MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 01 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01103 – N° Portalis DBWZ-W-B7I-DB7M

AFFAIRE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU ROC C/ [T] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

Affaires Contentieuses Civiles

Procédure Accélérée au Fond

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Mélanie CABAL,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Candy PUECH,

PARTIES :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU ROC

dont le siège social est sis 1-3 rue de Roquefort

12100 MILLAU

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dument représenté par son syndic JMB Immobilier sis 48 place Bompaire 12100 Millau, domicilié audit siège

représenté par M^e Alexandre TOURNEBIZE, avocat au barreau de l’AVEYRON,

DEFENDEUR

M. [T] [M]

demeurant 03 rue de Roquefort

12100 millau

non comparant, non représenté,

***

Débats tenus à l’audience du : 19 Septembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 17 Octobre 2024

Jugement prononcé à l’audience du 01 Juillet 2025, nouvelle date indiquée par le Président.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [T] [M] est propriétaire d’un bien immobilier, consistant en un appartement, garage et cave, cadastré section AP 41, 1, Rue de Roquefort, lots 14, 21 et 45, implanté au sein de la copropriété de l’immeuble LE ROC.

En dépit de mises en demeure, Monsieur [T] [M] enregistre un arriéré au titre du paiement de ses charges de copropriété.

Aucune solution amiable n’a pu émerger jusqu’alors.

Par acte de commissaire de justice délivré le 4 septembre 2024, le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU ROC a assigné Monsieur [T] [M] devant le président du tribunal judiciaire de RODEZ, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le condamner à lui payer les sommes de :

2 746, 64 euros au titre de l’arriéré de charges et appels de fonds ;

4 000 euros à titre d’indemnisation pour résistance abusive ;

3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Il a requis en outre la mise en vente des lots de copropriété de Monsieur [T] [M].

Au soutien de ses prétentions, le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU ROC expose que Monsieur [F] [M] enregistre un arriéré de charges de copropriété depuis longue date. En dépit d’une première condamnation pour de précédents impayés et de mises en demeure, il n’a pas régularisé la situation.

Cette situation est préjudiciable à la copropriété sur le plan financier. Les travaux annoncés doivent être reportés et le coût des interventions augmentent.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 septembre 2024.

Représenté par son avocat, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU ROC a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée, Monsieur [T] [M] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas faite représenter.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 17 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

Le dit délibéré a été prorogé au 1er juillet 2025, compte tenu de la charge d’activité du magistrat en lien avec l’effectif de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Aussi, selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

l’acte de mutation de propriété au profit de Monsieur [T] [M] ;

la matrice cadastrale, établissant la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse.

les appels de charges et travaux.

les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux.

les mises en demeure.

le décompte de la créance arrêté au 1er juillet 2024.

Il échet de relever que les sommes portées au débit du compte correspondent aux états de relevés individuels des charges de copropriété et de travaux et aux différents appels de charges de copropriété et de travaux pour la période concernée, tels que approuvés par votes en assemblée générale des copropriétaires, sans contestation aucune.

Malgré de multiples relances et mises en demeure, Monsieur [T] [M] n’a procédé au paiement d’aucune somme, sans s’en expliquer.

Cela est d’ailleurs d’autant plus vrai que Monsieur [T] [M] n’a pas comparu à l’audience, de sorte qu’il ne conteste aucunement sa créance et les allégations du SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU ROC.

En conséquence, Monsieur [T] [M] est redevable d’une dette s’élevant à 2 746,64 euros au titre des arriérés de charges de copropriété.

La demande en paiement formée par le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU ROC sera accueillie favorablement.

En conséquence, Monsieur [T] [M] sera condamné à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU ROC la somme de 2 746, 64 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er juillet 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 août 2024.

Sur la demande d’indemnisation pour résistance abusive :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consiste dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La carence de Monsieur [T] [M] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun dans un contexte où, le défendeur a nécessairement tiré profit des avantages et des commodités proposées par la copropriété.

Il n’est pas contesté que Monsieur [T] [M] est positionné en situation régulière d’impayé depuis les années 2021-2022.

La dette remonte ainsi à plus de trois années, sans qu’il n’ait procédé à aucun règlement ni fourni aucune explication.

Cela est d’autant plus vrai alors que Monsieur [T] [M] a déjà l’objet d’une précédente condamnation prononcée par le tribunal de proximité de MILLAU pour un arriéré dans le paiement de ses charges de copropriété et de travaux. Il est aussi resté taisant fasse aux mises en demeure adressées.

Le défendeur a ainsi contraint le syndicat des copropriétaires à agir devant la juridiction de céans pour la sauvegarde de ses droits et intérêts.

Alors que Monsieur [T] [M] ne comparait pas à l’audience, il ne fournit pas davantage d’explication sur cette situation.

Son comportement caractérise suffisamment sa résistance abusive.

La demande d’indemnisation formée par le syndicat des copropriétaires est donc fondée en son principe. Elle sera réduite à de plus raisonnables proportions toutefois.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera réparé par l’allocation d’une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Monsieur [T] [M] sera dès lors condamné au paiement de cette somme au syndicat de copropriété et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la mise en vente des lots de copropriété :

Il est certain que si Monsieur [T] [M] devait persister dans ses positionnements et ne pas régulariser sa situation au plus vite, la sauvegarde des droits et intérêts de la copropriété conduira le juge à envisager la mise en vente de ses lots de copropriété.

A ce stade, toutefois, cette mesure apparaît prématurée alors que la présente décision portant condamnation au paiement et sanctionnant son retard par des indemnités constitue un premier titre exécutoire de nature à permettre une ultime régularisation de la situation dans le respect des droits de chacune des parties.

Dans ce contexte, la demande formée de ce chef par LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE DE L’IMMEUBLE DU ROC sera rejetée.

Sur les dépens de l’instance

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [T] [M], partie succombante, aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit du SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU ROC qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

À ce titre, il lui sera accordé la somme de 1 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [T] [M] à payer au SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU ROC :

— la somme de 2 746, 64 euros (DEUX MILLE SEPT CENT QUARANTE SIX EUROS ET SOIXANTE QUATRE CENTIMES) au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la mise en demeure du 2 août 2024;

— la somme de 1 000 euros (MILLE EUROS) à titre d’indemnisation pour résistance abusive et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU ROC de sa demande de mise en vente des lots, propriété de Monsieur [T] [M], cette dernière étant prématurée ;

CONDAMNE Monsieur [T] [M] à payer au SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU ROC la somme de 1 000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes contraires à la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [T] [M] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE