [R] [N] et dit qu’elle devra être versée avant le 26 novembre 2024,

DIT que la consignation doit s’effectuer auprès de la :

DRFIP Rhône Alpes

Pôle des consignations de [Adresse 10]

[Adresse 5]

[Localité 9]

www.consignations.caissedesdepots.fr

DISONS que M. [R] [N] informera le greffe du tribunal de proximité de Schiltigheim de la consignation en transmettant le récépissé de consignation établit par la DRFIP ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai, la présente décision deviendra caduque en application de l’article 271 du Code de Procédure Civile ;

DISONS que l’Expert désigné déposera son rapport écrit au Greffe du Tribunal de proximité de SCHILTIGHEIM dans les quatre mois en double exemplaire de l’avis de consignation, terme de rigueur, et qu’il en adressera à chaque partie, une copie accompagnée de sa demande de rémunération ;

DISONS qu’à l’issue de sa mission, l’Expert adressera au Magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée aux parties ;

REJETTE la demande de M. [R] [N] tendant à la suspension provisoire du paiement des loyers et à la condamnation de la SA Batigere Grand Est au paiement de provisions à valoir sur son préjudice ;

REJETTE la demande de la société bailleresse tendant au prononcé d’une astreinte pesant sur le locataire ;

ORDONNE un sursis à statuer pour le surplus des demandes ;

RENVOYONS l’examen de l’affaire à la date du 22 avril 2025 à 14h00 Salle 5 au Tribunal de Proximité de SCHILTIGHEIM sis [Adresse 2]

ORDONNONS un sursis à statuer sur l’intégralité des demandes de la société bailleresse ;

RÉSERVONS les dépens.

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le Greffier Le Juge