N° RG 21/07693 – N° Portalis DB2E-W-B7F-KYQJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 21/07693

N° Portalis DB2E-W-B7F-KYQJ

Minute n°24/

Copie exec. à :

— M^e Karima CHAOURAK

— M^e Emmanuel KIEFFER

Le

Le Greffier

Karima CHAOURAK

M^e Emmanuel KIEFFER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 DECEMBRE 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [O] [Y]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Emmanuel KIEFFER, substitué par M^e Fabrice BIGOT, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 244

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [B]

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Karima CHAOURAK, substituée par M^e Véronique KELLER, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 151

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n°2022/004191 du 13/05/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

OBJET : Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [X] [W], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Décembre 2024.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 21/07693 – N° Portalis DB2E-W-B7F-KYQJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Un contrat par acte sous seing privé a été signé le 19 février 2020 entre Monsieur [O] [Y] et Monsieur [K] [B] portant sur la location d’un logement sis [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable fixé initialement à la somme de 420 euros outre une provision de 40 euros, le tout payable d’avance le 1er de chaque mois.

Le 5 décembre 2020, la mention relative aux charges sur provisions à hauteur de 40 euros était rayée avec un astérisque mentionnant « rectifié le 5 décembre 2020 » et supportant les deux signatures des parties.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 décembre 2020, le bailleur a mis en demeure le locataire de cesser les nuisances sonores et olfactives signalées par le voisinage et lui a demandé de régulariser les impayés depuis le mois de juillet 2020.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 mars 2021, le bailleur a adressé une nouvelle mise en demeure d’avoir notamment à régulariser les impayés depuis le mois de janvier 2021.

Un commandement visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [K] [B] le 28 juillet 2021 par acte de commissaire de justice au titre des loyers et charges échus au mois de juin 2021 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 juillet 2021.

Suivant exploit délivré le 17 novembre 2021, Monsieur [V] [O] [Y] a fait assigner Monsieur [K] [B] par devant la juridiction de céans en vue d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la constatation de la résiliation du bail au 28 septembre 2021 à 24h00 par l’effet de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire, la condamnation de ce dernier au paiement de la somme de 2 526 euros au titre des impayés des loyers et charges échus au 28 septembre 2021 assortie des intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation, outre la condamnation aux dépens et à une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 18 novembre 2021.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 janvier 2022. Après plusieurs renvois à la demande de l’une ou l’autre partie, l’affaire a été retenue à l’audience du 22 octobre 2024.

Monsieur [V] [O] [Y], représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions du 8 janvier 2024. Il indique qu’il a repris possession du logement, le locataire ayant quitté les lieux le 29 décembre 2021 soit postérieurement à l’assignation mais antérieurement à la première audience. Un état des lieux de sortie a été réalisé à cette date contradictoirement.

Il sollicite :

La constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire au 28 septembre 2021 à 24h00La condamnation de Monsieur [K] [B] à lui verser une indemnité d’occupation égal au montant du loyer et charges qu’il aurait dus si le contrat de bail s’était poursuivi et ce, jusqu’au 29 septembre 2021,La condamnation de Monsieur [K] [B] à lui verser une somme de 4 800,37 euros au titre de l’arriéré locatif, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,La condamnation de Monsieur [K] [B] à lui verser une somme de 199 euros au titre du remplacement du four à micro-ondes manquant et la somme de 469 euros en remplacement du lave-linge manquant, ces sommes assorties des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,La condamnation de Monsieur [K] [B] aux entiers frais et dépens outre la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Monsieur [V] [O] [Y] soulève l’irrecevabilité des conclusions des 6 octobre 2022 et 10 novembre 2023 de Monsieur [K] [B] sur le fondement des dispositions de l’article 766 du code de procédure civile au motif que la nouvelle adresse du défendeur n’y est pas mentionnée, seule figurant l’adresse du logement qu’il lui louait.

A l’appui de sa demande au titre de l’arriéré locatif, il expose que Monsieur [K] [B] n’a pas respecté ses obligations et estime la dette locative à la somme de 4 800,37 euros dont 3 693 euros d’impayés de loyers et 2 307,37 euros d’impayés de charges pour 2021 diminuée de la somme de 1 200 euros au titre de la provision sur charges locatives pour la même année. Il expose que contrairement à l’argumentation du locataire, ce dernier était bien redevable de charges qui n’étaient pas inclues dans les 420 euros de loyer conventionnellement convenus. Il expose que la rectification du contrat de bail avec les mentions afférentes aux provisions sur charges barrées n’impliquait pas une exonération des charges dues par le locataire, que le locataire avait simplement souhaité couvrir les charges récupérables in fine.

S’agissant des APL perçues par lui à tort après le départ du locataire, il expose rembourser ce trop perçu à la CAF de manière échelonnée et que ces montants n’ont pas à être pris en compte contrairement à ce qu’avance le défendeur.

A l’appui de sa demande au titre des frais de remise en état de l’appartement suite au départ du locataire, il expose qu’étaient manquants le micro-onde valant 199,99 euros ainsi que le lave-linge valant 469 euros. Il explique que si le lave-linge ne figure pas sur le contrat de bail c’est parce qu’il a été installé après l’entrée dans les lieux par le locataire. Interrogé sur la disparition de cet équipement, il souligne que les explications du défendeur sont vagues, indiquant qu’il l’aurait remisé dans la cave non verrouillée et de laquelle il aurait disparu.

Monsieur [K] [B], représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions du 26 février 2024.

Il expose que ses conclusions sont recevables puisqu’il communique sa nouvelle adresse dans ses dernières écritures.

Sur l’arrière locatif, il conteste le décompte du bailleur. Il expose que le loyer charges comprises convenu était de 420 euros ce que conforte l’attestation du bailleur indiquant qu’il a versé la somme de 4 200 euros pour les loyers du mois de février 2020 au 30 novembre 2020, le loyer du mois de décembre ayant été compensé par les travaux qu’il a effectués.

Dès lors, il souligne qu’il n’est redevable d’aucun arriéré de loyer et de charge pour 2020.

Pour 2021, il expose que le bailleur n’a pas pris en compte ses deux versements pour une somme totale de 1 440 euros (960 euros le 5 janvier 2021 et 480 euros le 7 septembre 2021). Il souligne que le bailleur a perçu la somme de 272 euros d’APL par mois de la CAF soit au total la somme de 3 264 euros sur toute l’année 2021, en précisant qu’il a continué à percevoir ces allocations malgré son départ, que la lettre simple adressée à la CAF et produite aux débats n’est pas suffisante. Il estime ainsi devoir au bailleur la somme de 636 euros (5 040 euros – 1 440 euros – 3 264 euros). En prenant en compte le dépôt de garantie qu’il a versée à hauteur de 920 euros, il estime que le bailleur lui doit une somme de 284 euros.

Sur la remise en état du logement sollicitée par le bailleur, il expose que le lave-linge ne figure pas sur le contrat de bail de sorte que cette demande est infondée. Sur la demande relative au remplacement du micro-ondes qu’il ne conteste pas dans son principe mais uniquement dans le montant réclamé, il expose que les modèles fournis par le bailleur dans les pièces qu’il verse ne correspondent pas au micro-ondes de marque ORVA comme indiqué dans l’état des lieux d’entrée. Il fourni un modèle valant 50 euros neuf auquel il applique un taux de vétusté pour retenir un montant de 30 euros. Par conséquent, il estime que le bailleur lui doit une somme de 254 euros (284 euros – 30 euros).

L’affaire est mise en délibéré au 20 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 29 juillet 2021. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au Préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet le 18 novembre 2021, soit plus de deux mois avant l’audience du 24 janvier 2022 .

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur l’irrecevabilité de conclusions du défendeur

L’article 766 du code de procédure civile dispose dans son premier alinéa que « les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. En cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs, elles doivent être notifiées à tous les avocats constitués. Elles ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l’alinéa 2 de l’article 765 n’auront pas été fournies ». Ces indications à fournir concernent notamment le domicile du défendeur.

En l’espèce, Monsieur [K] [B] fourni dans ses dernières écritures sa nouvelle adresse.

Par conséquent, ses écritures du 6 octobre 2022 et 10 novembre 2023 sont recevables.

III. Sur les demandes de paiement

Concernant le paiement des loyers

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

S’agissant des loyers, Monsieur [V] [O] [Y] verse aux débats une quittance pour l’année 2020 où il est fait état d’un versement intégral des loyers, charges non comprises, pour une somme totale de 4 200 euros (loyer de décembre 2020 exonéré pour travaux réalisés par le locataire). Aucun arriéré de loyer pour 2020 n’est ainsi réclamé.

Pour l’année 2021, il produit un décompte en annexe 7 qui fait état de 5 040 euros (420 euros x 12) de loyer à verser de janvier à décembre 2021, loyer du mois de décembre inclus. Il a perçu la somme totale de 3 264 euros d’APL pour les loyers de 2021. Monsieur [K] [B] justifie quant à lui de deux versements effectués le 5 janvier 2021 (960 euros) et le 7 septembre 2021 (480 euros) pour une somme totale de 1 440 euros, ce que ne conteste pas le demandeur.

Dès lors, Monsieur [K] [B] est redevable d’un arriéré de 336 euros au titre des loyers impayés pour 2021.

Concernant le paiement des charges

S’agissant des charges locatives, aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification ; elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Si les contrats de bail prévoient en général le versement d’une provision sur charges versée en même temps que le loyer, il y a lieu de relever que la loi de 1989 ne rend pas cette mention obligatoire. Ainsi l’absence de mention relative à la provision sur charges dans le contrat de bail liant les parties ne dispense pas le locataire de payer les charges locatives récupérables, celles-ci pourront être exigibles sur justification dont la preuve pèse sur le bailleur.

En l’espèce, si le contrat de bail initial a été modifié en ce que les mentions relatives aux provisions sur charges fixées à 40 euros ont été barrées, les parties n’ont pas expressément mentionné que le locataire était dispensé de payer les charges récupérables et ce, d’autant que dans le paragraphe intitulé « obligations du locataire » dans les conditions générales du contrat de bail figure celle de payer les charges récupérables aux termes convenus et qu’il est expressément stipulé dans le paragraphe VII intitulé « charges » que le locataire est tenu de payer, en sus de son loyer, les charges récupérables telles que définies par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 en précisant que la liste des charges et fixée par décret en Conseil d’Etat.

Par conséquent, eu égard aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et aux stipulations du contrat de bail conclu entre les parties, Monsieur [K] [B] ne peut soutenir que les charges étaient incluses dans le prix du loyer.

Monsieur [V] [O] [Y] peut les exiger sur justification.

En l’espèce, force est de constater que Monsieur [V] [O] [Y] se contente de produire deux décomptes de charges de copropriété émanant de FONCIA sur la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 et du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 qui ne font état que d’une somme globale due au titre des charges locatives et des dépenses pour les compteurs d’eau sans autre précision outre la taxe pour ordures ménagère pour l’année 2020 qui n’est pas proratisée. Dans ces conditions, il n’apporte pas la preuve de sa créance et ne met pas en mesure le locataire de comprendre ce qu’il doit au titre des charges locatives.

Dans ces conditions, il y a lieu de le débouter de sa demande au titre des impayés de charges locatives.

Concernant les frais de remise en l’état du logement

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, Monsieur [O] [Y] sollicite le remplacement du lave-linge ainsi que du micro-ondes qui ont été notés comme manquants sur l’état des lieux de sortie contradictoire.

A l’appui de ses demandes, il verse aux débats l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie ainsi que des annonces de plusieurs modèles de lave-linge et micro-ondes neufs.

Il ressort de ces pièces que si l’état des lieux d’entrée mentionne l’existence d’un micro-ondes de marque ORVA, il ne mentionne aucunement un lave-linge. Le demandeur n’apporte aucun justificatif prouvant ses allégations quant à l’équipement du logement par un lave-linge postérieurement à l’état des lieux d’entrée. Dès lors, il y a lieu de le débouter de sa demande au titre du remplacement du lave-linge.

S’agissant de sa demande de remplacement du micro-ondes, au demeurant non contesté dans son principe par le défendeur, il y a lieu de relever que le micro-ondes initial était de marque ORVA et que les modèles présentés par Monsieur [V] [O] [Y] sont des modèles d’une autre marque et neufs. Dès lors et comme indiqué par le défendeur qui fournit une annonce d’un modèle de micro-ondes de marque ORVA, il y a lieu d’accorder au demandeur la somme de 30 euros au titre de remplacement du micro-ondes manquant.

Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie

Monsieur [K] [B] a procédé au versement d’une somme au titre du dépôt de garantie de 920 euros et ce, en espèces lors de la conclusion initial du contrat le 19 février 2020. Le demandeur n’apporte pas la preuve d’un remboursement partiel du dépôt de garantie à la suite de la rectification du contrat le 5 décembre 2020. Il y a par conséquent, lieu de prendre en compte cette somme dans le décompte de la dette locative et des frais de remise en état.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner la restitution par Monsieur [V] [O] [Y] à Monsieur [K] [B] du dépôt de garantie de 920 euros.

IV. Sur le constat de résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule dans ses conditions générales au paragraphe XI qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer ou des charges justifiées, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 28 juillet 2021 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 29 septembre 2021, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Monsieur [K] [B] ayant quitté le logement le 29 décembre 2021 et l’arriéré locatif ayant été précédemment fixé ci-dessus, il y a lieu de constater que la demande de condamnation à une indemnité d’occupation est devenue sans objet.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [G] succombant à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Par ailleurs, il apparaîtrait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [V] [O] [Y] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de condamner Monsieur Monsieur [K] [G] à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 février 2020 entre Monsieur [V] [O] [Y] et Monsieur [K] [B], concernant le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 5] sont réunies à la date du 29 septembre 2021 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [B] à payer à Monsieur [V] [O] [Y] la somme de 336 euros au titre des loyers impayés (mois de décembre 2021 compris), avec les intérêts au taux légal du présent jugement ;

CONSTATE que la demande d’indemnité d’occupation est devenue sans objet ;

CONDAMNE Monsieur [K] [B] à payer à Monsieur [V] [O] [Y] la somme de 30 euros au titre des réparations locatives, avec les intérêts au taux légal du présent jugement ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [O] [Y] de sa demande au titre des impayés de charges locatives ;

ORDONNE la restitution par Monsieur [V] [O] [Y] à Monsieur [K] [B] du dépôt de garantie de 920 euros, avec les intérêts au taux légal du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [K] [B] à payer à Monsieur [V] [O] [Y] 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [B] au dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS